文章核心观点 公司2025年业绩显示，通过严格的财务纪律和转型措施，成功实现了资产负债表去风险化和去杠杆化，巩固了其在住宅房地产市场的领导地位，并预期在2026年实现运营盈利能力和杠杆比率的进一步改善 [1][2][3][6] 财务表现与结构 - 2025年营收为28.21亿欧元，同比下降15%（按可比范围“新Nexity”计算下降14%）[10][30][31] - 当前营业利润（COP）恢复盈利，达到2500万欧元（2024年为亏损1.18亿欧元），运营利润率提升至0.9%（2024年为-3.7%）[8][10][32] - 集团净债务为3.28亿欧元，若剔除增持Angelotti股份的5000万欧元影响，净债务为2.78亿欧元，较2024年减少5200万欧元，过去两年债务减半 [3][8][38] - 杠杆比率为4.9倍，优于预期轨迹，流动性状况健康，现金余额达5.88亿欧元，未动用信贷额度为4.75亿欧元 [3][8][51] - 2025年产生正自由现金流，经营自由现金流为1.07亿欧元 [8] - 净财务费用大幅改善4000万欧元，借款平均成本从2024年底的3.2%降至2025年底的2.8% [41] 运营与业务活动 - 住宅房地产预订量为12,008套，同比下降10%，但市场份额巩固在13.0%，较2024年提升10个基点，表现优于整体市场（市场下降11%）[7][13] - 首次购房者细分市场表现强劲，预订量增长19%至近2600套，市场份额在第四季度达到26% [8][17] - 批量销售（Bulk sales）为7450套，占总量的62% [8][17] - 待交付订单（Backlog）为39亿欧元，与2025年9月底基本持平，相当于约1.5年的营收，其中48%已通过公证销售契约锁定 [7][8][17] - 业务潜力（不包括规划业务）相当于42,000套住宅，管道收入约相当于5年营收 [7][8] - 2025年获得约14,000份建筑许可 [18] 战略转型与组织 - “新Nexity”组织（区域化、多产品、专注于规划/开发/运营商模式）已全面投入运营，并在巴黎以外地区取得早期商业成功（如南特的MAN项目和图尔的St Paul综合体）[4][50][53] - 公司已完成物业管理业务的剥离计划，服务部门现仅包含服务式物业和分销业务 [23] - 公司副首席执行官Jean-Claude Bassien已辞职，其离职将于2026年5月21日股东大会后生效 [6][46][47] 各业务板块表现 **住宅房地产开发** - 营收为22.77亿欧元，同比下降5% [19][30] - 当前营业利润为1300万欧元（2024年亏损1.19亿欧元），运营利润率提升至0.6% [19][32] - 期末待售房源为5,447套，91%位于供应紧张区域，100%符合零利率贷款（PTZ）资格 [12][16] **商业房地产开发** - 营收大幅下降87%至5000万欧元，主要因2024年交付了大型项目产生基数效应 [22][30] - 当前营业利润为700万欧元，运营利润率提升至13.9% [22][32] - 新订单额为7500万欧元，与2024年持平，资产类型多样化取得进展 [20][21] **服务业务** - 营收为4.12亿欧元，同比下降5% [23][30] - 当前营业利润为3800万欧元，同比增长1500万欧元，运营利润率提升至9.3% [24][32] - 服务式物业营收增长9%至3.01亿欧元，运营利润率约为13%；分销业务恢复收支平衡 [8][24][25] - 学生公寓运营数量超过17,000套，入住率保持在98%；共享办公空间管理面积近170,000平方米，入住率为83% [24][28][63] 前景与指引 - 预计2026年“新Nexity”的当前营业利润将增长 [8][59] - 持续降低杠杆比率，目标不晚于2027年尽快回到3.5倍以下水平 [8][59] - 银行契约中杠杆比率目标为：2025年底<8.5倍，2026年底<7倍，2027年底≤3.5倍 [51][88] 企业社会责任（CSR） - 公司提升了环境目标，到2030年目标将每平方米交付项目的碳影响较2019年减少42% [44] - 2025年获得建筑许可的项目碳影响较2019年交付项目低35%，比RE2020标准要求优10%以上 [44]

文章核心观点 公司2025年上半年恢复正向经常性经营利润，购房者业务势头强劲，财务结构得到进一步强化，2025年指引得到确认，尽管面临市场挑战，但通过战略调整和有效管理，公司在多个业务领域取得积极进展，有望实现盈利增长并保持资产负债表的稳健[2][5][51]。 各部分内容总结 业务表现 - 住宅房地产开发供应销售适配市场，购房者业务强劲，零售预订量和细分业务回升，服务式物业业务增长 [5][10][15] - 商业房地产市场处于周期性低谷，新订单少，但资产多元化举措推进 [16] - 服务业务收入增长，主要由服务式物业和分销业务驱动，盈利能力提升 [19][20] 财务结果 - 收入方面，“新Nexity”收入下降，主要因规划与开发业务减少，但服务业务增长 [9][26] - 经常性经营利润“新Nexity”扭亏为盈，集团整体利润受非经常性项目影响为负 [9][25] - 净债务适度增加，借款成本下降，融资得到保障，去杠杆化持续进行 [5][34] 财务结构 - 债务与流动性方面，上半年偿还债券，流动性充足，固定利率债务占比高 [35][37] - 调整银行融资和契约，获得合作伙伴支持，确保融资至2028年 [38][42] - 营运资金需求适度增加，住宅规划和住宅房地产开发的营运资金需求得到控制 [39] 企业社会责任 - 推出新的可持续发展转型战略，发布相关报告，在多个方面设定目标并取得进展 [40] - 低碳目标是到2030年每平方米碳影响减少42%，与Maitre Cube合作开展项目 [44] - 生物多样性和水资源方面，开展环境评估和雨水回收等解决方案 [45] - 资源利用和循环经济方面，加速现有物业改造和城市更新 [46] 公司治理 - 股东大会通过多项决议，包括董事任期续任和选举新董事 [47][48] - 董事会进行人员调整，新成员加入相关委员会 [49] 2025年指引 - 确认2025年指引，除非宏观经济环境恶化，公司有望恢复运营盈利，控制资产负债表 [51][54]