财务数据和关键指标变化 - 4月住宅业务现金收款率约97%，产生5.4%的拖欠率 [6][14] - 一季度末净债务与正常化EBITDA比率为4.9倍，循环信贷安排下流动性近18亿美元；之后通过贷款和资产出售，目前总NOI超过84%无抵押负担，商业票据未偿还额约1.5亿美元，循环信贷安排下可用流动性超22亿美元 [21][22] - 截至目前，因疫情产生约50万美元额外运营费用，部分被减少的加班费和周转费用抵消，但增加的垃圾处理费用又部分抵消了这些抵消项 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 3月15日流量和申请量较2019年同期下降50%，但截至3月底每周仍收到超375份新申请 [11] - 4、5月续租率提升至60% - 70%区间，较去年4月提高300个基点，较去年5月提高近800个基点；纽约续租率近70% [13] - 自3月31日以来整体入住率下降130个基点，预计二季度入住率受影响最明显 [13] - 4月初需求开始改善，流量和租赁活动反弹近30%，上周申请量超900份 [13] - 基础租金较去年同期下降4% [15] 非住宅业务 - 非住宅业务占总收入约4%，主要包括底层零售和公共非居民停车 [20] - 4月零售租户收款率为58%，非居民停车流量下降约30% [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图和丹佛拖欠率最低，低于3%；洛杉矶最高，接近8%；其他市场围绕平均水平 [15] - 多数市场中，花园式或郊区资产拖欠率高于中高层城市资产 [15] - 西雅图表现最佳，拖欠率低且整体收入增长表现最好；纽约续租率最高，但流量和申请量未显示出复苏迹象；洛杉矶因新供应压力和疫情影响，预计仍将面临挑战 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司准备应对疫情后的新常态，包括提高物业清洁标准、调整公共区域布局、平衡虚拟租赁与客户互动、错开工作班次等 [17] - 公司将继续关注市场供需情况，适时调整续租要求和租金定价 [51][82] - 公司认为大城市和密集郊区仍具有吸引力，投资将继续聚焦这些地区 [98] - 公司将继续优化运营平台，增加科技投资，如虚拟租赁和智能家居技术，但会暂停部分智能家电投资，等待下一代技术成熟 [155][157] - 公司将继续努力减少零售业务的风险敞口，专注于投资高品质公寓楼 [158] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其物业组合具有韧性，居民平均年收入较高且多受雇于科技等知识产业，预计在经济衰退中表现相对较好 [6][7] - 公司承认未来仍面临挑战，但对运营表现持乐观态度，并希望在经济复苏过程中寻找机会增加优质资产 [9] - 公司撤回了业绩指引，因无法精确估计疫情持续影响以及重新开放进程对业务的影响 [9] 其他重要信息 - 公司修改了披露内容，包括提供4月运营和收款统计数据、区分同店住宅和非住宅业务表现、更新流动性和资产负债表信息等 [18][19] - 公司定义了一些关键术语，以提高披露的准确性和清晰度 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 5月租金收取情况如何，与3月或去年同期相比如何？ - 目前5月租金收取情况与4月持平 [24] 问题2: 如何看待4月底拖欠租金的回收能力，以及如何与租户协商还款？ - 公司正在与租户进行沟通，以同理心和提醒义务的方式平衡，设置各种付款计划，并记录租户的财务困难情况 [27] 问题3: 增加的拖欠租金是否与地理位置或资产类型有关，是否已对部分租金进行延期处理？ - 西雅图和丹佛拖欠率最低，洛杉矶最高；高层和中层物业拖欠率低于郊区或花园式物业；大部分拖欠租金或增量拖欠租金已设置付款计划或延期支付，具体情况取决于各地紧急状态命令 [29] 问题4: 除了1100万美元拖欠租金外，是否还有其他租金延期支付情况？ - 疫情前租金延期支付情况非常罕见，疫情后情况有所变化；拖欠租金包括付款计划内的租金 [32][34] 问题5: 疫情导致的额外运营费用是多少，有多少被其他方面的节省抵消，未来费用粘性如何？ - 截至目前，因疫情产生约50万美元额外运营费用，部分被减少的加班费和周转费用抵消，但增加的垃圾处理费用又部分抵消了这些抵消项；预计未来清洁费用会增加，但整体费用可能低于预期 [37][40] 问题6: 目前资产处置和收购市场情况如何，是否会暂停再开发支出，开发项目是否有延迟？ - 目前市场交易活动较少；因租户和承包商的原因，再开发支出将暂停；开发项目延迟情况因地区而异，波士顿和纽约延迟较明显，华盛顿特区和南加州延迟较少 [42][44][46] 问题7: 0%续租率增长何时会完全反映在租金滚动中，如何看待新租赁增长的影响？ - 5月续租率可能在50 - 100个基点之间，6月可能实现零增长；新租赁增长可能会恶化至4%，但具体情况取决于市场需求 [50][53] 问题8: 4月至3月入住率下降130个基点的原因是什么，二季度入住率是否会继续恶化？ - 入住率下降是由于正常租约到期和部分租户因疫情提前终止租约；如果申请量和续租率继续改善，入住率可能会稳定或提高，但目前尚不确定 [61][57] 问题9: 如何看待公司高端客户群体在经济衰退中的表现？ - 公司认为其居民具有较高的技能和就业能力，受经济衰退影响较小 [63][64] 问题10: 流量和申请量哪个是春季和夏季租赁季节更重要的领先指标？ - 流量的改善很重要，同时要关注申请量的周环比变化；租赁旺季可能会推迟或变得平淡 [66][67] 问题11: 像洛杉矶这样拖欠率为8%的市场，合理的坏账假设是多少，何时能在财务报表中看到净短缺？ - 目前难以确定坏账比例，需在二季度进一步评估；预计要到2021年才能在财务报表中看到净短缺 [69][71] 问题12: 1100万美元拖欠租金主要是由于租户困难还是租户选择不支付？ - 难以区分，大部分租户与公司进行了沟通，希望延期支付租金；部分租户可能会从政府补贴中受益 [78][79] 问题13: 是否会对不同市场或细分市场逐步提高续租率，如何看待公司在新申请人市场中的份额？ - 会根据市场情况对不同市场和单元类型进行差异化定价；公司的成交率表明其在新申请人市场中获得了更多份额 [81][82][84] 问题14: 二季度是否难以将申请人转化为入住率，花园式物业拖欠率高于中高层物业的原因是什么，是否考虑对公寓进行改造以适应在家工作的需求，公司未来的投资策略是什么？ - 目前申请量的增加有助于平衡入住率，但仍需观察市场需求；花园式物业拖欠率高与租金收入比有关；公司正在考虑对公共区域进行改造以适应在家工作的需求；投资市场目前交易活动较少，公司将关注大城市和密集郊区的机会 [87][89][92][95] 问题15: 投资者对门户城市和丹佛等市场的情绪有何不同，未来资本化率可能会如何变化？ - 目前难以判断投资者对不同市场的情绪；预计公司优质物业的资本化率将更具韧性，未来可能会下降 [101][102][103] 问题16: 4月收取的97%租金是否包括入住率下降的影响，与9·11后的衰退相比，此次衰退有何不同？ - 97%的租金收取率可能低估了实际情况，因为3月入住率较高；与9·11后的衰退相比，公司目前的投资组合不同，难以直接比较 [107][110][112] 问题17: 租金延期和费用减少对同店收入有何影响，租户在付款计划或延期支付租金时是否会影响FFO和同店收入，是否提供信用卡支付租金的选项，有何趋势？ - 长期影响取决于坏账情况；租户在付款计划或延期支付租金时，只要预计可收回，仍会确认收入；公司允许租户用信用卡支付拖欠租金，并承担手续费，但目前金额不大 [114][117][121] 问题18: 如何解释高拖欠率与租户主动沟通之间的矛盾，纽约市场租户的情绪和预期如何？ - 公司认为拖欠率并不高，大部分租户重视信用并认可公司服务；纽约市场续租率提高，但新租户市场尚未反弹，需等待公共卫生危机缓解 [125][126][128] 问题19: 在提高入住率时，如何考虑租户信用质量，是否会降低信用标准？ - 目前不会改变租户审核标准，但如果市场需求发生变化，可能会重新评估 [134] 问题20: “租户失联”具体是什么意思，未来6 - 12个月为维持满入住率会降低租金多少，是否会恢复合并合资企业的披露？ - “租户失联”指公司联系租户但未得到回应；目前无法确定为维持入住率降低租金的幅度，需根据市场需求确定；合并合资企业的披露占比极小，10 - Q报告中有相关信息 [138][143][147] 问题21: 疫情后是否会改变年度租赁周期，短期租赁延期的租户是否需支付溢价，虚拟和无接触租赁是否会促使公司增加科技投资，租赁和运营方式会有哪些持久变化，是否会减少零售业务风险敞口，近期新租赁签约中60%在5月12日前入住的说法是否正确，租赁审批到入住的时间是否受疫情影响？ - 可能会对租赁周期进行微调，但目前尚不确定；3月15日以来租户可灵活选择租期且租金无增长；虚拟和无接触租赁加速了公司科技应用，未来将继续保留这些方式；公司将暂停部分智能家电投资；将继续减少零售业务风险敞口；是60%的申请在5月22日前入住，租赁行为未发生明显变化 [150][153][155][157][160] 问题22: 如何看待疫情后办公室使用与居住地点的相互作用，是否有机会在社区投资以满足企业需求，高密度高租金地区的入住率是否会进一步下降？ - 公司认为大城市仍具有吸引力，居民仍会选择居住在城市；公司正在考虑如何使公寓更适合居民长时间居住；目前需求已开始回升，大城市的文化和生活设施将逐渐恢复，预计入住率不会进一步下降 [164][165][170] 问题23: 如何解释公司花园式物业拖欠率高但股价却低于同行的现象？ - 公司认为其在疫情中表现良好，长期战略合理，相信投资者会逐渐认识到公司的价值 [174][175]