财务数据和关键指标变化 - 公司提高同店收入、净营业收入和正常化每股FFO指引，新指引范围中点超过原指引预期上限 [6] - 预计全年同店费用增长在3.5% - 4%之间，此前预测为3.5% - 4.5%，主要因房地产税、现场工资等主要费用类别表现好于预期 [27] - 全年正常化FFO指引范围提高至每股3.43 - 3.49美元，中点提高0.07美元，主要来自同店NOI贡献、收购和处置活动时机及较低利息费用等因素 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资方面，公司将全年交易指引提高至10亿美元的处置和收购，二季度收购三处公寓物业，出售四处资产 [8] - 租赁业务表现强劲，需求持续推动定价能力提升、周转率降低和入住率提高，目前投资组合入住率为96.7%，基本租金同比上涨3.7%，续约涨幅稳定在5% - 5.2% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场受益于竞争新供应暂停，全年收入增长指引从2.8%提高到3.5%，但年底竞争将加剧 [16] - 纽约市场基本面强劲，全年同店收入增长预测从1.8%上调至2.5%，新租赁入住率和续约增长均好于预期，但租金管制法律将使全年收入表现降低约20个基点 [17] - 华盛顿特区市场结果好于预期，全年收入增长预期从1.4%提高到2.6%，大部分表现来自北弗吉尼亚州 [19] - 西雅图市场表现出色，全年同店收入增长预计从2%提高到3.2%，客流量同比增长8.1% [21] - 旧金山市场科技驱动经济强劲，全年同店收入增长预计为4%，高于原预期60个基点 [22] - 洛杉矶市场全年同店收入增长预测基本不变，为3.9%，圣费尔南多谷子市场面临压力 [23] - 奥兰治县市场二季度结果符合预期，全年收入增长指引提高到3.6% [24] - 圣地亚哥市场租赁季表现良好，但不如去年，预计全年收入增长3.4% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续寻找具有长期回报前景的资产进行交易，增加在丹佛的物业组合，同时关注市场上的投资机会 [7] - 公司在销售和服务方面积极推进举措，预计到8月底约50个社区将使用人工智能电子线索平台，超45个社区将部署自助导览，服务团队的新移动平台预计年底全面部署，未来90天内约2500个单元将启用智能家居技术 [26] - 行业面临租金管制问题，公司认为纽约新的住房法不利于解决经济适用房短缺问题，呼吁政策制定者采取分区改革等措施鼓励私人市场开发商建设经济适用房 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓业务需求强劲，同店收入增长超预期，公司对未来业绩充满信心 [6] - 租金管制法律对公司运营结果的影响有限，主要体现在续约上限和费用限制方面，公司将继续监测其对投资组合的影响，并寻找费用节约机会 [12] - 市场供应情况存在差异，部分市场下半年供应增加，但如果需求保持强劲，供应将被吸收，公司预计2020年嵌入式增长将更好，但入住率比较将更具挑战性 [118] 其他重要信息 - 公司6月成功发行6亿美元10年期票据，利率为3%，为公司和房地产投资信托行业历史上最低的10年期票面利率之一 [31] - 公司使用发行所得款项偿还部分将于2019年和2020年到期的9.5亿美元有担保和无担保债务，有效解决了2019年的所有到期债务和约一半的2020年到期债务 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 纽约市市场利率和租金管制资产的定价变化及未来预期 - 新规则实施仅六周，尚未看到有规模的资产定价活动，市场需要时间理解规则并应用到未来现金流预测中，预计市场利率交易的资本化率可能下降 [34][36] 问题: 2019和2018年交易活动相关的0.03美元的驱动因素 - 主要是2019年交易时机的影响，公司年初收购较多资产，处置资产将在全年产生NOI，且交易几乎没有稀释 [39] 问题: 在市场需求强劲的情况下，公司推动租金上涨的幅度 - 租赁季租金上涨约60个基点，达到3.7%，预计租赁季后期将继续保持增长，全年剩余时间涨幅可能不会像过去那样大幅放缓 [43] 问题: 新租赁利率增长与续约利率差距缩小至150 - 200个基点的信心和能力 - 今年难以实现，但随着需求强劲和定价能力提升，长期来看差距将逐渐缩小 [45] 问题: 公司看好的市场 - 看好纽约、华盛顿特区和西雅图市场，对南加州市场持谨慎态度 [47] 问题: 公司考虑将杠杆率提高并将自己定位为净收购方的程度 - 取决于投资团队发现的机会，如果有合适的交易，公司有能力使用净现金流或借款进行收购 [49] 问题: 上半年供应变化对推动租金的影响 - 二季度市场新交付情况与预期一致，未从供应延迟中受益，下半年部分市场可能出现交付延迟 [51] 问题: 纽约租金管制法律对全年收入影响的20个基点的可变性 - 对今年剩余时间的影响有较高信心，不会与20个基点有重大差异，明年的影响尚需进一步建模分析 [53] 问题: 新规则对公司在纽约的NOI的长期影响 - 对纽约住房生产和解决经济适用房问题是净负面的，但对公司市场利率资产的收入可能有适度积极影响，费用方面也有降低的机会，总体影响可能是平衡或适度净正 [57] 问题: 公司在华盛顿特区削减资产的原因 - 华盛顿特区有一些较旧的资产，且公司在水晶城有较大集中，供应持续较高是市场的负面因素，适度降低对该市场的敞口是合理的，但公司将继续在该市场购买和建设资产以更新投资组合 [63] 问题: 洛杉矶市场维持收入指引的原因 - 上半年入住率表现出色，其他收入（主要是停车收入）弥补了新租赁变化和续约表现不佳的影响，且新租赁变化存在季节性因素 [66] 问题: 公司与WhyHotel的合作经验及是否考虑在开发项目中使用其平台 - 公司与WhyHotel合作经验良好，认为这是缓解项目租赁期收入不足的好方法，会考虑再次使用 [69] 问题: 公司签订两年期租约的情况及第二年的嵌入式增长 - 在纽约，两年期租约到期导致周转率增加，目前签订的两年期租约减少，非12个月租约在投资组合中占比不大，在纽约以外地区不常见 [72] 问题: 华盛顿特区地铁市场北弗吉尼亚州与其他地区的差异是否为长期趋势 - 北弗吉尼亚州有很多有利因素支持未来强劲的收入增长，可能会对其他地区产生溢出效应，但速度可能不同 [75] 问题: 费用指引变化对下半年的影响及费用增长的节奏和可能的波动 - 预计下半年费用增长略好于上半年，主要是因为预计第四季度不会出现像第一季度那样的维修和维护异常情况，其他方面与上半年基本一致 [78] 问题: 公司对二级位置B级物业资本化率与城市A级物业收敛的看法及是否会加大对城市A级物业的投资 - 公司认为二级市场部分物业被高估，将继续关注市场，在看到合适机会时会考虑投资，但目前机会并不十分有吸引力 [80] 问题: 公司在智能锁和智能家居技术方面的进展及通过技术降低运营成本的机会 - 公司预计未来90天内约2500个单元将启用智能家居技术，约50个物业已使用人工智能电子线索平台和自助导览，服务团队的移动平台正在试点，预计可节省数百万美元成本，但需看到可持续结果后再确定具体数字 [85] 问题: 公司市场的 affordability 趋势及未来三到五年的展望 - 公司客户平均家庭收入为15.5万美元，租金占收入的19%，客户压力不大，但市场上存在经济适用房问题，解决方法是增加住房生产，政府应鼓励私人行业并减少障碍 [89] 问题: 与监管机构关于住房生产的对话是否比三到五年前更有成效 - 行业需要继续向政策制定者和公众进行教育，目前仍有工作要做，一些城市废除租金管制后取得了良好效果，说明行业有事实支持自己的立场 [92] 问题: 资产负债表上未合并实体和租赁负债的含义 - 未合并实体中约4000万美元与一个未合并的公寓联合投资结构有关，其余为私人股权技术投资；租赁负债主要与地面租赁有关，也包括公司租赁等 [96] 问题: 公司是否还提供合并合资企业的信息 - 本季度出售了两个合并合资企业，目前仍有一些合并合资企业存在少数股权，相关信息在Q和K报告中有披露 [97] 问题: 纽约租金管制对现有稳定单元转为市场利率单元的影响及是否对公司有利 - 政策制定者可能未充分理解转换过程，该政策可能会产生意想不到的后果，如抑制对某些产品的投资，导致供应恶化，希望政策制定者能做出改变 [102] 问题: 纽约情况与加州Costa - Hawkins法案的比较及公司的应对方式 - 加州的对话更公开，行业参与者有机会参与讨论，而纽约的情况缺乏充分审查，可能会产生更多意想不到的后果，目前无法预测加州的结果 [105] 问题: 公司以城市为中心的模式是否暂时错过了郊区市场的机会 - 公司认为郊区市场的积极表现主要是由于供应不足，城市子市场更具弹性，长期来看公司的城市投资组合将带来更好的净资产价值增长、内部收益率和FFO增长，对密集郊区的关注是一种轻微的转变 [107] 问题: 目前稳定的资产中，有多少处于421a开发计划下，何时会成为市场利率单元 - 几乎所有稳定资产都处于421a开发计划下，从现在到2028年，每年约有150 - 300个单元将从租金稳定状态转为市场利率状态 [111] 问题: 公司对保留剩余421a资产的看法 - 公司将继续出售一些处于税收减免期初期的421a资产，但对于接近到期日期的资产，公司更有兴趣持有，因为长期来看市场利率单元更有价值 [113] 问题: 受监管单元对资产价值的负面影响是否会带来房地产税评估上诉的潜在节省 - 公司不确定建筑物价值是否下降，但将更积极地进行上诉，利用收入和费用数据争取节省房地产税 [116] 问题: 下半年部分市场供应增加与公司提高指引之间的关系 - 部分市场下半年供应增加，但由于交易数量减少，对全年收入的影响较小，如果需求保持强劲，供应将被吸收，公司预计2020年嵌入式增长将更好，但入住率比较将更具挑战性 [118] 问题: 公司在纽约经营收入可能为适度净正或平衡的情况下，仍花费精力反对租金管制的原因 - 公司认为该政策对城市整体不利，即使对公司影响不大，但从长远来看，良好的政策对公司有益，公司需要与政策制定者保持沟通和教育 [123]