财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入为3.19亿美元，去年同期为2.79亿美元，同比增长主要由于2024年和2025年新投资的收入贡献 [20] - 第四季度净利润为1.72亿美元，合每股0.55美元，去年同期为1.16亿美元，合每股0.41美元 [20] - 第四季度调整后运营资金为2.5亿美元，合每股0.80美元，可分配资金为2.38亿美元，合每股0.76美元 [21] - 2025年全年调整后运营资金和可分配资金同比增长均超过8% [4] - 股息支付率下降至调整后运营资金的84%和可分配资金的88% [4] - 第四季度可分配资金较第三季度增加1美分，主要得益于第三、四季度4.85亿美元新投资带来的增量收入，以及约100万美元的净利息支出减少 [21][22] - 固定费用覆盖率为5.8倍，杠杆率进一步降至3.51倍 [25] - 公司提供2026年全年调整后运营资金指引，范围为每股3.15美元至3.25美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司投资组合覆盖1，111家设施，其中1，027家为自有房地产和抵押贷款组合，84家为合资企业 [6] - 在总设施中，62%为专业护理和过渡护理设施，38%为美国老年住房和英国护理院 [6] - 截至2025年9月30日，核心投资组合（三净租约和抵押贷款）的过去12个月运营方EBITDAR覆盖率为1.57倍，高于第二季度的1.55倍，并高于行业平均水平 [7] - 2025年新投资总额超过11亿美元，其中超过7亿美元（约66%）投资于老年住房设施或英国护理院 [12] - 第四季度完成3.34亿美元新投资（不包括3100万美元资本支出） [13] - 第四季度投资包括：3700万美元收购4处美国老年住房设施，采用RIDEA结构；4300万美元投资北卡罗来纳州一处CCRC的49%股权，采用RIDEA结构；1600万美元收购一处英国护理院；1600万美元房地产贷款 [14][15] - 季度结束后，公司完成2.12亿美元额外投资，包括：9300万美元收购Saber运营公司9.9%股权；1.09亿美元收购佐治亚州13处专业护理设施；1030万美元收购阿拉巴马州1处老年住房设施；承诺提供高达6400万美元贷款用于加拿大安大略省5处长期护理设施的开发 [16][17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：2025年新投资中，老年住房和专业护理设施是重点，包括首次在美国老年住房领域完成RIDEA交易 [12][13] - **英国市场**：继续投资护理院，第四季度收购一处价值1600万英镑的护理院 [15] - **加拿大市场**：首次进入，承诺提供高达6400万美元贷款用于安大略省5处长期护理设施的开发，贷款有转换为借款实体34.9%股权的选择权 [18] - 2026年投资渠道强劲，可投资机会中约三分之一为专业护理，三分之一为老年住房，三分之一为英国护理院 [90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过积极管理投资组合和部署资本来增强运营方信用质量和增长每股可分配资金 [4][5][13] - 投资策略多样化，涵盖所有资产类别和交易结构（包括三净租约、RIDEA、合资企业），以实现股东回报最大化 [12][19] - 目标投资回报率为未杠杆化内部收益率至少达到低至中双位数（10%-15%+），且在评估中不假设退出时资本化率压缩 [13] - 重点是与顶尖运营商（如Saber）合作，并寻找需要一定改造、能以显著低于重置成本价格收购的资产，通过运营提升现金流和房地产价值 [13][34] - 与Saber的关系显著扩展，通过房地产合资企业和运营公司股权投资，形成了强大的联盟，预计到年底Saber将成为公司最大的收入来源 [5][16] - 公司预计到2026年底将拥有历史上最强的租户信用状况和资产负债表 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业基本面整体改善，运营方信用质量持续提升 [4] - 关于Genesis Healthcare的破产进程，第二次资产拍卖已于2026年1月13日完成，买方为101 West State Street集团，破产法院于1月26日批准，预计破产程序将在2026年第三或第四季度结束 [9][10][11] - 管理层认为公司在Genesis中的信用状况强劲，Genesis自申请破产以来每月仍支付全额合同租金 [8][10] - 监管方面，与OBBA相关的医疗保险自动4%削减已通过立法解决，不再构成问题；HHS在12月通过临时最终规则正式废除了最低人员配置标准，管理层对此表示赞赏 [28] - 关于CMS提出的2027年医疗保险优势计划费率相对持平的建议，管理层认为对投资组合影响极小，因为运营方收入中与医疗保险优势相关的比例较低，且当前覆盖率高，能够承受一定费用压力 [29] - 公司继续支持运营商和行业协会在联邦和州层面教育立法者，强调长期护理行业服务的重要性和适当资金支持的必要性 [31] - 2026年投资渠道强劲，市场机会充足，公司将继续通过现有关系网络寻找场外交易机会 [19][55] - 公司预计2025年的增长势头将延续至2026年，迎来又一个强劲年份 [5][25] 其他重要信息 - 资产负债表保持强劲，第四季度通过发行550万股运营合伙单位筹集2.22亿美元，主要用于新投资 [23] - 第四季度偿还了超过7亿美元的有息债务，包括6亿美元高级无担保票据、1.83亿英镑担保抵押贷款和4.285亿美元定期贷款，均早于原定到期日 [24] - 下一笔债务到期日为2027年4月 [24] - 第四季度启动了新的20亿美元ATM计划，截至12月31日，公司拥有2700万美元可用现金，并在20亿美元循环信贷额度下拥有超过17亿美元的可用容量 [24] - 2026年指引假设了截至2月4日已完成的新投资的影响，不包括未公布的额外投资，并包含了计划中的贷款偿还和潜在资产出售 [25][26] - 初始2026年指引包括每季度约1500万至2500万美元的资产出售 [26] - 关于股息，公司正接近需要提高股息的时点，通常当可分配资金支付率达到低80%区间时，出于税务考虑会提高股息 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Saber战略的差异化及增长能力 [33] - 公司差异化在于专注于规模较小、需要一定改造（如低入住率、低利润率）的交易，并与在特定资产类别和地区有专长的运营商合作，目标实现低至中双位数的内部收益率 [34][35] - 每个项目的改造和初期表现评估都是个案处理，公司会花大量时间审慎评估 [36] 问题: 关于PAX联邦调查的更新 [40] - 公司没有比公众所知更多的信息，但与PAX管理层保持密切联系，其设施在Omega表现强劲，信用、运营和临床绩效良好 [41] 问题: 关于Genesis相关贷款收益在2026年再投资的时间和预期回报 [42] - 在指引中，假设年中收回1.37亿美元贷款（包括DIP贷款和定期贷款），收回的资金将首先偿还信贷安排下的任何余额，剩余部分将按约3.5%的隔夜利率进行投资 [42][44] 问题: 关于佐治亚州专业护理组合10.6%的较高初始收益率 [47] - 公司目前对所有专业护理交易仍报10%的收益率，该交易是场外交易，因此实现了略高的收益率，资产状况良好，并出租给现有Omega运营商 [48] 问题: 关于投资组合交易的前景和定价 [49] - 目前市场上大型投资组合交易不多，若有交易，无论是在专业护理、老年住房还是英国护理院领域，都倾向于出现溢价。公司更倾向于有选择性地收购单个设施，支付溢价的大型交易对其吸引力不大 [50][51] 问题: 第四季度和季度结束后收购的来源和卖方动机 [55] - 交易来源多样，既有市场公开交易，也有场外交易，许多场外交易来自现有关系，如Saber交易 [55] - 卖方动机也各不相同，包括流动性需求、退出策略，以及一些需要更换运营商的改造项目 [57] 问题: 租户覆盖率上升是否意味着未来有提高租金的机会 [58] - 由于大部分租约的续约选择权在租户手中，即使覆盖率很高，近期内获得增量租金提升的机会相对有限。预计未来三四年内这方面不会有显著变化 [59] 问题: Maplewood是否会在年底恢复支付合同租金 [63] - Maplewood目前支付其全部现金流，公司获得7600万美元的运行费率，预计今年晚些时候会有小幅增长。公司不再从合同租金角度看待，而是更类似于RIDEA模式，关注现金流 [64][65] 问题: 2026年及2027年贷款偿还的时间和收益影响 [66] - 贷款偿还在2026年可能构成一定阻力，但长期来看，由于市场部署资本的机会充足，这不构成长期阻力 [66] 问题: Maplewood核心组合的租金增长前景 [69] - Maplewood核心组合入住率达96%，增长将主要由费率提升驱动，Maplewood目标今年实现高个位数百分比的费率增长 [70][71] 问题: 关于Embassy Row的租赁进展和资本需求 [72] - Embassy Row设施在上个月首次出现正现金流，租赁进展符合预期，但整体影响需结合组合其他部分的费率提升综合看待 [73][74] 问题: 第四季度和近期收购的初始收益率及资本支出假设 [78] - 公司不披露具体初始收益率，因其差异很大，公司关注长期内部收益率并保守评估 [79] - 资本支出需求因资产而异，部分需要改造的资产需要初期资本支出，公司在报价收益率时已考虑了可持续的资本支出假设 [81] - 2026年调整后运营资金与可分配资金之间的关系预计不会发生重大变化 [83] 问题: 加拿大市场与美国市场的比较及机会 [84] - 加拿大市场更类似于英国护理院市场，具有更多社会化医疗色彩。此次投资是与知名开发商/运营商的特殊机会，公司不预期大规模进军加拿大普通老年住房市场，但愿意与该运营商继续合作寻找符合要求的交易 [85][86] 问题: 2026年的投资结构组合展望 [88] - 根据投资渠道，约三分之一为专业护理，三分之一为老年住房，三分之一为英国护理院。结构上，许多英国和美国老年住房交易聚焦于RIDEA [90] 问题: 英国CMA调查对交易的影响 [91] - 公司对此并不担心，每次进行英国护理院交易时都会进行类似的法律核查，从未违反或接近违反规定，因此不影响在英国的增长 [91] 问题: 加拿大贷款的结构和潜在股权转换 [95] - 贷款抵押品为借款人现有的21处长期护理设施组合，价值远超贷款额。初始为贷款结构，若运营公司能实现与贷款相当或更高的收益率，公司有权在贷款期限内转换为股权 [95] - 当前股权收益率低于10%的贷款收益率，转换后增长可能保守估计为中个位数，但有望达到高个位数甚至双位数增长 [98] 问题: 加拿大开发贷款与美国类似贷款的比较 [103] - 此次贷款有大量现有资产作为抵押，且开发商有长期按预算开发的良好记录，因此风险较低。公司一般不偏好贷款，此次主要是作为未来获得股权权益的途径，预计不会大量从事开发贷款业务 [103][104] 问题: 是否考虑将现有老年住房转换为RIDEA结构 [105] - 目前除Maplewood外，其他老年住房运营商均有足够现金流支付租金，无必要转换。但若有机会以有吸引力的收益率获得运营风险敞口，公司会考虑，但会要求较高的收益率以补偿增加的波动性 [105][106] 问题: 开展RIDEA业务所需的内部能力建设 [110] - 公司认识到RIDEA模式风险更高，因此在承销的各个方面都进行了深入分析，引入了在老年住房领域有数十年经验的新团队成员，并建立了深厚的运营商网络。公司采取审慎态度，初期不会进行大规模交易，但看好其未来十年成为业务重要且高增值部分的潜力 [110][111] 问题: 州层面人员配置指令的立法动态 [112] - 未听闻超出以往的新动态，虽有部分州在推动，但并非普遍现象 [112]

股息分配 - 公司宣布2025年第二季度每股派发现金股息0 25美元 股息将于2025年7月18日左右支付 股权登记日为2025年6月30日收盘时的在册股东 [1] 公司业务概况 - 公司是一家房地产投资信托基金 专注于收购 持有和运营临床医疗房地产的多元化组合 主要资产包括美国 英国和马恩岛的高龄住宅社区 专业护理机构和门诊医疗大楼 [2] 投资者与媒体联系 - 投资者关系联系人Alan Peterson 电话(949)270-9200 邮箱investor@ahr-reit com - 媒体联系人Damon Elder 来自Spotlight Marketing Communications 电话(949)427-1377 邮箱media@ahr-reit com [3]