文章核心观点 - 预计VNQ、SCHH和XLRE这三只房地产投资信托基金将在明年吸引更多收益型投资者，因国债收益率下降可能推动资金回流至高收益的REITs [1][4][5] REITs行业背景与市场环境 - REITs通过购买并出租物业，将至少90%的税前收入作为股息分配给投资者，被视为稳定的长期收益投资 [1] - 2022年和2023年，利率上升导致REITs收购新物业成本增加，并使得存单和国债等高收益替代品吸引了原本投资REITs的收益型投资者 [2] - 2024年和2025年，尽管美联储五次降息，但国债收益率因通胀担忧、潜在衰退和政府债务增加而下降缓慢，抑制了部分REITs的扩张和吸引新租户的能力 [3] - 过去一年许多REITs横盘整理，但随着国债收益率下降，未来一年可能上涨 [4] 重点REITs ETF分析：Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ) - 全球最大的REITs ETF，追踪17个REITs板块的153只股票，前三大持仓领域为医疗保健REITs（占15%）、零售REITs（占13.5%）和工业REITs（占11.3%） [6] - 其最大持仓是Vanguard Real Estate II Index Fund Institutional Plus Shares，占资产的14.5%；前三大个股持仓为Welltower（占6.8%）、Prologis（占6.7%）和American Tower（占4.8%） [8] - 主要投资于大型REITs，未经调整的有效收益率为3.62%，调整后有效收益率为2.83%，最低投资门槛为1美元，费用率为0.13% [9] 重点REITs ETF分析：Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) - 追踪道琼斯权益全REIT封顶指数，持有124只股票，前三大持仓为Welltower（占9.9%）、Prologis（占8.5%）和American Tower（占4.9%） [10] - 30天SEC收益率为3.6%，无最低投资门槛，费用率为0.07% [10] - 与VNQ不同，SCHH仅投资于纯REITs，且只投资于持有物业的REITs，不投资于抵押型REITs或其他房地产公司 [12] 重点REITs ETF分析：Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE) - 适合希望增加对数据中心、物流和通信REITs敞口的投资者，这些领域有望从云、人工智能和电子商务的长期扩张中获利 [13] - 仅持有31只股票，前三大持仓为Welltower（占11.1%）、Prologis（占9.6%）和American Tower（占7.1%），旨在有效代表标普500指数中的房地产板块 [15] - 30天SEC收益率为3.48%，费用率为0.08%，无最低投资门槛，风险略高于VNQ和SCHH，但可能提供更好的收益与增长组合 [16]