Baron Funds, an investment management company, released its “Baron Real Estate Fund” third-quarter 2025 investor letter. A copy of the letter can be downloaded here. The fund delivered strong results in the quarter. The fund appreciated 10.25% (Institutional Shares) compared to the MSCI US REIT Index’s (the REIT Index) 4.49% and the MSCI USA IMI Extended Real Estate Index’s 5.65%. In addition, please check the fund’s top five holdings to know its best picks in 2025. In its third-quarter 2025 investor lett ...

财务业绩概览 - 第三季度总收入为18.3亿美元，超过市场预期的17.7亿美元，同比增长8.3% [1] - 调整后每股收益为0.86美元，低于分析师预期的1.17美元 [1] - 经调整后的物业EBITDAR为5.701亿美元，较去年同期的5.277亿美元增长8% [2] 各区域业务表现 - 澳门Wynn Palace季度营业收入为6.355亿美元，较去年同期增加1.157亿美元 [2] - 澳门Wynn Macau营业收入为3.655亿美元，较去年同期增加1360万美元 [2] - 美国拉斯维加斯业务收入为6.21亿美元，较去年同期增加1380万美元 [2] 市场反应 - 业绩公布后，公司股价在周五盘中交易上涨约2% [1]

财务数据和关键指标变化 - 永利拉斯维加斯第三季度调整后物业EBITDA为2.114亿美元，在剔除赌场赢率影响后增长3% [4] - 永利拉斯维加斯第三季度赌场收入增长10%，酒店收入持平为1.87亿美元 [4] - 永利拉斯维加斯第三季度运营收入为6.21亿美元，调整后物业EBITDA为2.034亿美元，EBITDA利润率为32.8% [12] - 不利的赌场赢率对永利拉斯维加斯第三季度EBITDA产生略低于800万美元的负面影响 [12] - 永利波士顿第三季度调整后物业EBITDA为5840万美元，运营收入为2.118亿美元，EBITDA利润率为27.6% [12] - 澳门业务第三季度调整后物业EBITDA为3.083亿美元，运营收入为10亿美元，EBITDA利润率为30.8% [13] - 高于正常的VIP赢率对澳门业务第三季度EBITDA产生略低于2300万美元的正面影响 [13] - 公司全球现金和循环信贷可用额度为46亿美元，其中澳门为28亿美元，美国为17亿美元 [15] - 过去12个月公司物业产生近23亿美元的调整后物业EBITDA，合并净杠杆比率略高于4.3倍 [15] - 第三季度资本支出约为1.64亿美元，主要用于拉斯维加斯和澳门的项目 [16] - 第三季度向永利阿尔马詹岛项目注资9390万美元股权，总股权注资至今达8.35亿美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 永利拉斯维加斯在第三季度实现显著的博彩市场份额增长，投注额和总投注额均稳健增长 [4] - 永利拉斯维加斯8月创下月度EBITDA历史记录 [4] - 永利波士顿角子机收入增长5%并创下新纪录 [12] - 澳门业务大众市场业务量特别强劲，同比增长15% [8] - 澳门业务大众市场投注额和营业额均远高于去年同期 [8] - 澳门业务VIP业务量受益于高于正常的赢率 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯市场第四季度开局强劲，投注额和总投注额均高于去年同期，每间可售房收入增长且零售销售强劲 [5] - 澳门市场博彩总收入持续两位数增长，高端细分市场继续引领市场 [8] - 澳门十一黄金周期间业务量模式异常，假期后期和假期后业务量较大 [8] - 澳门市场10月博彩总收入增长百分比达中双位数 [64] - 澳门市场被描述为高端大众主导的市场 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在拉斯维加斯采取接受略低入住率以保护平均每日房价并最大化EBITDA的策略 [4] - 公司继续投资于拉斯维加斯的市场领先资产 [7] - 澳门市场被描述为"短兵相接"的竞争环境，公司密切关注市场份额与再投资的关系 [45] - 澳门两项资本支出项目（主席俱乐部扩建和永利塔客房翻新）进展迅速，预计将于农历新年前和年底前完成 [9] - 永利阿尔马詹岛项目进展迅速，预计将成为分析师预测的50亿美元以上博彩总收入市场中唯一的综合度假村 [11] - 公司在阿联酋拥有重要的长期土地银行开发机会 [10] - 公司宣布在永利阿尔马詹岛旁开发由安缦集团管理的Janui Al Marjan Island项目，公司预计股权出资额较小，约为2500万至5000万美元 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在宏观经济和地缘政治不确定性，公司对拉斯维加斯业务前景保持乐观 [7] - 公司对澳门的未来保持乐观 [8] - 公司对2026年的团体和会议业务前景看好，预计房间数量和价格将超过2025年 [6] - 永利阿尔马詹岛的开业及其带来的自由现金流拐点使公司相信最好的日子还在后面 [11] - 中国被描述为一个巨大、复杂的经济体，消费者品味快速提升，公司对澳门中长期前景非常看好 [65][67] - 公司预计2027年将出现重大的自由现金流拐点，主要由永利阿尔马詹岛推动 [81] 其他重要信息 - 拉斯维加斯Encore Tower的改造将于春季开始，预计2026年将损失约8万个房间夜数 [6] - 澳门运营支出（不含博彩税）第三季度每天约为275万美元，同比增长7.6%，主要受美食广场和生活成本上涨影响 [13][14] - 澳门第三季度运营支出还包括约250万美元与台风相关的费用 [14] - 澳门2025年总资本支出预计为2亿至2.5亿美元 [15] - 永利澳门在第三季度支付了约1.25亿美元的股息 [16] - 永利度假村董事会批准了每股0.25美元的季度现金股息 [16] - 公司对股票回购采取非程序化方式，基于价格网格进行，第三季度未进行回购 [80][81] 问答环节所有的提问和回答 问题: 拉斯维加斯当前环境与未来增长预期 [19] - 夏季业务环境已公开，公司通过专注于价格而非入住率来应对，并相应配置人员以推动EBITDA [20] - 进入10月后情况良好，主要指标是团体业务，2026年团体业务在房间数量和价格方面均领先 [21] - 第三季度团队专注于赌场营销和优化平均每日房价，特别是在高峰时段和周末，创下8月记录 [22] - 2026年团体业务 pacing 领先，团队正专注于填补夏季剩余空缺 [22] 问题: 阿联酋项目的EBITDA情景分析 [24] - 基础案例与上行案例之间的最大变量是博彩总收入市场规模和份额，早期份额应为100% [25] - 目前尚无已宣布的竞争对手，这可能为基础案例引入了一些保守性 [25] - 基础案例假设了到2029年有两个增量竞争对手，市场规模为30亿至50亿美元博彩总收入，公司假设享有公平份额溢价 [49] - 市场规模评估基于大量航班、强劲的本地市场和高人均GDP，未假设增量竞争对手会带动市场规模 [51] 问题: 拉斯维加斯定价与社交媒体反弹 [29] - 公司未看到定价方面的反弹，客户关注的是物有所值而非成本本身 [30] - 公司对溢价定价不道歉，但不用意外费用困扰顾客，旨在提供高感知价值 [31][32] - 即使拉斯维加斯价格压缩50%，公司仍将保持定价溢价，因为其提供大量价值 [33] 问题: 拉斯维加斯游客量恢复带来的潜在提升 [36] - 公司业务中大众博彩和平均每日房价与游客量相关，会受益于拉斯维加斯游客量的增加 [37] - 高端博彩则与股票市场、客户关系等服务更相关，受游客量影响较小 [37] 问题: 拉斯维加斯项目造成的干扰与投资回报 [41] - Encore Tower改造的影响尚未量化，公司将尝试通过价格来弥补 [42] - 部分资本支出是正常维护，部分（如餐饮改造）是绝对有投资回报驱动的项目 [42] - 客房和餐饮改造带来的额外客单价和覆盖量是EBITDA增值的 [43] 问题: 澳门竞争动态与利润率展望 [44] - 澳门竞争是"短兵相接"，未看到促销活动显著增加 [45] - 公司有清晰视图，知道需要多少增量博彩总收入市场份额来证明额外再投资点是合理的 [45] - 利润率被视为积极推动收入、盈利性再投资和成本管理的结果，不针对特定利润率进行管理 [45] 问题: 阿联酋项目团体业务2026年第一季度后需求 [52] - 公司不按季度细分团体预测，但对其感觉良好 [53] 问题: 拉斯维加斯第四季度每间可售房收入增长驱动因素 [57] - 团体房间压缩有助于定价，但主要是整体业务健康的表现 [57] - 10月开局良好，团队在高峰需求期间优化价格，F1前后略有疲软但已有应对计划 [58] 问题: 阿联酋项目高端客户营销策略 [59] - 整个高级管理团队已入驻阿联酋，一对一营销和玩家互动已进行一段时间 [60] - 大众营销将在2026年接近开业时推出 [60] - 伦敦梅费尔物业的数据库与阿联酋目标区域重叠度极高，为运营提供了参考 [61] 问题: 澳门市场增长驱动因素 [64] - 中国市场巨大复杂，消费者不断进化，尝试将市场波动归因于单一因素是徒劳的 [65] - 中国市场存在分化，高端市场表现更好，这对公司有利 [69] 问题: 拉斯维加斯投注额增长与入住率下降的差异 [73] - 增长主要来自高端玩家，且主要是住店客人，是公司加倍投入服务、设施和赌场营销的结果 [74] - 高端客户寻求优质体验，愿意为此支付额外费用，公司因此获得更多份额 [75] - 技术也在营销方面被不同地使用 [76] - 对于F1，公司维持了去年的溢价价格和三晚最低住宿要求，需求强劲 [77][78] 问题: 股票回购与资本分配 [79] - 公司对资本分配保持谨慎，第三季度未进行回购，当看到价值时会重新介入 [80] - 公司非程序化回购者，喜欢在股价异常低迷时买入，使用基于价格的网格 [81] - 预计2027年将有重大自由现金流拐点，股价仍有上涨空间，若回调将回购 [81] 问题: 澳门黄金周异常模式的原因与未来预期 [85] - 黄金周模式异常的原因被视为多方面，包括天气等 [86] - 公司对假期后期和假期后的业务量感到满意，是否成为趋势尚待观察 [86] - 公司将考虑在农历新年和五一黄金周采取更灵活的接待策略 [86] 问题: 波士顿业务稳定性与利润率 [90] - 波士顿业务稳定，利润率波动并非促销驱动 [91] - 两个宏观趋势是不断增长数据库与劳动力成本压力，团队擅长管理其复杂性 [91] 问题: 2027年自由现金流的潜在用途 [95] - 资本回报是战略的重要组成部分 [95] - 此外，公司在阿联酋有额外土地银行，在投入大规模资本前会先观察市场规模 [95] - 历史表明可能会是资本回报和投资机会的结合 [96] 问题: 阿联酋潜在在线博彩牌照 [97] - 公司倾向于不评论媒体猜测，认为这取决于各酋长国和监管机构 [98]

公司概况 - 公司市值达131亿美元 属于大盘股 在度假村和赌场行业具有规模和影响力 [1][2] - 公司业务为开发、拥有和运营豪华酒店及赌场 资产组合包括位于拉斯维加斯的永利拉斯维加斯和安可酒店 以及位于中国澳门路氹城的永利澳门和永利皇宫 [1] - 公司以豪华酒店服务、卓越建筑和高端客户体验著称 提供结合博彩、住宿、餐饮、零售和娱乐的高端度假村 [2] 股价表现 - 当前股价较52周高点130.84美元低2.5% [3] - 过去三个月股价大幅上涨42.2% 显著跑赢同期消费者 discretionary select sector SPDR基金11%的回报率 [3] - 过去52周股价飙升59% 远超同期XLY基金19.8%的涨幅 年初至今上涨48% 对比XLY基金6.1%的涨幅 [4] - 自5月初以来 股价持续交易于200日和50日移动平均线之上 确认了其看涨趋势 [4] - 公司股价表现优于竞争对手拉斯维加斯金沙集团 后者过去52周上涨26% 年初至今上涨3.3% [6] 财务业绩 - 第二季度营收同比增长至17亿美元 符合市场预期 [5] - 第二季度调整后每股收益为1.09美元 同比下降2.7% 较分析师预期低9.2% [5] - 永利皇宫调整后物业EBITDAR下降 主要由于贵宾百家乐赢额表现较弱 影响了盈利能力 [5]

业绩总结 - 2024年预计总调整物业EBITDAR为22亿美元[29] - 2024年第二季度调整物业EBITDAR为5.52亿美元，EBITDAR利润率为31.8%[36] - 2024年第二季度拉斯维加斯的表格游戏、老虎机和扑克赢利为2.65亿美元，利润率为36.8%[43] - 2024年第二季度澳门的总调整物业EBITDAR为2.54亿美元，利润率为28.7%[54] - 2024年第二季度波士顿的总调整物业EBITDAR为640万美元，利润率为29.6%[49] - 2025年Wynn Resorts的调整后物业EBITDAR为5.52亿美元，调整后物业EBITDAR利润率为31.8%[88] 用户数据 - 2024年第二季度澳门的VIP周转为50.53亿美元，同比增长27.1%[57] - 2024年第二季度拉斯维加斯的平均每日房价（ADR）为548美元，同比增长3.0%[44] - 2024年第二季度波士顿的平均每日房价（ADR）为405美元，同比下降4.0%[50] 未来展望 - Wynn Al Marjan Island预计在2027年第一季度开业，预计将为公司带来327名新员工[61] - 预计2025年国内项目资本支出为5.75亿至6.25亿美元，包括Wynn Al Marjan Island的股权贡献[72] - 2025年澳门项目资本支出预计为2亿至2.5亿美元，需政府批准[74] 财务状况 - 2025年国内现金利息支出预计为2.8亿至3亿美元，国内总债务为48亿美元[72] - 2025年澳门现金利息支出预计为3.2亿至3.4亿美元，澳门总债务为58亿美元[74] - 2025年国内维护资本支出预计为9000万至1.15亿美元[72] - 2025年澳门维护资本支出预计为7000万至8000万美元[74] - 2025年Wynn Resorts的净负债比率为4.9倍，平均债务成本为6%[82] 股东回报 - 自2022年以来，Wynn Resorts已回购约11亿美元的股票，占总股份的约12%[77] - 自2022年以来，Wynn Resorts已向股东返还约14亿美元[78]