核心观点 - 在宏观经济活动低迷的背景下，EfTEN房地产基金的财务业绩持续改善，主要得益于低空置率、在养老和物流领域的新投资成功以及利息成本下降 [1] - 公司计划在2026年初进行银行贷款再融资，并预计在2026年春季向股东提议创纪录的股息支付 [1][3][19] 财务业绩 - 2025年第三季度合并销售收入为835.9万欧元，同比增长4.4%；前9个月销售收入为2442.7万欧元，同比增长2.1% [5] - 2025年第三季度合并净利润为525.1万欧元，去年同期为385.4万欧元；前9个月净利润为1344.3万欧元，去年同期为1010.4万欧元 [7] - 前9个月调整后现金流为953万欧元，同比增长19% [8] - 前9个月每股潜在总股息为0.6666欧元，同比增长12.6%；管理层计划为2025年支付每股1.20欧元的净股息，较2025年春季提议高出8.1%，较2024年春季高出20% [3] - 截至2025年9月30日，公司总资产为4.03493亿欧元，投资性房地产公允价值占总资产的95.0% [9] 房地产投资组合 - 截至2025年9月30日，集团持有37处商业房地产投资，公允价值为3.82268亿欧元 [10] - 前9个月总投资额为890.7万欧元，用于新收购和现有物业组合的开发 [11] - 前9个月租金总收入为2366万欧元，同比增长3% [13] - 投资组合空置率在2025年9月底为3.6%，较上一季度持续下降，但办公室板块空置率较高，为16.8% [2][14] 细分市场表现 - 养老院板块租金收入在投资组合中占比增至4.7%，几乎是去年同期水平的两倍 [2] - 物流和养老院领域的新投资是销售收入增长的主要支撑 [5] - 位于塔尔图的ERM养老院二期和瓦尔克拉养老院C区块等新项目已完成 [2][13] 融资与风险管理 - 2025年4月，子公司银行借款总额增加732万欧元，前9个月另有283万欧元银行贷款用于物业工程建设 [15] - 截至2025年9月30日，加权平均贷款利率为3.95%，整体贷款价值比为41% [17] - 为对冲利率风险，子公司已签订名义总额为2260万欧元的利率互换协议，将浮动利率固定 [4][18] - 利息覆盖率改善至3.9，主要得益于欧元银行同业拆借利率下降 [19] 股东信息与资产净值 - 截至2025年9月30日，每股净资产为20.44欧元，较2024年底增长0.3%；若不计股息分配，期间增幅为5.1% [21] - 公司已发行1144.034万股，注册资本为1.14403亿欧元 [20] - 公司理事会和董事会成员及相关人士持股32.18% [22]