财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司实现96.5%的高入住率，较2018年第三季度高出20个基点，全年同店入住率预计达96.4%，支撑3.3%的同店收入增长 [16][17] - 基础租金同比上涨2.7%，全年续约率预计稳定在5%左右 [17] - 公司利用有利环境发行6亿美元无担保债务，收益率为2.56% [14] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度收购4处新物业，包括加州3处和丹佛郊区1处，总收购价格约49亿美元，平均资本化率约4.4% [9][10] 出售业务 - 第三季度出售7处旧资产，总售价约1.87亿美元，平均处置收益率为4.7%，未杠杆化内部收益率约7.6% [10] 开发业务 - 第三季度完成2个开发项目，预计稳定收益率均为5.4% [11] - 本季度启动2个新开发项目，预计稳定收益率分别为5.3%和5.9% [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿市场 - 全年收入增长预期从3.5%上调至3.9%，入住率达96.4%，较2018年第三季度高出70个基点 [19] - 预计2020年将交付约5800套新单位，约60%集中在波士顿市区 [19] 纽约市场 - 全年同店收入增长预计为2.5%，租金法规变化预计使2019年和2020年收入减少约20个基点 [21] - 2020年将交付超过4300套新单位，较2019年减少50% [21][22] 华盛顿特区市场 - 全年收入增长预计为2.5%，市场失业率为3.3%，低于全国平均水平 [22] - 预计2020年将交付超过12000套新单位，资本河滨地区将显著增加 [22] 西雅图市场 - 全年收入增长预期上调20个基点至3.4%，就业增长强劲，办公空间吸纳量达十年最高 [23] - 2020年交付量与2019年相近，约8000套新单位，上半年集中在东区，下半年转回中央商务区 [24] 旧金山市场 - 全年同店收入增长预计为3.8%，较7月指引下调20个基点，目前入住率为95.5%，较去年同期低10个基点 [25] - 预计2020年将交付9800套新单位，与2019年相近，供应集中将从东湾转移至南湾 [26] 洛杉矶市场 - 全年同店收入增长预计为3.8%，较7月指引下调10个基点，入住率保持在96.3% [27] - 2019年和2020年预计均交付约9700套新单位，2020年供应将集中在西洛杉矶、好莱坞和圣费尔南多谷 [27][28] 橙县市场 - 全年收入增长指引上调20个基点至3.8%，第三季度入住率较去年同期高出40个基点 [28] - 预计2020年将交付超过2700套新单位 [28] 圣地亚哥市场 - 全年收入增长指引维持在3.4%，市中心新物业持续对定价能力构成压力 [28] - 预计2020年交付量将减少，约2100套新单位 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司加速出售旧的或非战略性资产，收购更符合长期战略的资产，以实现最小化稀释 [8] - 考虑通过发行债务进行资产收购，因市场上优质资产竞争激烈，且股票隐含资本化率与资产资本化率相比，短期内难以实现显著增值 [41] - 关注开发机会，与当地开发商合作开展合资项目，以获取新物业并管理开发风险 [12] - 推进销售和服务路线图，包括部署人工智能电子线索平台、自助导览、新的移动服务平台和智能家居技术，以提升居民满意度和粘性 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司产品需求持续强劲，推动新供应的消化，居民留存率创历史新高，同店收入增长符合预期 [6] - 2020年同店收入增长将受到加州和纽约租金管制法规的负面影响，约15 - 20个基点 [7][18] - 多数市场新供应相对稳定，预计需求与2019年相似， occupancy率也将保持相近水平 [17] - 认为租金管制法规将抑制新住房供应，无法解决住房短缺的根本问题，呼吁政策制定者进行分区改革和消除监管障碍 [15] 其他重要信息 - 公司预计2020年在开发项目上的支出可达5亿美元，包括3亿美元的过剩现金流和2亿美元的额外杠杆 [57] - 公司应用程序的采用率已增长至55%的家庭，新的居民门户和应用程序提供了更多功能，有望提高居民满意度和粘性 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何今年第四季度核心NFFO和同店NOI增长未加速 - 主要有三个因素，一是交易活动的时间安排，二是其他项目（主要是公司管理费用和一些其他费用项目）的时间安排，三是同店收入的季节性减速以及费用季节性变化不如往年明显 [32] 问题2: 加州收购的承销标准是否因监管环境变化而改变 - 公司在承销中更加关注监管因素，对退出资本化率进行了敏感性分析，将内部收益率从7%左右调整至6%以上 [34] 问题3: 加州新租赁增长在第三季度为何为负，未来是否会持续 - 单季度新租赁变化数据不能完全反映情况，若单独分析特定租赁类型，结果会有所改善。预计第四季度仍可能为负，因存在季节性因素 [36][39] 问题4: 公司是否会发行股权进行更多收购 - 公司对扩大规模持开放态度，但市场上优质资产竞争激烈。相比发行股权，公司更倾向于发行债务进行资产收购 [41] 问题5: 加州租金管制法规AB 1482对交易市场有无影响，以及关于废除Costa Hawkins法案的最新消息 - 加州市场未受明显影响，资本化率总体稳定或下降。行业已组织起来反对废除Costa Hawkins法案的提案，有信心再次成功阻止该提案 [44][46] 问题6: 开发商股权需求与公司机会之间的关系，以及2020年供应预测的灵活性 - 开发商因建设成本上升和开发收益率下降，难以筹集股权资金，公司有机会通过合资项目参与开发。公司通过实地调研验证供应数据，预计平均有10% - 15%的单位交付时间会发生转移 [50][52] 问题7: 公司明年的合理开发管道规模，以及旧金山市场需求指标和奥克兰供应的影响 - 公司预计明年在开发项目上的支出可达5亿美元。旧金山市场需求总体呈季节性下降，奥克兰新供应可能吸引了部分需求 [57][59][61] 问题8: 租赁价差情况，租户是否要求更长租期，以及租金管制的中长期影响和资本化率情况 - 特定租赁类型的租赁价差有100个基点的改善，目前未观察到租户对长期租赁的需求明显变化。租金管制长期会减少住房供应，但公司可通过一些方式管理影响。公司认为目前市场资本化率范围在4.3% - 4.7% [64][66][69] 问题9: 本季度在伯克利的资产出售是否与重新定位市场有关，以及是否会与科技公司合作开发住房 - 监管环境和城市特点是出售伯克利资产的因素之一。公司欢迎与科技公司合作开发住房，特别是非员工特定的项目 [70][73] 问题10: 公司对丹佛市场的目标NOI贡献，以及开发收益率的低端要求 - 公司希望丹佛市场的NOI贡献达到5%，目前约为1.5%。公司在评估开发项目时，更关注市场保护、需求动态、基础成本等因素，而非设定最低收益率 [76][78] 问题11: 收购和处置中的资本化率是否为经济资本化率，以及CapEx假设和FFO影响 - 是经济资本化率。CapEx假设因资产而异，公司在披露材料中对收购资本化率和承销情况有说明。部分交易在短期内有增值，但长期不一定 [80][81][83] 问题12: 公司在加州的战略，以及南加州需求情况和东海岸新租赁价差前景 - 公司希望保持或略微降低在加州的NOI占比，同时使资产组合更年轻化。南加州需求依然强劲，但受供应压力影响，定价能力受限。东海岸市场新租赁和续约增长势头良好，但波士顿市场2020年将面临供应压力 [85][88][90] 问题13: 明年运营费用是否会继续超过收入增长，以及如何应对纽约可能的新租金管制法规 - 公司致力于降低运营费用增长，关注减少421a资产对费用的影响。对于纽约可能的新法规，公司希望行业能参与对话，影响政策制定 [94][99] 问题14: 公司在人员成本控制和技术应用方面的情况，以及效率提升对哪些费用项目影响较大 - 公司通过技术应用提高运营效率，预计未来几年运营效率将逐步显现，主要影响工资和维修维护费用。在公用事业方面，公司已完成大部分LED照明项目，正在推进太阳能安装等项目 [101][105][107] 问题15: 公司明年是否会成为净收购方，以及智能家庭技术对租户周转率的影响 - 明年是否成为净收购方取决于市场竞争和可获取的优质资产。租户周转率下降主要与居民满意度有关，智能家庭技术与周转率的相关性不大 [110][112] 问题16: 公司在租金管制倡议方面的费用支出如何处理，以及收购IRR分析中是否考虑经济放缓 - 公司将明确披露相关费用支出，并与会计和审计部门决定如何处理。在IRR分析中，公司会根据市场情况对近期收入增长进行具体分析，长期则采用平均增长率 [113][114][116] 问题17: 债务市场对公司经济决策的影响，以及公寓收购市场资产交易价格情况 - 公司认为增加数亿美元债务不会给公司带来风险。公寓收购市场资产交易价格受多种因素影响，包括资产稳定性、人口结构和固定收益替代需求等 [118][120] 问题18: 公司是否考虑将投资组合扩展到二级市场，以及进入这些市场所需的收益率溢价 - 公司对扩展到二级市场持开放态度，但需考虑市场需求、供应和价格等因素。进入新市场存在成本，因此不能仅依据较高的资本化率做出决策 [123][124] 问题19: 重新进入曾退出市场的考虑因素，以及新开发项目的规模、市场范围和收益率预期 - 若市场和环境发生变化，公司会考虑重新进入曾退出的市场。明年开发项目支出预计会增加，但不会在新市场进行开发项目。公司不确定是否能达到5亿美元的开发支出目标，但预计稳定收益率在5%左右 [126][128] 问题20: Edgemore项目的48.9万套单位是否包括资本化的地面租赁 - 包括地面租赁，若购买土地，单位土地成本约为10万美元，收益率将从5.9%降至5.1%。公司将地面租赁视为融资工具 [131]