财务数据和关键指标变化 - 第二季度批发收入同比增长31%至32亿美元，主要因房屋交付量增加22%至7232套，以及平均售价上涨7%至44.7万美元 [18] - 净新订单同比增加28%至8322套，积压订单同比增长52%至20056套，积压订单价值增长70%至98亿美元 [19][21] - 房屋建筑毛利率从去年的23.9%提升至26.6%，预计第三季度为26.8%，第四季度为27.3% [23][24] - 第二季度SG&A费用为2.72亿美元，占房屋销售收入的8.4%，调整后为3.19亿美元，占比9.8%，预计全年调整后SG&A占比为9.6% [25] - 财务服务业务第二季度税前收入为5100万美元，低于去年的6000万美元 [26] - 第二季度净利润为5.03亿美元，每股收益1.90美元，调整后净利润为4.56亿美元，每股收益1.72美元 [27] - 季度末现金为17亿美元，债务资本比率从去年的32.1%降至22.7%，净债务资本比率为4.5% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新房销售业务中，首次购房者订单增加12%至2637套，改善型购房者订单增加15%至3273套，活跃成年购房者订单增加81%至2412套 [20] - 交付房屋中，首次购房者占比32%，改善型购房者占比41%，活跃成年购房者占比27% [19] - 财务服务业务第二季度税前收入下降，反映市场竞争加剧 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场和各买家群体的平均售价均有上涨，第二季度平均售价上涨7%或3.1万美元 [18][19] - 积压订单平均价格较去年第二季度上涨12%至49.1万美元 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划增加土地投资，2021年前六个月已投资18亿美元，目标全年投资约40亿美元，同比增加8% [10][28] - 控制更多土地通过期权方式，季度末53%的土地为期权控制，接近历史高位 [10][29] - 投资异地制造战略，租赁南卡罗来纳州佛罗伦萨的设施，预计2022年上半年开始交付产品 [11] - 与Invitation Homes合作，2022年起五年内预计设计建造约7500套新房出售给对方 [30][31] - 行业历史运营利润率约10%，公司过去几年表现突破该范式，整个行业都在努力提升表现 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房需求在第二季度强劲，7月前几周仍保持该趋势，消费者对购买新房兴趣高 [14] - 供应短缺和价格上涨可能影响短期市场，但长期需求趋势乐观，受人口结构、房屋供应不足、经济改善和利率环境等因素支撑 [17] - 供应链问题导致建筑周期延长约两周，影响交付量，但预计不会比当前情况更糟，希望随着世界重新开放问题能得到解决 [41] 其他重要信息 - 公司被评为2021年《财富》和Great Place to Work评选的千禧一代最佳工作场所之一，此前还入选《财富》100家最佳雇主榜单 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 价格上涨是否使需求池因 affordability 而变窄 - 公司未看到需求减弱，通过限制地块释放等方式限制销售，需求至少与第一季度持平，部分地区更好 [35][36] 问题2: “easy offer process” 的使用情况 - 这是公司使用的工具之一，并非在每个部门和社区都使用，很多部门会使用，但无法提供具体使用次数 [37][38] 问题3: 销售限制未来几个月的走向 - 供应链情况基本不变，希望随着世界重新开放问题能改善；需求强劲，未受夏季其他干扰因素影响 [40][41][42] 问题4: 与 Invitation Homes 的合作是增量业务还是会影响现有销售业务 - 部分是增量业务，也会有项目存在一定的替代性，该合作有助于公司获取更大地块，且租赁房屋价格较低、建造周期短、施工更简单 [43][44][45] 问题5: 高订单速度如何改变行业和公司购地思维 - 公司购地思维和回报预期未变，社区规模略有增大；与 Invitation Homes 的合作可加速建造和交付，拓宽可考虑的土地资产范围 [47][48][49] 问题6: 与 Invitation Homes 合作的土地购买是否有保证或特殊安排 - 双方按项目单独进行评估，有正常的购买和销售协议，有效管理了风险 [53][54] 问题7: 放松销售限制的目标 - 考虑因素包括客户在积压订单中的时间（理想为6 - 7个月）、整体周期时间、地块可用性和开发时间、生产能力和贸易可用性等；部分入门级社区会增加样板房建设，在房屋达到后期生产阶段才出售 [56][57][58] 问题8: 首次购房者的定价能力 - 本季度首次购房者平均售价为33.8万美元，同比上涨6%，各买家群体价格上涨较为一致 [60][61] 问题9: 第二季度开工水平是否会持续或增加 - 第二季度开工9800套是为了处理积压订单和重建样板房库存，不会在今年剩余时间维持该速度；第三、四季度开工率将高于去年，但低于第二季度 [63][64][65] 问题10: 第三、四季度木材成本对毛利率的影响及2022年情况 - 不提供2022年毛利率指引；若木材价格维持当前水平，将是利好因素；历史上木材成本占ASP的3% - 5%，曾升至6% - 8%，若能回到3% - 5%，将有较大收益 [66][67][68] 问题11: 异地制造设施的情况 - 暂未提供利润率指引，目前对业务影响较小；产品质量高，可节省框架外壳组件的周期时间，希望未来举办活动展示工厂情况 [70][71][72] 问题12: 土地投资在不同产品类别和地区的分配 - 消费者群体方面，与历史目标一致，首次购房者占35%，Pulte品牌改善型家庭社区占40%，活跃成年购房者占25%；市场方面，除重新进入丹佛、在北卡罗来纳州三角地区扩张外，基本与现有业务范围一致 [73][74][75] 问题13: 活跃成年业务未来两三年的发展 - 该业务表现出色，新社区位置更好，部分遗留社区有土地可开发，有助于提高回报和库存周转率；看好美国住房市场，对活跃成年业务尤其乐观 [77][79][80] 问题14: 下半年销售速度的预期 - 不提供第三、四季度订单率指引，当前需求强劲且公司限制销售，难以用历史模型预测未来订单增长 [81][82][83] 问题15: SG&A费用降低的驱动因素及未来趋势 - 随着业务增长，SG&A费用占收入的比例呈下降趋势；公司会继续在IT和营销等方面投资，认为这有助于业务发展 [84][85][86] 问题16: 资本分配的其他预期 - 资本分配策略不变，会继续投资业务、发放股息和进行股票回购 [87][88] 问题17: 行业明年能否达到180万套开工量 - 供应链挑战是全球性问题，行业有产能，但受某些材料短缺和土地开发的限制；公司有健康的土地储备，但整个行业情况需由经济学家判断 [90][91][94]