财务数据和关键指标变化 - 二季度住宅租金收取约97%，7月趋势与之相似 [6] - 同店住宅收入下降90个基点，为10年来首次季度收入下降 [7] - 实体入住率稳定在95% [8] - 二季度同店费用较上年下降，费用包含约100万美元一线员工一次性奖金和50万美元清洁及其他健康安全成本 [26] - 住宅坏账使同店投资组合收入增长减少约900万美元或150个基点，比2019年同期高约100个基点 [27] - 零售租户本季度收款约60%，6月收款略有上升 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 二季度续租率提高70个基点，但预计后续会下降，7、8月约20%续租报价有小幅市场租金上调 [12] - 同店投资组合新租约变化在扣除优惠前本季度下降7%，考虑优惠后净有效新租约变化下降9% [14] - 二季度总入住人数比2019年二季度低20% [14] 非住宅业务 - 非住宅业务占总收入约4%，未来几个季度可能对同店总业绩产生不成比例的影响 [27] - 零售租户本季度收款约60%，未收款项中递延部分在本季度财务报表中几乎全部计提准备金 [28] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿 - 波士顿市中心和剑桥市约占波士顿总投资组合的四分之三，受国际学生提前终止租约和第三方企业供应商不续租影响较大，目前入住率91.5%，租金和入住率仍面临压力 [17] - 波士顿其他子市场运营入住率为95%，租金稳定，优惠使用极少，整个市场申请量达到或超过上年水平 [18] 华盛顿特区 - 市场表现出一定韧性，但仍面临定价压力，新供应持续消化，优惠使用极少，申请量与上年持平，投资组合入住率95.8% [18] 纽约 - 5月中旬租赁流量和申请量恢复到2019年水平，但租金降低，优惠增加，约50%申请获得优惠，平均优惠超过一个月 [19] - 6月续租率为57%，低于2019年6月，新泽西哈德逊滨水区资产表现好于曼哈顿和布鲁克林，过去一个月保持95%入住率，优惠使用水平低于曼哈顿 [20] - 包括新泽西在内的纽约同店投资组合目前入住率约92% [21] 西雅图 - 本季度收入表现最强，入住率95.3%，整体收入自4月初以来一直很稳定，但在租赁旺季价格略有下降 [21] 旧金山 - 城市租金同比下降两位数，优惠使用普遍，受初创企业裁员和外国移民减少影响最大 [23] - 郊区投资组合5月初企稳，租金同比下降，但已稳定一个多月，优惠使用极少 [23] 南加州 - 洛杉矶整体定价下降，但6月非常稳定，优惠使用极少，目前入住率96.1%，西洛杉矶仍是最具挑战的子市场，市中心子市场入住率稳定在95%，但租金下降最明显 [24] - 奥兰治县和圣地亚哥表现良好，入住率高于上年，租金下行压力极小 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资本配置战略是扩大投资组合，进入丹佛和市场的密集郊区，目前投资组合约55%为城市资产，45%为郊区资产，将继续在富裕租户希望居住的城市和密集郊区建造和购买公寓，以实现长期回报最大化 [10] - 公司认为自身战略具有足够灵活性，既能保留优质城市资产，又能随着时间推移增加投资组合的多样性，为股东持续创造可靠且不断增长的收入流 [10] - 公司具有机会主义思维，历史上一直在寻找以认为能创造长期价值的价格购买资产的机会，未来可能有开发项目、零售资产重新定位等机会，也会考虑股票回购 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在疫情期间表现出相当的韧性，客户财务状况良好，平均家庭年收入为16.4万美元，预计疫情过后费用增长率将持续下降 [6][7] - 虽然当前几个季度困难，但公司运营所在城市历史上表现出强大的韧性，预计疫情过后将反弹，仍将是知识经济的中心，继续吸引高收入租户 [30] - 短期内，一些密集城市中心受到压力，但随着疫情消退，人们将重新对这些市场感兴趣，城市生活与在家工作并不矛盾 [45][47] 其他重要信息 - 本季度稳定了两个开发项目，一个在马萨诸塞州剑桥市，64个单元，建造成本4700万美元，成本收益率约5%；另一个在华盛顿州西雅图市，137个单元，建造成本6500万美元，成本收益率约5% [8] - 本季度完成两笔资产处置，2020年已出售超过7.5亿美元资产，处置收益率为4.4%，但这些交易价格是在疫情前确定的，不能反映当前市场价格 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7、8月续租情况及租户续租要求是否更激进 - 过去几个月续租表现相对稳定，7、8月约20%续租报价有上调，80%无上调，谈判过程中报价约1%，实际达成约 - 1%，差距200个基点，续租优惠极少 [32][33] 问题2: 私人市场与公司隐含交易资本化率的差距及股票回购在资本配置策略中的位置 - 二季度市场交易活动减少约70%，私人市场价值似乎保持稳定，但样本量较小；公司很少以如此大的折扣交易，有1300万美元股票回购额度，董事会和管理层会继续讨论 [36][38] 问题3: 机会主义思维的具体含义 - 包括收购、出售资产、战略投资组合重新分配和股票回购等，公司历史上一直在寻找购买资产的机会，未来可能有开发项目、零售资产重新定位等机会 [40] 问题4: 公司是否更倾向于资本部署而非缩小股票交易与资产净值的差距 - 公司认为大规模股票回购以缩小资产净值差距不太可能，因为公司规模大，出售资产会产生税收问题，且会改变机会集，未来可能错过其他机会 [42] 问题5: 城市何时恢复以及公司对城市反弹有信心的原因 - 短期内，一些城市中心受到压力，但随着疫情消退，人们将重新对这些市场感兴趣，城市生活与在家工作并不矛盾，公司对城市长期发展有信心，但无法确定疫情消退时间 [45][47] 问题6: 纽约和旧金山未来几个月入住率和租金的走势 - 纽约和旧金山城市核心区入住率目前稳定在91% - 91.5%，租金波动后趋于稳定，短期内预计保持一致；纽约租户离州比例从35%增至50%，主要前往新泽西；旧金山租户主要离开市区前往圣克拉拉县 [52][53] 问题7: 洛杉矶经济入住率与实体入住率的差异及坏账和优惠的会计处理 - 2020年二季度洛杉矶经济入住率为93.7%，实体入住率为94.7%，相差100个基点；住宅坏账政策为前租户搬离后全额注销账户余额，仍居住但欠款达月租金三倍时全额注销；非住宅按逐租户分析，本季度对未付租金计提准备金并注销部分直线应收款；优惠按GAAP报告，现金基础下二季度住宅收入下降120个基点 [61][63][65] 问题8: 低利率环境下资本化率压缩对公司外部增长和资产收购的影响 - 由于国债收益率低，与现行资本化率利差大，且有大量资本想进入公寓业务，资本化率有压缩可能；公司进行资产收购需考虑NOI增长率和退出资本化率，目前外部增长机会有限，主要是资产循环利用 [70][72] 问题9: 公司是否会与私募股权基金合作以证明股票交易价格相对于资产净值过低 - 公司不缺资金，缺乏资本配置机会，有债务融资能力；公司喜欢合资企业，但不确定私募股权基金能否帮助验证公司价值，市场对公司长期价值有清晰认识 [76][77] 问题10: 租户中办公室工作和不可在家工作行业的比例以及在家工作员工比例 - 公司没有相关数据，但从物业情况看，大部分租户在家工作 [80][81] 问题11: 如何评估今年夏季租赁旺季典型收益的损失 - 正常季节模式下，现在是租金高点，之后会季节性下降，入住率有两个高峰；目前不确定需求是否会推迟到9月甚至10月，仍面临定价压力和优惠问题 [84][85] 问题12: 租户搬离时购买或租赁房屋的情况以及公司是否提供搬迁激励 - 公司没有租户搬离后租赁房屋的信息，通常约12%租户搬离是为购买房屋，二季度该比例略有下降，华盛顿特区和南加州市场有小幅上升 [87] 问题13: 除波士顿外，其他市场是否因公司宣布在家工作而出现更多提前终止租约情况 - 本季度纽约和波士顿提前终止租约情况增加，主要集中在4月，5 - 7月情况好转；谷歌宣布推迟返回办公室，公司会关注旧金山和南湾情况，目前判断还为时过早 [91] 问题14: 关于坏账的三个分类是否正确 - 正确，坏账储备不仅包括可疑账户准备金，还包括期间内搬离租户的账户注销 [95][96] 问题15: 公司在续租谈判中是否会更愿意降价以避免租户流失 - 7、8月有20%续租报价上调的租户租金低于市场水平；公司续租谈判会考虑替代租金，会关注租户财务状况，8 - 9月续租上调幅度预计保持在1%，郊区投资组合部分区域租金有上调空间 [99][100] 问题16: 公司是否会增加城市资产占比 - 公司对购买城市或郊区资产持开放态度，资产收购需符合资产本身和公司整体风险敞口要求；未来希望城市资产不减少，郊区资产增长，本季度出售的是老旧郊区资产 [102][105] 问题17: 成本控制措施及技术投资的潜在节省 - 二季度费用控制良好，得益于技术举措，如数字化平台、虚拟参观等，使现场 payroll 减少，R&M 受益；与疫情前相比，费用增长率低50 - 75个基点；公司参与两个科技基金，今年将部署销售技术，未来会探索建筑访问、智能家居访问等技术 [109][110][113] 问题18: 影子市场买家的承销情况和内部收益率目标以及纽约同店NOI何时转正 - 目前影子市场交易极少，与私募股权赞助商和其他私人房地产投资者交流发现，他们对公寓业务仍有长期兴趣；难以预测纽约同店NOI转正时间，因为涉及房地产税上诉和租金滚动恶化等因素 [115][116] 问题19: 优惠是否在不同户型产品中一致 - 在城市核心区，优惠基本覆盖所有户型，但工作室入住率最低，需求方面一居室和两居室较高，优惠对一居室和两居室收入影响更大 [120] 问题20: 三到五年内，公司是否会偏重某类产品 - 公司希望拥有多种产品组合，工作室价格低，适合初入市场和职场的人；Gen Z群体庞大，偏好未知；公司认为工作室、一居室和两居室是重点，三居室和四居室较难出租 [122][123] 问题21: 为何改变续租租金增长的定义 - 公司未改变定义，一直提供不包括优惠的续租率增长和新租约数据，本季度额外提供了包含优惠影响的有效混合租赁率 [127] 问题22: 是否能按市场细分提供有效租赁增长率 - 公司可以考虑按市场细分提供混合租赁率数据 [128] 问题23: 公司对零售或非住宅部分投资组合的计划 - 公司仍在与零售租户沟通，希望挽救部分租户；考虑将零售空间改造为工作室租户的办公或休闲空间，但需要重新分区，实施有难度 [129][130] 问题24: 如果民主党赢得参议院和白宫，公司是否担心住房监管增加以及行业如何应对 - 公司认为额外监管负担会限制住房投资，行业正在开展教育活动，与相关方讨论有效监管措施，考虑进行分区改革和建设更多可负担住房 [137][138]