文章核心观点 - 为出租物业进行再融资是降低持有成本、改善现金流并实现其他财务目标的可行策略 [1] - 再融资决策需基于对成本与收益的详细测算，例如计算盈亏平衡点，若计划短期内出售物业则可能不具经济效益 [12][13][22] - 出租物业再融资与主要居所再融资在贷款准则和要求上存在关键差异 [21] 再融资的潜在益处 - 获取更低的利率以减少月供并在贷款期限内节省利息 [2] - 缩短贷款期限以更快还清贷款，或延长还款期以降低月供 [3] - 从可调利率抵押贷款转向固定利率抵押贷款，以获得稳定的月供预测 [4] - 通过套现再融资获取资金用于物业翻新升级，从而提升物业价值并可能提高租金收入 [5] - 利用套现再融资整合与投资物业相关的债务，或建立储备金以应对空置期和维修 [7][8] - 利用现有物业的资产净值套现，以购买额外的投资物业，扩大投资组合 [9] 再融资的流程与关键步骤 - 评估资产净值，贷款机构通常要求资产净值比例在25%至30%之间 [11] - 计算再融资的盈亏平衡点，即比较再融资成本与月度节省额以确定是否值得 [12][13] - 准备收入证明、资产证明、保险和债务声明等文件 [16] - 比较不同银行、信用合作社和在线贷款机构的贷款条款，并尝试从至少三家机构获取预先资格 [17] - 提交正式申请后锁定利率，锁定期通常为15至60天 [18] - 完成承销流程，包括信息验证和物业评估，最终在结算日签署文件 [19][20] 贷款机构的关键准则 - 信用评分目标至少为620，较低的评分可能导致更高的利率 [15][23] - 债务收入比不应超过50% [15] - 贷款价值比最好在70%至75%之间，即拥有25%至30%的资产净值 [11][15] - 应持有充足的现金储备，建议至少为六个月的月供 [15] - 套现再融资需满足贷款机构的资产净值和贷款价值比要求 [25] 再融资的选项与考虑 - 利率与期限再融资：更换现有抵押贷款以获得新利率或期限，或从可调利率抵押贷款转为固定利率抵押贷款 [15] - 套现再融资：新贷款金额大于当前欠款，差额部分以现金形式提取 [15] - 投资物业再融资通常有6至12个月的等待期，具体取决于贷款类型和贷款机构 [24]