财务数据和关键指标变化 - 2018年同店收入增长2.3%，入住率96.2%，新租约变化-30个基点，续租涨幅4.9%，均优于2017年 [11] - 2018年第四季度同店收入增长2.6%，费用增长4.2%，净营业收入（NOI）增长1.9% [28] - 2018年正常化每股运营资金（FFO）为3.25美元，第四季度为0.84美元，较预期中点少1美分 [28] - 2019年同店费用增长预计在3.5% - 4.5%之间，正常化FFO指导范围为每股3.34 - 3.44美元 [29][33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2018年租户周转率为51.1%，较2017年降低约200个基点，排除在同一社区换房的租户后，净周转率降至45% [10] 各市场业务 - 波士顿：2018年全年收入增长2.5%，入住率95.9%，新租约变化-80个基点，续租涨幅5%；2019年收入中点预计为2.8%，当前入住率95.7%，1月续租涨幅5.8% [14] - 纽约：2018年收入增长80个基点，入住率96.5%，新租约变化-150个基点，续租涨幅3.4%，使用的优惠较2017年减少约40%；2019年收入指导为1.8%，预计市场定价保持稳定，优惠使用量较2018年降低25%，当前入住率96.3%，1月续租涨幅4.3% [15][16] - 华盛顿特区（DC）：2018年收入增长1%，入住率96.3%，新租约变化-180个基点，续租涨幅4.4%；2019年收入预计增长1.4%，当前入住率96.5%，1月续租涨幅4.5% [17][18] - 西雅图：2018年全年收入增长2.8%，入住率95.8%，新租约变化-220个基点，续租涨幅5.8%；2019年预计收入增长2%，当前入住率96.4%，1月续租涨幅5% [19][20] - 旧金山：2018年全年收入增长2.9%，入住率96%，新租约变化+80个基点，续租涨幅5.1%；2019年收入增长指导为3.4%，当前入住率96.6%，1月续租涨幅4.6% [21][22] - 洛杉矶：2018年全年收入增长3.6%，入住率96.2%，新租约变化+140个基点，续租涨幅6.2%；2019年预计收入增长3.8%，当前入住率96.2%，1月续租涨幅5.7% [22][23] - 奥兰治县：2018年全年收入增长3.5%，入住率96.1%，新租约变化+10个基点，续租涨幅5.7%；2019年预计收入增长3.1%，当前入住率96.4%，1月续租涨幅5.6% [24][25] - 圣地亚哥：2018年全年收入增长3.9%，入住率96.3%，新租约变化+160个基点，续租涨幅6.1%；2019年预计收入增长3.9%，当前入住率95.9%，1月续租涨幅5.3% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年波士顿、纽约和奥兰治县的供应将减少，其他市场预计持平或增加 [12] - 纽约2019年竞争范围内的新供应将比2018年减少约50%，预计交付不到10,000套 [16] - 华盛顿特区2019年预计有13,500套交付，预计就业增长将有助于吸收新供应 [18] - 西雅图2019年供应预计增加至略超过9,000套 [19] - 洛杉矶2019年交付预测略超过14,000套 [23] - 奥兰治县2019年交付预计略低于3,000套 [25] - 圣地亚哥2019年交付预计略高于4,300套 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年预计进行7亿美元的收购和7亿美元的处置，继续进行选择性的投资组合调整 [39] - 公司看好丹佛市场，认为合适位置的资产将产生长期回报，将继续寻找机会扩大在丹佛的业务 [37] - 公司认为市场对高品质公寓资产的需求持续存在，资产价值和资本化率保持稳定 [40] - 公司发展团队目前主要忙于现有物业的相邻土地开发，未来会考虑合适时机增加开发项目 [83][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年公司同店收入增长处于原指导范围的高端，正常化FFO增长稳健，第四季度势头强劲，2019年开局良好 [6] - 市场的高工资就业和收入增长、积极的人口结构以及消费者对理想城市生活方式的偏好，为公司业务提供了支撑，尽管新供应水平较高 [6] - 2019年市场需求强劲将带来高入住率，但部分市场的高供应水平将限制价格上涨，公司保持谨慎乐观 [8] - 公司预计2019年建筑成本、劳动力成本、材料成本和土地价格仍将对开发商造成压力，租金增长速度慢于建筑成本 [43] 其他重要信息 - 2018年公司发行了9亿美元的无担保债券，偿还了超过10亿美元的高息有担保债务，目前财务状况处于公司历史最强水平之一，NOI超过80%未抵押 [34] - 2019年公司预计发行7 - 9亿美元的债务资本用于再融资，开发支出预计由自由现金流全额资助 [35] - 公司于2018年重新进入丹佛市场，本月又收购了一处物业，目前在丹佛有三处物业，投资约3.85亿美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：何时会看到供应峰值？ - 公司内部估计2019年供应约7.7万套，但预计10% - 15%会变动，2020年供应预计低于2019年，目前建筑成本等压力持续，租金增长慢于建筑成本，供应显著下降的时间难以预测 [43][44] 问题2：收购和处置的资本化率差异及计划？ - 公司指导数据只是估计，实际情况不确定，目前有一定的增值交易，但也有确定出售的高资本化率资产，最终结果可能增值或稀释，对今年数据影响极小 [46] 问题3：收入指导设定方式及哪些市场可能影响高低端范围？ - 公司设定指导的过程是自下而上和自上而下相结合，综合考虑现场人员意见、供应、就业增长等因素达成共识 [49] - 华盛顿特区、纽约、旧金山和洛杉矶四个核心市场占收入的18% - 20%，是关注重点，目前波士顿、旧金山和纽约势头良好，可能超预期，华盛顿特区和洛杉矶需关注供应吸收情况 [50] 问题4：奥克兰新供应对旧金山的影响？ - 奥克兰与长岛市情况不同，更成熟，预计新供应租金较旧金山有15% - 20%的折扣，需观察其吸收情况和对旧金山的影响 [52] 问题5：公司战略是否有潜在变化？ - 公司战略会随时间演变，但目前董事会没有考虑重大变化，会继续评估市场和资产类型 [55][56] 问题6：奥克兰新供应对旧金山业务历史上有无影响？ - 过去奥克兰没有如此集中的高端新供应，此次需观察其对吸收能力的影响，从长远看，湾区住房需求大，新供应最终会被吸收 [58][59] 问题7：纽约市2019年供应是否仍预计下降50%？ - 回顾2018年供应，与预期相比无显著变化，2019年竞争范围内供应预计下降50% [61] 问题8：纽约同店收入增长的原因？ - 纽约目前租金有70个基点的嵌入式增长，且有定价权，若势头持续，收入增长将在指导范围内 [64] 问题9：华盛顿特区租户逾期付款的收入确认及政府工作人员租金情况？ - 逾期费用在到期时确认收入，若未收到，几个月后会核销，公司该投资组合核销率极低，预计政府工作人员会在补发工资后补交租金 [68][69][71] 问题10：投资市场的无杠杆内部收益率（IRR）、收购评估及对衰退的考虑？ - 公司收购的资产无杠杆IRR在7%左右，市场交易的IRR在6%左右，甚至有5%或高5%的情况 [81] - 公司对每个交易进行评估，近期收购的丹佛资产预计前几年无收入增长和有优惠，之后会回归市场平均水平，对衰退的考虑是基于市场长期收入增长预期进行平均化处理 [74][75][78] 问题11：开发项目的考虑及新土地开发计划？ - 公司认为开发是长期价值创造者，但目前因成本上升、租金增长平缓，不打算加速开发，未来会考虑合适时机增加开发项目，也会进行物业的增密改造 [83][84] 问题12：到期债务和新债务的时间安排及定价？ - 到期债务的再融资时间约在年中，定价方面，有担保和无担保低杠杆债务的利率约为4%以下 [86] 问题13：2019年旺季各市场续租和新租价差的假设？ - 纽约和波士顿在新租约变化方面有显著改善预期，其他市场相对平稳，3月会有投资者报告展示按季度的假设情况 [89] 问题14：2018年维修保养成本高及资本化费用下降的原因？ - 维修保养成本高部分是因为2017年同期基数低，资本化费用下降是因为一些大型项目的时间安排，会计政策和资本化政策无变化 [91][92][94] 问题15：科技公司合作开发经济适用房项目的情况？ - 目前信息不足，公司有管理不同价格点物业的能力，若回报合理会感兴趣 [96] 问题16：2019年费用增长预期及新费用情况？ - 预计费用增长约3%，与其他收入线增长一致，停车收入有一定优化空间，暂无新费用值得讨论 [99] 问题17：当前开发管道中三个物业的稳定开发收益率？ - 分别为5%、5.8%和5.8% [101] 问题18：REIT和正常化FFO指导之间0.08美元差距的原因？ - 主要是预计处置资产时需核销免税债券的未摊销折扣，这是一项非现金费用 [101][102] 问题19：政府对GSE的政策对公司处置和融资的影响？ - 目前未看到对GSE运营的干扰，2019年预计无影响，长期来看不确定，但公司受影响较小，因为有强大的资本获取能力，且投资组合对其他有担保贷款人有吸引力 [104][105][106] 问题20：未来几年工资增长推动的费用增长情况及抵消措施？ - 公司认为长期费用会均值回归，房地产税和工资增长目前较高，但未来会变化，公司会引入自动化试点项目提高维护效率，2019年这些举措暂不影响费用 [110][111][112] 问题21：纽约租金管制政策的影响？ - 纽约租金管制法规复杂，公司有专人管理，目前州长言论笼统，无具体信息，公司会通过行业协会继续倡导，认为应鼓励私营部门参与解决住房问题 [114][115] 问题22：哪些市场指导范围最宽，影响上下行的因素？ - 华盛顿特区和洛杉矶供应较高，占收入的18%，需关注供应吸收情况和定价权，目前下行风险较小 [118] 问题23：纽约市各社区表现优异的原因？ - 部分原因是2018年部分社区供应压力小，有租金上涨和定价权的动力，曼哈顿对产品有吸引力，各子市场目前定价权均优于去年同期，预测有1.5% - 4%的范围 [122] 问题24：私募股权干粉对供应延迟的影响？ - 不确定私募股权是否在等待开发项目，近期有更多项目找不到股权融资的情况，土地价格有下降趋势，目前股权对开发的态度比一年前更谨慎 [125][126] 问题25：开发商和公司可接受的成本收益率差距？ - 公司与开发商思维不同，更像长期投资者，会综合考虑价格、位置等因素，在不同市场可接受的收益率不同，难以简单量化差距 [128][129][130] 问题26：2019年计划筹集和偿还的债务情况？ - 计划筹集7 - 9亿美元债务资本，偿还2019年7月1日到期的4.5亿美元票据和2020年7月1日到期的5亿美元票据 [132][133] 问题27：绿色债券的买家和与传统债券的优势？ - 绿色债券吸引了约15% - 20%的专注绿色投资的机构资金，有助于增加需求，但难以量化与传统债券的定价差异，公司债券需求高，绿色债券在第四季度市场波动时提供了帮助 [134][135] 问题28：2019年新租约变化的预测？ - 2018年第四季度新租约变化为-2.4%，预计2019年全年新租约变化为+10个基点，大部分改善预计在第二和第三季度 [139][140][142] 问题29：公司市场的工资增长和可负担性情况？ - 公司关于租户工资的数据有限，总体来看租户工资增长较高，租金收入比不高，有提高租金的空间，各市场租金收入比范围在17.5% - 23%之间 [144][145] 问题30：员工工资压力的市场差异？ - 各市场均有4% - 5%的工资压力 [147] 问题31：税收改革法案的调整对公司的影响？ - 税收改革使租户平均现金增加，对公司总体有利，但部分高州地方税辖区可能面临资本筹集困难，技术方面的影响目前不显著 [149][150] 问题32：税收改革对家具部门的机会？ - 公司可进行折旧研究以降低应税收入，但目前无需进行 [152] 问题33：波士顿和剑桥租金管制相关政策的影响？ - 公司认为行业应通过教育活动让公众了解这些政策的弊端，过去剑桥的租金管制效果不佳，公司会积极参与行业对话，认为应鼓励私营部门增加经济适用房供应 [154][155] 问题34：2019年指导是否考虑HQ2或谷歌扩张的影响？ - 指导中未考虑这些扩张的影响，目前认为有积极的心理影响，但经济影响尚早 [157]