财务数据和关键指标变化 - 第一季度房屋销售收入同比增长18%，达到31亿美元，调整后每股收益增长43% [7] - 过去12个月的净资产收益率升至29.4% [7] - 净新订单为7971套房屋，较去年下降19% [16] - 取消率保持在9%的极低水平 [18] - 第一季度末单位积压订单为19935套房屋，较去年增加5%，积压订单的美元价值增长31%，达到115亿美元 [18] - 第一季度末有21269套房屋正在建设中，较去年增加44% [19] - 预计第二季度交付7200 - 7600套房屋，全年交付31000套房屋，较去年增加7% [20] - 第一季度房屋建筑毛利率为29%，较去年第一季度增加350个基点，环比增加220个基点 [21] - 预计全年除土地成本外的房屋成本通胀率在10% - 12%之间 [22] - 预计今年剩余三个季度的毛利率在29.5% - 30%之间 [22] - 第一季度SG&A费用为3.29亿美元，占房屋销售收入的10.7%，与此前指引一致 [24] - 预计第二季度SG&A费用占房屋销售收入的9.4% - 9.6%，全年占9.2% - 9.5% [24] - 第一季度金融服务业务的税前收入为4100万美元，低于去年的6600万美元 [25] - 第一季度抵押贷款捕获率为81%，低于去年的88% [25] - 第一季度报告的税收费用为1.45亿美元，有效税率为24.2%，预计今年剩余季度的税率约为25% [25] - 第一季度报告的净收入为4.54亿美元，每股1.83美元，去年同期报告的净收入为3.04亿美元，每股1.13美元，调整后净收入为3.43亿美元，每股1.28美元 [25] - 第一季度公司回购了1030万股普通股，约占2021年底流通股的4%，与去年第一季度相比，股份数量减少了近10% [26] - 第一季度土地收购和开发投资11亿美元，全年土地支出预计为45 - 50亿美元，其中超过50%用于现有土地资产的开发 [26] - 第一季度末拥有约23.5万套地块的控制权，其中52%为期权地块 [26] - 第一季度末现金为12亿美元，总债务与资本比率为21.5% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 第一季度平均销售价格上涨18%，达到50.8万美元，房屋交付量与去年持平，为6039套 [15] - 按买家群体划分，第一季度交付房屋的比例为：首次购房者35%，改善型购房者40%，活跃成年人购房者25%，与去年同期基本一致 [15] - 首次购房者订单减少13%，至2710套；改善型购房者订单减少22%，至3341套；活跃成年人购房者订单减少23%，至1920套 [16] 金融服务业务 - 第一季度税前收入为4100万美元，低于去年的6600万美元，反映出市场竞争更加激烈，对捕获率和每笔贷款的整体盈利能力产生了负面影响 [25] - 第一季度抵押贷款捕获率为81%，低于去年的88% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年单户住宅租金上涨了5%以上，多户住宅租赁率较上年上涨了约13%，预计2022年将进一步上涨 [9] - 第一季度在几乎所有社区都提高了价格，全国范围内的连续价格涨幅在1% - 5%之间 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于增加期权地块的比例，目标是使未来土地管道中65% - 70%的地块受期权控制 [14] - 继续采取谨慎的方式投资业务，并根据市场条件的变化进行调整 [14] - 土地市场仍然竞争激烈，优质地块吸引了新的房屋建筑商和其他土地使用者 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度住房需求强劲，房价持续上涨，但新建筑房屋的供应受到限制 [13] - 美联储加息可能会对住房行业产生影响，但市场上仍有许多有利因素支持买家需求 [13] - 公司认为目前控制销售是正确的战略决策，以确保客户体验和业务风险可控 [12] - 尽管面临挑战，但公司团队在生产周期中表现出色，预计2022年交付31000套房屋 [11] - 公司对未来土地投资持谨慎态度，确保只有最佳项目最终获得批准 [14] 其他重要信息 - 公司再次被《财富》杂志评为“100家最佳雇主公司”之一，排名上升32位，至第43位 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 入门级买家社区是否会因利率上升面临更大挑战？ - 公司认为如果有买家群体受利率上升影响更大，那肯定是首次购房者，但公司通过多元化和平衡的消费者战略以及建造准现房等方式应对 [34][35] 问题2: 是否对积压订单进行了压力测试，潜在风险如何？ - 公司表示一直在密切关注积压订单，100个基点的利率上升对积压订单的影响为个位数，且大多数买家有大量权益，公司会尽力帮助他们完成交易 [37] 问题3: 土地投资组合的年代分布如何，近期有多少地块被锁定？ - 公司表示土地投资组合大致一半是疫情前的，一半是疫情后的，通常从签订合同到社区开放需要12 - 24个月 [40] 问题4: 目前土地市场的竞争情况、通胀率以及未来展望如何，是否会重新谈判交易？ - 公司认为土地市场仍然竞争激烈，目前购买的地块无需重新谈判，而2023 - 2024年的地块更易受到经济因素的影响，因此增加期权地块比例很重要 [42][43] 问题5: 本季度非主要买家（如单户租赁投资者）的订单比例及趋势如何？ - 公司表示该比例与历史数据一致，约为3% - 5%，目前单户租赁业务的交付将在明年进行 [45] 问题6: 为何仍然采取限制销售的策略，而不是让买家签约并进入积压订单？ - 公司认为在高通胀环境下，让买家等待一年以上才能交房不是好的体验，且公司会面临商品通胀和利率波动的风险，目前生产环境良好，正在努力降低积压订单水平 [48][49] 问题7: 今年限制销售的策略如何演变，以及在升级、选项方面有何新的买家敏感性？ - 公司表示如果能继续保持目前的开工率，预计今年剩余时间会逐步取消一些销售限制，重申全年交付31000套房屋的指引，且未看到升级、选项方面有明显变化 [51][52] 问题8: 本季度内是否观察到取消率、市场激励措施或价格上涨率的变化？ - 公司表示销售节奏在本季度非常一致，折扣几乎不存在，价格上涨保持在可预测的节奏，市场仍然健康，需求强劲 [55] 问题9: 增加期权地块的计划是主要通过增加期权地块数量还是保持自有地块不变，这将如何影响资本配置？ - 公司表示难以预测自有地块的具体数量，增加期权地块比例会提供灵活性和保护，产生更高的回报和自由现金流，公司将继续评估资本需求，包括股票回购 [57][58][59] 问题10: 与以往利率上升时期相比，此次购房者对利率上升的反应如何？ - 公司认为由于驱动利率上升的因素不同，难以进行比较，当前处于通胀环境，经济运行良好，工资增长，失业率低，供应短缺，且受疫情影响，比较结果可能不太有参考价值 [62] 问题11: 向65% - 70%的期权地块比例转变的时间表是怎样的，与土地开发商和银行合作的意愿和能力如何？ - 公司表示这一转变可能需要两年多时间，有信心实现目标，将通过多种方式增加期权地块比例，包括直接与土地卖家合作、与开发伙伴合作等 [64][65] 问题12: 与六个月前相比，土地银行家或土地所有者、开发商在交易、存款、利息成本等方面是否有变化，他们继续交易的意愿如何？ - 公司表示市场效率较高，未看到他们的意愿降低，公司正在努力扩大合作关系，尝试不同的交易方式 [68] 问题13: 是否主动鼓励买家锁定利率，是否引入了利率锁定计划，是否增加了存款托管要求？ - 公司表示一直寻求合理的存款，提供有吸引力的利率锁定计划，鼓励买家锁定利率，看到很多买家参与60天的利率锁定计划，但长期锁定利率成本较高 [70][71] 问题14: 未来几个季度社区数量和准现房生产是否会推动订单重新加速，对劳动力和材料供应改善的可能性及生产提升的看法如何？ - 公司表示社区数量增长受到市政审批延迟的影响，目前假设2022年供应环境仍然困难，重申全年交付指引，如果供应情况改善，将主要有利于2023年的生产，公司不提供订单的前瞻性指引 [74][75] 问题15: 目前的订单是否反映了当前的利率环境，买家是否按当前利率资格审核和锁定？ - 公司确认目前的买家按申请抵押贷款时的利率资格审核，他们锁定利率是为了应对利率波动 [79] 问题16: 毛利率指引是否考虑了因利率锁定到期或未锁定而导致的最后时刻激励措施（如利率买断）？ - 公司表示毛利率指引已考虑了所有已知信息和预期情况，买家在积压订单中有大量权益，通常不需要在交房时进行大量谈判 [81] 问题17: 是什么因素导致第一季度交房数量超过指引上限？ - 公司认为这主要归功于运营团队和施工团队的努力，以及在困难环境中积累的更好的预测方法 [86] 问题18: 不同买家群体（如活跃成年人与首次购房者）在供应链问题上是否存在差异，市场放缓时哪些群体可能获得更多份额？ - 公司表示各买家群体面临的供应链问题一致，公司希望在所有消费者细分市场中均衡增长，Del Webb品牌在活跃成年人消费者群体中具有强大影响力，Centex产品在入门级消费者市场取得了进展 [88][89] 问题19: 本季度和4月份的客流量趋势如何，客流量是否仍然是销售的领先指标？ - 公司认为客流量不再像以前那样是市场强度的良好指标，目前更关注网站流量和虚拟访问，实际客流量与疫情前相比相对较好，但有所下降，主要是因为库存有限 [92][94]