纪要涉及的行业或公司 涉及中国公募REITs市场 纪要提到的核心观点和论据 1. 二级市场表现 - 截止上周，REITs市场总市值1120亿左右，流通市值约570亿，有39只REITs上市交易 [2] - 自2021年9月30日至今，REITs指数表现优于A股、沪深300、创业板和科创50指数，年化波动和最大回撤处于较好水平，但近期出现震荡分化走势，部分行业受追捧，部分交易冷清 [3] - 走势分化原因：经营稳健行业个券表现好，部分行业未现景气度反转；首批REITs原始权益人份额解禁释放供给，市场增量权益类交易资金有限 [4] 2. 发行市场特征 - 部分REITs新发项目询价和公众认购倍数创新高，部分项目新发压力大，一二级市场均出现分化特征 [5][6] - 投资者在一二级市场最看好新能源项目，其次是水利基础设施测试项目；分派率高、基本面稳定项目受追捧，呈现配置型资金锁仓特征；分派率低但高于配置型机构负债端成本、基本面稳定项目关注度排第三；分派率高但不稳定项目关注度较低；分派率低且不稳定项目，投资者较谨慎 [7][8] - 分化原因：投资者结构和偏好方面，投资者看重持有期回报即分配率绝对值，基于基本面判断分配率稳定性，多为配置型投资者但不配置REITs全生命周期，交易型投资者更关注短期反弹和交易机会；市场流动性方面，短期增量资金不足、新发项目占配比例过高、做市商成交占比高，资金向交易活跃项目集中 [8][9][11] 3. 原始权益人解禁影响 - 虽部分公募REITs处于破发状态，但考虑分红后收益可观，部分项目认购倍数创新高，投资者对项目有自己判断，投资热情未整体回升或降温 [14] - 解禁后，REITs市场流通份额增加，投资结构可能朝多元化发展，各类投资者参与动力和市场流动性将提高，有助于价格发现机制完善；首批REITs项目底层资产质量好、韧性足，虽受宏观等因素影响出现下跌和短期破发，但今年价格反弹幅度高于中证指数同期涨幅，预计投资人会继续持有，解禁对市场供需压力有限，有利影响可能更多 [15][16][17] 4. 公募REITs配置价值 - 底层资产基本面延续分化，主要因宏观经济背景下的行业轮动和产业周期波动，预计REIT底层资产经营情况将逐步恢复 [21][22] - 宏观利率短期难以上行，机构资产荒延续，REITs高分红、风险适中特征及政策支持，将提升市场关注度，股票和债券投资者会增加对其关注 [22][23] - 与债券相比，REITs如保住房分配率4%左右，仓储物流园区超5%，有明显比较优势，预计REITs市场规模和交易活跃度将进一步提高，拉长时间看二级市场走势稳中向好，长期具有配置价值 [24][25] 5. 非传统机构投资REITs - 资产荒背景下，担保机构、实业投资公司、私募基金等非传统机构参与REITs投资，其资金充裕、追求低风险、回报中等、负债端成本低，对短期市场波动容忍度高，关注长期投资价值 [27][28] - 非传统机构关心分配率大小及稳定性，倾向选择新能源、个别有区位优势和供需情况好的仓储物流等分派率高且稳定的品种 [29] 6. 市场未来发展格局 - 若REITs底层资产经营情况和投资者估值体系无大变化，当前市场分化格局将延续；发售环节分化在行业经营层面、市场估值体系和政策无大变化情况下也会延续 [32][33] - 短期市场对不同REITs项目认识变化可能性不大，流动性紧张，资金向个别项目集中，行业走势和投资热度分化趋势将维持，定价逻辑可能随投资特征和策略变化而改变 [34] 7. 投资策略 - REITs收益来源类似股票，包括每年分红和二级市场交易资本利得，长期资本利得稳定可观，投资需考虑估值合理性 [37][38] - 投资策略多样，如固收+REITs增厚投资收益；高股息策略中，高股息A股价格涨幅过高、股息率下降时，考虑REITs投资机会；纯REITs交易策略，捕捉分红、业绩改善、事件利好等交易机会，通过分析行业变化趋势性配置某类REITs获取超收益 [39][40] 8. REITs与高分红股票比较 - REITs劣势：底层资产集中度高，市场处于发展初期，项目较少，多集中在单个或同一区域资产；分红构成不同，经营权项目到期经营权收回，分红含类似还本付息概念，无扩募资产时填息效应弱 [44][45][46] - REITs优势：强制分红使分红确定性高，收益分配比例要求不低于基金年度可供分配金额的90%，实际分红多高于此比例，分红率高于高分红股票；经历长期估值消化，当前估值较合理，可承接高分红策略外溢效应 [47] - 投资REITs应关注自身投资逻辑，考虑估值水平、历史波动、流动性，优先选择行业基本面有支撑或复苏迹象的标的，根据风险偏好和投资特征选择配置型或交易型策略 [48][49] 其他重要但是可能被忽略的内容 - IRR是商业决策评估指标，从资金流入流出现值总额相等角度计算折现率，与传统债券、股票收益率计算方法有区别 [12] - 公募REITs收益来源、底层资产特点和强制分红是区别于传统股票和债券类资产的重要特征，分红年派息率4% - 6%，底层资产为国家政策和社会需求支持的基础设施类项目，强制分红不低于90%税后收益且一般为现金分红 [35][36]