战略举措与资产处置 - 公司在2025年上半年处置了荷兰10处住宅物业，总收益达9000万欧元，并出售2套独立住宅单元，收益90万欧元[6] - 公司于2025年7月31日出售比利时商业物业，并签订协议出售德国商业物业和荷兰一处住宅物业，预计总收益5280万欧元[6] - 公司于2025年4月2日签订协议出售荷兰1446套住宅单元，净收益约3.373亿欧元，预计2025年9月15日完成交易[6] - 公司计划在完成待处置交易后，向单位持有人支付每股0.90欧元的特别分配，并停止常规月度现金分配[6] 运营指标 - 同物业组合平均月租金(Occupied AMR)同比增长6.8%，从2024年6月的1220欧元增至2025年6月的1303欧元[6][10] - 同物业住宅组合入住率从2024年6月的98.2%降至2025年6月的92.9%，主要因处置策略下故意保持空置[6][10] - 同物业商业组合入住率从2024年6月的91.3%降至2025年6月的89.1%，因商业租约续签后租赁面积减少[6][10] - 2025年二季度同物业周转率为2.6%，租金上调幅度为3.6%，低于去年同期的9.1%[6][16] 财务表现 - 稀释后FFO每股在2025年二季度同比下降48.7%，上半年同比下降51.3%，主要因资产处置导致NOI下降[6][30] - 稀释后AFFO每股在2025年二季度同比下降48.6%，上半年同比下降50.0%，原因与FFO相同[6][33] - 总组合运营收入在2025年二季度同比下降51.4%，上半年同比下降51.5%，主要因战略处置导致投资物业收入减少[22] - 同物业NOI在2025年二季度同比下降7.6%，上半年同比下降6.1%，主要因处置策略下空置单元增加及维修成本上升[28] 财务状况与流动性 - 公司于2025年6月23日修改循环信贷安排，将可用额度从1.25亿欧元降至2000万欧元，流动性相应降至2310万欧元[6][44] - 截至2025年6月30日，公司抵押贷款加权平均有效利率为2.46%，加权平均到期期限为2.4年[6][42] - 调整后债务与总账面价值比为35.8%，低于2024年底的39.7%[42][58] - 利息覆盖率为3.5倍，债务偿还覆盖率为2.9倍，均符合契约阈值[42][66] 租赁与更新 - 公司已向85%住宅单元发出2025年7月1日起的租金调整通知，平均涨幅为4.0%[19] - 2024年7月1日公司续签了94%住宅单元的租约，平均涨幅为5.5%[19] - 商业组合在2025年上半年有1份租约续签，2024年同期无续签[20]

文章核心观点 欧洲住宅房地产投资信托基金（ERES）公布2025年第一季度财报，已出售部分荷兰住宅套房并达成新出售协议，正推进剩余投资组合招标流程，旨在向投资者返还最大净权益，财务状况良好但部分指标受处置活动影响[5][7]。 各部分总结 战略举措更新 - 2025年至今已出售415套荷兰住宅套房，总价约9000万欧元；还签订协议将出售1446套，净收益约3.373亿欧元，预计第三季度完成交易 [5][6] - 公司正与顾问合作对剩余投资组合启动招标流程，董事会将评估提案以实现价值最大化并回报投资者 [7] 运营指标 - **租金**：同物业组合Occupied AMR增长6.2%，从2024年3月31日的1175欧元增至2025年的1248欧元；商业物业Occupied ABR从18欧元增至18.1欧元 [6][10][12] - **套房周转**：2025年第一季度总投资组合加权平均周转租金涨幅19.5%，周转套房比例1.3%；同物业组合加权平均周转租金涨幅19.5%，周转套房比例1.4% [13][15] - **租赁续签**：2025年7月1日起，85%住宅套房平均租金因指数化和家庭收入调整上涨4%；2024年7月1日，94%住宅套房平均租金上涨5.5%；商业物业无租赁续签 [18][19] - **投资组合表现**：2025年第一季度总投资组合运营收入和NOI分别下降51.6%和53.7%；同物业组合NOI下降2.5%，NOI利润率降至75% [20][21][27] 财务表现 - **资金运营**：2025年第一季度摊薄后FFO和AFFO每单位分别降至0.018欧元和0.017欧元，较去年同期分别下降53.8%和54.1%，主要因处置活动致NOI降低，部分被利息成本降低抵消 [6][7][32] - **净资产价值**：2025年3月31日，NAV为4.62904亿欧元，摊薄后每单位1.97欧元 [35] - **其他财务亮点**：2025年第一季度摊薄后加权平均单位数量为234812千个；3月31日，REIT单位收盘价为1.62欧元，市值3.8亿欧元 [38] 财务状况与流动性 - 2025年3月31日，调整后债务与总账面价值比率降至35.2%，债务和利息覆盖率分别为2.7倍和3.2倍，流动性为1.213亿欧元 [6][40][42] - 公司通过维持充足信贷额度和现金管理流动性风险，以满足运营、资本承诺和向投资者分配需求 [44] 分配情况 - 2025年第一季度，公司宣布每月每单位分配0.005欧元（年化0.06欧元），2024年同期为0.01欧元（年化0.12欧元） [45] - 分配再投资计划（DRIP）于2025年1月16日终止 [46]