财务数据和关键指标变化 - 公司三季度财务结果受疫情影响将在后续季度走弱，低租赁费率会使同店收入下降，入住率变化对收入影响更快 [11] - 公司租金收取率约97%，三季度住宅坏账成本增加，7月达到三个月未付款阈值的居民全额欠款被核销，后续新增未付款人数较少，非住宅直线租金金额核销较大且不应再发生 [12][13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 三季度公寓整体需求改善，郊区资产表现较好，城市资产周转率上升，导致租金下降、优惠增加和入住率降低 [15] - 与去年同期相比，整体入住人数增长5%，居民周转率在连续八个季度改善后，2020年三季度首次同比增加，郊区市场周转率下降，但城市市场周转率上升抵消了这一改善 [16] - 目前公司续约率略超50%，约35%的四季度续约提议有租金增长，主要在郊区子市场 [16] - 公司整体入住率略高于94%，郊区约96%，城市略低于93%，本季度公司申请量同比增长20%，10月城市核心区域增长加速 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿现有物业空置率高，新供应交付时机不佳，优惠使用仍处高位，租赁活动主要来自市内搬迁，近期有早期稳定迹象，市场完全稳定需改善需求驱动因素以消化新供应 [19] - 纽约受疫情冲击严重，居民外流，租赁活动由寻求优惠者或市内搬迁者推动，9月底至10月有短暂稳定期，申请量逆势增长，迁出速度放缓，但入住率仍面临压力，目前市场入住率略低于90%，工作室公寓入住率最低 [20][21] - 华盛顿特区表现优于其他东海岸市场，但本季度因A类多户住宅吸收放缓而表现温和，居民可居家办公使入住率得以维持，优惠使用相对较低，预计四季度表现将因季节性和新供应竞争压力而继续放缓 [23] - 西雅图年初表现良好，但7月下旬和8月的社会动荡和远程办公公告影响了公司业绩，市场入住率略低于95%，部分子市场周转率上升，开始使用优惠，东区和北部物业情况较好，预计疫情后市场将迅速反弹 [24][25] - 旧金山是公司最具挑战的市场，整体入住率低于93%，市中心资产入住率为87%，10月申请量大幅增长，续约情况略有改善，市中心租金下降速度放缓 [25][27] - 洛杉矶城市投资组合本季度入住率维持在95%左右，受新供应和在线内容创作重启缓慢的压力，9月中旬以来定价稳定，申请活动持续增长，郊区投资组合有改善迹象，入住率保持在97%左右 [27][28] - 奥兰治县和圣地亚哥在疫情中表现出韧性，投资组合主要为郊区资产，入住率持续高于96.5%，续约率提高，有同比收入增长，预计四季度表现将维持或增强 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续用出售资产的收益购买城市和郊区物业，收购有富裕、就业良好居民的物业，以实现长期现金流和无杠杆内部收益率增长 [14] - 公司将继续扩大平台，增加在人口密集郊区的投资，跟随富裕租户到奥斯汀和丹佛等城市，并对市场政治风险做出反应 [74] - 行业面临疫情带来的挑战，城市中心市场受影响较大，但公司认为知识经济将继续推动美国增长，城市中心仍具吸引力，疫情后富裕长期租户将回归 [9][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为疫情带来的经营环境挑战是暂时的，复苏只是时间问题，公司的投资组合多样性和强大资产负债表使其能够应对挑战 [12] - 市场条件仍然不稳定，疫情发展不确定，难以判断是否已度过难关，但公司看到了产品需求的积极迹象，以及科技和金融服务公司对城市中心的长期信心 [8] - 公司预计郊区投资组合将继续表现出色，城市市场仍将面临挑战，需要看到入住率改善和定价稳定才能认为市场好转 [30][31] 其他重要信息 - 公司本季度完成一项收购，以4890万美元购买西雅图郊区158套房产，预计租赁完成后第二年资本化率为4.7%，今年仅进行了这一项收购，而2020年房产销售约7.5亿美元 [13][14] - 公司将推出新的销售应用程序，为销售团队带来移动性，提高销售效率 [88] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 申请量与入住率或净有效新租赁费率变化的历史关系 - 申请量同比增长且强劲，但有季节性，若10月和11月租赁旺季持续，应能稳定入住率，减少优惠使用并尝试提高费率，但目前判断本季度剩余时间的情况还为时过早 [35] 问题: 有多少现有租户试图重新协商租约，公司如何处理 - 本季度内部转移活动增加，公司4月初提高转移费用以缓解，但大部分转移租户搬到更大单元，租金仍有增加；租约结束时，部分租户试图换房，公司会尽力协商以留住他们 [37] 问题: 纯租约中断情况如何 - 提前终止租约数量同比增长约25%，7月有所下降，但8月因大型科技公司远程办公政策和城市社会动荡而增加，9月和10月同比仍处于高位，但低于8月 [40] 问题: 公司在受影响最严重的城市核心地区的私人市场价值如何，与疫情前相比如何 - 郊区B级有翻新潜力的资产价值可能略高于疫情前，A级郊区资产与疫情前大致相同；旧金山和纽约的城市资产交易困难，市场流动性差，预计价值有一定下降，但幅度不大，目前进行交易较为困难 [43][44] 问题: 为什么公司不利用股票价格错位出售更多资产来回购股票 - 这涉及资本配置和风险管理，出售资产回购股票会增加风险，目前23%的净营业收入面临压力，此时回购股票不明智，公司将继续进行资产回收活动，未来可能有其他资本配置选择 [47][48] 问题: 是否有大型处置计划 - 公司将出售一些郊区B级翻新物业，可能偿还更多债务，未来可能包括回购股票，但目前因运营压力和不确定性，回购股票不是正确选择 [49] 问题: 目前的优惠环境如何，一年后租约到期时，租户如何应对租金上涨 - 本季度70%的优惠在纽约、波士顿和旧金山的城市核心地区，纽约约70%的申请可获得约两个月优惠，旧金山整体约50% - 60%的申请可获得优惠，平均约1.5个月或六周，市中心约70% - 75%的申请可获得两个月优惠；公司按毛租金对申请人进行承保，租户有能力承担租金上涨，一年后续约情况将取决于市场复苏速度、城市状况和远程办公政策 [53][55] 问题: 历史上类似情况的续约曲线是否可预测 - 目前优惠使用程度高于以往，难以参考过去的下行周期，续约情况将取决于市场复苏速度、城市状况和远程办公政策 [57] 问题: 租金增长的主要驱动因素是什么 - 主要与公共卫生紧急情况有关，疫情改善将是关键，预计春季租赁旺季可能有积极迹象，但公司需同时应对疫情和季节性因素；公司居民就业情况良好，城市恢复正常后，很多人会回来，新的年轻人群也会对城市有需求 [60][62] 问题: 如果估值在未来6 - 12个月保持不变，公司是否会考虑与私人公司进行重大合资或私有化 - 私募股权公司对公寓行业感兴趣，但纽约投资组合需要租金企稳、城市恢复活力和人口回流；将公司私有化需董事会考虑，目前为时尚早，公司应先努力运营投资组合，保持灵活性 [68][69] 问题: 公司对目前所在市场的定位是否满意 - 疫情加速了一些趋势，包括高工资就业增长向沿海中心以外地区分散，公司将继续扩大资本布局，增加在人口密集郊区的投资，跟随富裕租户到其他城市，但目前所在市场仍有优势，进入新市场需平衡风险 [72][74] 问题: 纽约市的租户离开后是否会暂时搬回家与父母同住，疫苗是否会促进2021年春夏租赁旺季 - 离开纽约市的租户中，约70%前往新泽西、康涅狄格和加利福尼亚，很多人表示疫情结束后会回来，这是积极信号 [76][77] 问题: 在加利福尼亚提供免租后，次年续约是否受CPI + 5%规定影响，旧金山给予两个月免租，续约时能否取消 - 公司不确定第一个问题的答案，CPI在加利福尼亚规则下接近8%，相当于至少一个月的优惠；公司认为第二个问题中优惠应不包含在计算范围内，但不确定 [80][82] 问题: 考虑到租金下降，公司在物业税方面有何前景 - 物业税调整通常滞后，公司正在与各地方司法管辖区进行沟通，但预计至少要到2021年或2022年才能看到任何减免，具体取决于评估和税率调整情况 [84] 问题: 疫情是否促使公司在运营流程上做出改变 - 公司减少了企业提供商的房源，目前占投资组合的比例从1.5%降至不到50%，未来将保持较低水平；疫情促使公司加快向虚拟租赁和自助导览的转变，提高了销售效率，并准备推出新的销售应用程序 [87][88] 问题: 与9/11后纽约的反弹相比，此次疫情后纽约的情况如何 - 公司对9/11时纽约的情况了解有限，但纽约人口在2016年大幅增加；目前纽约正在努力恢复，若疫情得到控制，人们愿意返回，公司对纽约的担忧小于旧金山，旧金山可能需要更长时间恢复 [90][92] 问题: 公司是否与政治或商业组织合作，鼓励办公室、餐厅或其他企业重新开业 - 公司通过行业协会参与相关事务，支持纽约合作组织提出的让城市恢复运转的倡议，但未直接参与鼓励餐厅重新开业的工作 [95] 问题: 搬出购买住房的比例是否因今年初住房拥有率飙升而改变 - 本季度该比例略降至略低于11%，南加州的奥兰治县和圣地亚哥市场有小幅上升，其他市场基本下降约1个百分点 [97] 问题: 坏账费用中未收租金的占比是多少 - 坏账费用增长的大部分甚至全部是未收租金，包括每月租金和水电费等费用 [99] 问题: 推动坏账增加的关键因素是什么，是否仍在加速或已稳定 - 坏账主要集中在洛杉矶等租金收入比受限的地区，部分居民因失去工作或受公共政策影响而未支付租金，但总体涉及人数较少；坏账情况自7月达到峰值后基本稳定，未新增太多未付款账户 [103][104] 问题: 公司对加州下周的投票有何看法，其他市场是否有类似的立法或投票倡议令人担忧 - 公司对击败加州21号提案有信心，该提案不会创造新的经济适用房，只会阻碍住房投资；其他市场有一些相关提案，如科罗拉多的提高物业税提案、华盛顿州的类似加州租金控制提案、华盛顿特区市议会考虑的租金控制措施等，但重要性不如加州21号提案 [108][111] 问题: 加州和纽约最近延长驱逐禁令对公司公寓投资组合有何风险 - 公司租户素质较高，大部分租户支付租金，驱逐禁令对公司影响不大；行业认为应向租户提供资金以支付租金，将损失全部由房东承担会破坏美国住宅租赁系统，长期来看驱逐禁令不可取 [114][116] 问题: 纽约何时能恢复正的同店净营业收入 - 公司不愿提供具体指导，难以预测公共卫生紧急情况下的情况；租金变化需要时间，入住率提升会更直接影响净营业收入，若纽约恢复正常，入住率有提升空间，但具体时间取决于疫情改善情况 [119][120] 问题: 拜登获胜对沿海市场和中央商务区投资组合有何影响，是否会有直接刺激措施，如何平衡特朗普减税期间的抵押贷款税收扣除上限回滚 - 难以推测，一些政策如移民政策改善对公司有帮助，更多监管通常不利，税收变化可能影响经济增长；公司认为选举后有很大可能出台刺激措施，无论谁获胜 [122][123] 问题: 申请的信用质量与历史相比如何，从申请到租约的转换过程如何，是否有租金价格的买卖价差 - 公司不改变承保标准，申请人按毛租金进行筛选，各市场租金收入比在17% - 23%之间，未发生重大变化；从流量到申请的转化率约25%，目前较为稳定，未发现申请人质量问题；申请是入住的前瞻性指标，申请人支付定金和费用，大部分最终入住 [126][128][129] 问题: 是否听说城市中心有酒店、办公室或零售物业转换为新公寓楼的情况 - 公司听说南加州有关于酒店和零售物业转换为住宅的讨论，也参与过购物中心业主关于重新规划地块的讨论 [131] 问题: 城市核心地区入住率下降，有多少租户留在市场，公司是否有竞争力 - 纽约和旧金山的租户离开市中心前往附近市场或其他州的情况较为明显；公司续约流程旨在挽留租户，大部分离开的租户并非因竞争对手的优惠而离开；申请量增加表明公司定价具有竞争力 [133][135][136] 问题: 面对租金下降，公司能否在费用或一般及行政开支方面进行抵消，在资本市场方面是否还有可操作空间 - 本季度公司一般及行政开支和物业管理费用等间接费用类别合计下降10% - 15%，预计将继续调整以应对现金流下降；2021年有7.5亿美元债务到期，票面利率4.625%，目前可按约2%的利率进行10年期再融资，未来几年仍有再融资套利空间 [140][142] 问题: 考虑到当前市场的政治变化和价格点变化，公司是否认为最初进入这些市场的趋势仍然存在，是否需要重新评估投资组合 - 政治风险在市场中发生了变化，公司15年前进入城市中心是因为政治因素导致供应受限，但现在对房东存在偏见和监管思维，政治风险增加；公司将通过分散资本、进入政治风险较低的市场来管理风险，同时考虑当地财政状况 [145][146] 问题: 加州租户利用付款选择权的情况如何，是否还有租户免费居住 - 公司相信合同的神圣性，部分有能力支付但未支付的租户，公司将继续监控情况，与他们沟通以帮助他们履行支付租金的合同义务，公司没有租金减免计划 [149] 问题: 公司评估了移民改革对投资组合的潜在好处吗，有多少租户是技术移民，哪些市场可能从移民改革中受益最大 - 去年同期约7%的申请来自美国境外居民，2020年三季度降至约2%，移民政策的积极变化将有助于一些受影响较大的主要市场复苏，这些市场主要是波士顿、旧金山和纽约 [152][154] 问题: 公司是否考虑进行大型合资或分拆，以实现增加税收基础的目的 - 合资交易在税收方面与资产出售类似，若合资伙伴能提供更好的价格和条款，公司愿意考虑；公司董事会不太愿意为了增加出售资产的灵活性而提前制造应税事件，会根据需要处理此类问题 [156][159] 问题: 申请量增加是否与空置率增加有关，能否提供申请量和入住率的历史数据，以及它们之间的关系 - 申请量增加与空置率有关，公司需要申请量达到120% - 125%才能维持入住率；第三季度总投资组合申请量约12700份，去年同期约10700份，申请量有季节性，6月或7月达到峰值，11月和12月下降；公司将在材料中详细说明历史趋势，入住率改善的良性循环始于续约率提高和申请量保持稳定 [160][161][163]