财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属普通股股东的净亏损为6460万美元，摊薄后每股亏损1.88美元 [14] - 第一季度调整后EBITDAre为7560万美元，较上年同期增长88% [14] - 第一季度摊薄后每股AFFO为0.19美元，上年同期为亏损0.04美元 [14] - 第一季度末贷款总额为38亿美元，综合平均利率为7.1% [14] - 截至第一季度末，现金及现金等价物为3.45亿美元，受限现金为1.44亿美元，净营运资金约为4.42亿美元 [18] - 截至2023年3月31日，公司已发行非交易优先股的总收益约为2150万美元，其中3月单月为910万美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度所有酒店的RevPAR增长约30%，其中入住率增长17%，平均房价增长10% [9] - 第一季度可比酒店EBITDA增长61% [22] - 第一季度可比ADR增长超10%，可比总收入增长超33% [22][23] - 第一季度集团客房收入增长37%，集团潜在客户管道增长约21%，集团预订量增长约23% [24] - 第一季度通过物业税评估上诉节省约160万美元，较上年同期增长210% [25] - 第一季度35%的酒店创下可比RevPAR的第一季度历史记录，20%的酒店创下可比酒店EBITDA的第一季度历史记录，这些破纪录酒店的可比酒店EBITDA超过之前记录16% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度公司酒店业务在各市场持续复苏，城市市场如华盛顿特区、波士顿、亚特兰大表现强劲，商务散客业务逐季改善，ADR增长15%，休闲度假市场也在增长 [53][54][55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先考虑最大化运营绩效，以减少物业层面贷款展期测试的潜在还款 [10] - 公司将继续推进非交易优先股的募资，预计2023年募资势头将加速，所募资金可用于收购、偿还债务或其他公司用途 [7][19] - 公司将继续开展资本循环，寻找出售非核心资产的机会，预计出售所得净收益将用于偿还债务 [11] - 公司计划在2023年进行资本支出1.1 - 1.3亿美元，用于酒店翻新和战略重新定位 [27] - 公司认为与附属物业管理公司Remington的关系使其在运营方面优于行业，Remington能够持续控制成本并积极优化收入 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度RevPAR的强劲增长感到满意，流动性和现金状况良好，有信心应对即将到来的展期测试 [7] - 尽管债务融资市场具有挑战性，但公司认为随着美联储加息接近尾声，市场将有所改善 [57] - 公司对2023年剩余时间和全年的利润率持乐观态度，预计第二季度是利润率最具挑战的季度 [50] 其他重要信息 - 截至第一季度末，93%的债务已有效固定，因多数利率上限已生效，且许多上限将于2023年到期 [15] - 第一季度末40%的酒店处于现金陷阱，低于上季度的79%，部分酒店在第一季度末解除现金陷阱，释放约1900万美元现金 [9][17] - 公司目前拥有30份经销商协议，代表超4700名销售代表销售非交易优先股 [8] - 公司目前的股份总数约为3610万股完全摊薄股份，包括3450万股普通股和170万份OP单位，预计一段时间内不会恢复普通股股息 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 哪些债务池和投资组合最令人担忧，潜在结果范围及对股东的最佳解决方案是什么 - 公司表示Keys投资组合是今年唯一有一定担忧的主要展期测试，目前正在与贷款人进行谈判，解决方案可能包括偿还部分贷款或整体解决方案，最终方案需考虑经济合理性和贷款人利益，且交易市场目前疲软，资产价值难以确定 [30][31][33] 问题2: 为何在现金宝贵时进行纳帕合资企业投资，投资详情如何 - 公司称投资是为了继续发展平台并投资优质长期资产，此次投资规模小，可获得退出权和潜在有吸引力的交易机会，公司熟悉该市场，预计能获得有吸引力的回报 [35][36][37] 问题3: 公司是否有资产正在出售或计划出售 - 公司表示有资产正在市场上出售，包括投资组合和单个资产，未来一两个月也可能有资产推向市场，但市场情况艰难，融资是重要因素，公司不愿提供大量卖方融资 [38][39][40] 问题4: 归还酒店给贷款人是否有税务或股息方面的考虑 - 公司称目前未发现相关问题，若有收益可用净运营亏损（NOLs）抵消，历史上归还资产未触发相关问题 [42][43][45] 问题5: 第一季度的利润率情况及可持续性如何 - 公司表示EBITDA利润率同比提高480个基点，得益于收入增长，餐饮收入增长60%，客房收入增长30%，餐饮业务中餐饮收入翻倍，运营效率高，劳动力成本降低，但第二季度利润率可能面临挑战，全年仍持乐观态度 [47][48][50] 问题6: 近期需求趋势如何，是否有疲软或放缓迹象 - 公司称酒店业务持续复苏，第一季度恢复至接近疫情前水平，团体业务表现强劲，城市市场和商务散客业务改善，ADR增长，各市场均无疲软迹象 [52][53][55] 问题7: 融资市场情况如何，地区银行问题是否有影响 - 公司称近六到八周未发现显著变化，但酒店债务融资市场数月来一直具有挑战性，利差处于历史高位，希望美联储加息结束后市场能改善，公司目前目标是尽量维持现有债务 [56][57][58] 问题8: 如何平衡资本支出和债务偿还，展期是否有资本支出条件 - 公司称展期测试无重大资本投入要求，资本支出主要包括必需的PIPs和ROI及重新定位项目，公司会积极进行价值工程，与品牌合作伙伴协商降低成本，2023年计划支出占收入的比例低于历史水平和同行 [60][61][64] 问题9: 2023年剩余时间利率上限成本的大致估计是多少 - 公司称无法确定，利率上限成本受市场对利率走势的看法、购买期限和执行价格等因素影响，价格波动大，公司希望用预购上限的价值抵消成本 [65][66] 问题10: 非交易优先股的募资目标是尽快筹集尽可能多的资金，还是与债务展期资金需求相匹配 - 公司称募资过程难以按意愿安排，资金筹集会随时间加速，公司有多种资金用途，首轮募资最高5000万美元有足够的投资机会 [67][68][69]