财务数据和关键指标变化 - 公司一季度同店收入、净营业收入和正常化FFO增长超预期，若当前趋势持续，同店收入和正常化FFO增长将接近指引区间上限 [6] - 一季度末公司投资组合入住率为96.6%，高于去年同期的96.3%；4月续约租金涨幅为5.1%，预计5月和6月约为5% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，一季度初收购三处公寓物业，季度末收购马里兰州罗克维尔一处366单元公寓物业，收购价格约1.035亿美元，收购资本化率为5.3% [8] - 处置业务方面，一季度无出售资产，季度末出售曼哈顿800 Sixth Avenue资产，售价约2.375亿美元，该交易将降低物业税费用增长率并提高NFFO增长率 [10] 各个市场数据和关键指标变化 波士顿 - 一季度表现强劲，符合租金收入预期，定价能力增强，停车和零售收入增加，新竞争供应暂停，预计2019年2900套新供应稍后上线 [13][14] - 目前投资组合入住率为96.6%，4月续约租金涨幅为4.7%，基础租金比去年同期高4% [14] 纽约 - 报告收入增长2.4%，好于预期，入住率稳定在96.5%，定价能力提升，季度内客流量增长7% [15] - 新供应和竞争足迹约为去年的50%，预计交付不到10000套，集中在长岛市和布鲁克林，目前运营未受负面影响 [15] - 投资组合入住率为97.1%，4月续约租金涨幅为3.9% [15] 华盛顿特区 - 一季度表现强劲，入住率和定价能力超预期，尽管就业增长率下降，但失业率仍低于全国平均水平，专业和商业服务新增18000个就业岗位，增长9.6% [16] - 预计2019年定价能力有限，因新供应集中且吸收可能放缓，目前投资组合入住率为97%，4月续约租金涨幅为4.3% [16] 西雅图 - 一季度定价能力强于预期，供应正在被吸收，交付从CBD转向郊区东区，科技就业推动需求强劲，大型雇主表现强劲 [17] - 目前投资组合入住率为96.7%，4月续约租金涨幅为5.6% [17] 旧金山 - 失业率低于3%，就业增长放缓，但产品需求强劲，季度内客流量增长6.3% [18] - 市中心投资组合收入增长最强，东湾投资组合收入增长最低，入住率和客流量同比下降 [18] - 投资组合入住率为95.8%，比去年低约20个基点，4月续约租金涨幅为6% [19] 洛杉矶 - 表现符合预期，新供应交付因劳动力短缺延迟，预计该趋势将持续 [20] - 市中心地铁子市场去年交付超5000套，2019年预计交付约5500套，目前入住率为96.1%，季度收入增长3% [20] - 圣费尔南多谷和西洛杉矶子市场全年将面临供应压力，西洛杉矶吸收情况较好，因在线内容公司就业增长强劲 [21] - 投资组合入住率为96.4%，高于去年同期的96.1%，4月续约租金涨幅为5.8% [21] 奥兰治县 - 季度表现略好于预期，受入住率提高推动，尔湾基础租金自1月以来因新供应压力下降，就业增长放缓，但市场前景乐观，预计收入增长超3% [21] - 目前投资组合入住率为96.5%，4月续约租金涨幅为5.7% [21] 圣地亚哥 - 军事支出强劲，季度初市中心供应压力导致定价能力有限和新租涨幅低于预期，3月下旬和4月势头回升 [22] - 目前投资组合入住率为96.6%，4月续约租金涨幅为6% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资战略为收购和开发城市及郊区物业，近期更多收购和开发城市资产，同时继续寻找郊区优质物业，符合靠近高薪就业区等特点 [8][9] - 2019年指导目标为收购7亿美元资产和处置7亿美元资产，一季度符合收购参数的资产数量较少，预计全年合适资产数量将增加 [10] - 行业内对优质公寓资产需求旺盛，整体资本化率稳定，资产价值随NOI增长略有上升 [11] - 公司专注为潜在客户、居民和员工打造数字化体验，2019年推出多项新举措，包括新居民门户、自助导览等，运营效率提升预计在2020 - 2021年体现 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局良好，产品需求旺盛，新供应吸收良好，各市场入住率高，推动租金上涨 [6] - 若当前趋势持续，全年收入表现将接近指引区间高端，但剩余季度比较期更具挑战性 [12] - 对行业技术发展充满信心，认为重新定义数字体验和利用新技术将带来运营效率提升 [23] 其他重要信息 - 公司高级副总裁John Lennox退休，他在公司工作35年，是公司许多人的良师益友 [115] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月出售纽约市资产时，对当前交易市场的买家池和兴趣有何了解 - 买家池比几年前小，但足够，该资产顺利出售，非公开报告公司在421a资产交易中有优势，公司出售的两处421a资产无杠杆内部收益率达10% [24][25] 问题2: 城市资产和优质郊区资产在定价或内部收益率上是否有差异 - 各市场和不同类型市场间资本化率压缩，部分城市产品内部收益率较低，因资本化率低、风险小，但目前城市和郊区资产内部收益率差异不大，城市中心资产买家要求的内部收益率通常较低 [27] 问题3: 对纽约和加州等地租金稳定政策的最新看法 - 公司通过行业协会与政策制定者积极沟通，认为解决经济适用房危机应鼓励供应而非限制，纽约租金控制制度复杂，需在6月中旬重新授权，公司将继续倡导鼓励私人建设新住房 [29][30] 问题4: 如何平衡不同市场供应情况对收入预测的影响，以及对二季度预测的影响 - 奥兰治县预计2019年收入低于2018年，一季度表现略好于预期；湾区东湾有压力，但旧金山一季度的势头可能缓解供应影响；纽约供应减少，定价能力增强，若当前趋势持续，全年收入将接近指引区间高端 [33][34][35] 问题5: 哪些因素可能阻止公司提高同店指引，哪些市场存在风险 - 租赁季节变量多，如临时入住率波动、子市场供应无序等可能影响数据，目前南加州市场需重点关注，存在下行风险 [37][38][39] 问题6: 洛杉矶劳动力短缺导致的建设延迟是否会使部分供应推迟到明年 - 预计该趋势将持续，一季度约15%的预计完工项目推迟，未来每个季度都会有部分项目推迟 [41] 问题7: 新租数据包含优惠后是否会有很大不同 - 除纽约外，公司整体优惠较少，纽约一季度优惠比2018年减少50%，新租优惠金额对26亿美元收入来说不显著 [43][44] 问题8: 科技举措对利润率的影响及时间范围 - 目前难以确定具体影响，公司此前已进行集中化和岗位调整，利用技术可提高员工效率、减少承包商依赖，预计2020 - 2021年开始看到综合影响 [46][47] 问题9: 自助导览的测试情况及优缺点 - 已测试约九个月，部分有门卫的建筑无需技术即可进行自助导览，目前准备部署技术实现下班后自助导览，智能家庭技术测试超一年，约2000套单元将投入使用，自助导览可节省员工时间，提高效率 [49] 问题10: 智能家庭技术的成本和预期回报 - 平均每套成本约800美元，因锁具不同成本有差异，行业内每月可收取30美元溢价，但难以确定可持续回报，需更多单元应用才能准确评估 [51] 问题11: 考虑到沿海市场租金控制举措，公司未来投资组合布局是否会改变 - 租金控制是风险因素，公司会与政策制定者沟通，希望增加劳动力住房供应，目前虽有动力进入其他市场，但其他市场在需求质量、建设能力等方面存在劣势，抵消了租金控制风险低的优势 [54] 问题12: 纽约租金控制政策年中可能的变化及对投资组合NOI的风险 - 目前难以猜测具体政策，有很多提案在讨论，公司部分纽约资产不受租金控制，市场利率单元可能受益，在政策确定前难以评估对NOI的影响 [57][59] 问题13: 华盛顿特区未来供应过剩和缓解的区域 - 供应集中在特区和弗吉尼亚州，预计将持续，特区和联合市场等新区域可能有大量供应，阿灵顿和亚马逊HQ2周边也可能增加供应 [61][64] 问题14: 未来两到三年哪些市场最乐观，哪些需谨慎 - 供应方面，华盛顿特区较具挑战性，其他市场有结构或土地限制；需求方面，各市场都不错，长期看好纽约、波士顿和西海岸市场；其他方面，需考虑租金控制和基础设施投资，华盛顿特区在基础设施投资方面值得称赞 [68][69] 问题15: 千禧一代和Z世代租房与购房倾向 - 公司对市场乐观，因城市创造就业机会，且持续投资基础设施，公司平均居民年龄33岁，尚未看到千禧一代高峰，Z世代刚进入大学，偏好尚未充分体现，但预计与千禧一代相似 [71][72] 问题16: 客流量是否是新租增长率的良好指标，纽约客流量增长7%的原因 - 客流量本身不是唯一的需求指标，公司营销策略相对稳定，客流量增长有助于提高入住率和租金，纽约客流量增长在各子市场较为一致 [76] 问题17: 同店收入是否受益于会计变更 - 租赁会计实施未对损益表产生影响，公司一直将坏账费用作为相反收入核算 [78] 问题18: 二季度FFO下降是否有一次性项目或债务清偿成本 - 有一笔较大的非现金债务清偿成本，与出售806资产时偿还免税债券有关，需注销较大折扣 [80] 问题19: 一季度费用处于指引区间高端，预计全年是否会持续 - 公司对费用控制在指引区间中点感到满意，原预测费用增长前期较高 [82] 问题20: 周转率下降的原因及对NOI的影响，奥兰治县周转率上升的原因 - 一季度周转率为9.9%，比2018年同期少周转600多套单元，对NOI的好处是减少空置损失和增加续约收入，原因是客户服务好、居民满意度高以及居民推迟生活决策；奥兰治县一季度多27套搬出，公司正在关注该市场 [85][86][88] 问题21: 除旧金山和洛杉矶外，哪些市场全年新租可能实现正增长 - 目前旧金山、纽约和华盛顿特区一季度新租表现超预期，可能影响全年数据，其他市场差异较小 [90] 问题22: 每套800美元的数字和智能技术支出是否包含在2600美元的资本支出指引中 - 包含在内 [92] 问题23: 亚马逊HQ2附近资产的租金是否有变化 - 目前无变化，亚马逊6月将安排员工入驻临时办公空间，长期来看对周边子市场基本面有利，预计需求和定价能力将增强 [94] 问题24: 波士顿在建塔楼的预期收益率和每平方英尺租金要求 - 预计稳定收益率略超6%，当前收益率略超5%，暂无具体租金数据，可后续沟通 [96] 问题25: 华盛顿特区和洛杉矶供应情况差异的原因 - 华盛顿特区政府限制少、土地可用性高、分包商基础好，建设相对容易；洛杉矶受地方政府规则、土地限制和NIMBY观点影响，建设难度较大 [99][100] 问题26: 已获批项目的建设完成时间是否受监管环境影响 - 未听说有重大影响，建设时间主要取决于建筑类型，如高层建筑建设时间较长 [102] 问题27: 纽约投资组合中421a或1974年前租金稳定单元的比例 - 纽约大都会区有9500套单元，约3500套不在纽约市，约30300套以某种形式租金稳定，剩余约3000套为市场利率单元，随着租金稳定期结束，市场利率单元数量将增加 [105][106] 问题28: 纽约新能源倡议对投资组合的影响 - 法案旨在衡量温室气体强度，2024年和2030年有相关要求，预计约4500套单元（曼哈顿和布鲁克林单元的70%）在2024年只需采取规定措施，因仍受租金稳定限制，公司一直关注能源消耗和效率，对2024年要求不太担心，但2030年40%的减排目标需努力实现 [109][110] 问题29: 纽约市处置资产的卖家资本化率及421a到期对资本化率的影响 - 公司认为买家资本化率与自身初始想法相近，暂无具体资产的上调时间表，2018 - 2019年房地产税增加约90万美元 [113][114]