财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司净亏损930万美元，摊薄后每股亏损0.27美元；摊薄后每股调整后资金流（AFFO）为1.23美元，较上年同期增长2975% [17] - 调整后房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）为9640万美元，较上年同期增长207%，是自2019年第三季度以来的最佳季度表现 [17] - 截至第二季度末，公司贷款总额为39亿美元，混合平均利率为5.6%，其中约8%为固定利率，92%为浮动利率 [17][18] - 公司结束第二季度时，现金及现金等价物为5.384亿美元，受限现金为1.266亿美元，来自第三方酒店经理的应收款项为2470万美元，净营运资金约为6.15亿美元，较上一季度的6.09亿美元有所增加 [19][20] - 以昨日收盘价计算，公司股权市值约为3.34亿美元，目前不打算在短期内恢复普通股股息 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度，公司酒店组合的每间可售房收入（RevPAR）较去年同期增长约73%，较2019年第二季度下降约6%；6月表现最佳，RevPAR较2019年同期仅下降4%；7月初步数据显示，RevPAR较2019年同期下降5% [12] - 第二季度，公司组合的可比RevPAR较2021年同期增长73%，已恢复至2019年可比RevPAR的94%；集团业务板块恢复良好，第二季度恢复了2019年集团客房夜数的92%，全年集团业务预订进度较2019年季度环比提高了6% [23] - 部分酒店表现出色，如纳什维尔万丽酒店6月收入创历史新高，达810万美元，第二季度总收入超过2019年可比时期9%；珊瑚阁凯悦酒店第二季度酒店EBITDA达240万美元，创历史纪录；奥斯汀莱克韦度假村及水疗中心第二季度酒店EBITDA接近250万美元，较次佳季度提高39% [24][25][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 从业务组合来看，集团业务占比为25%，与疫情前相同；休闲业务占比从疫情前的42%上升至48%，企业业务占比从29%下降至23% [33] - 企业业务呈现稳步复苏态势，1月时公司组合中企业业务恢复至2019年水平的37%，6月升至76%；企业客户的平均入住时长增加，第二季度周日晚入住率超过2019年水平 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略从防御转向进攻，已向美国证券交易委员会（SEC）提交非交易优先股发行注册声明，预计第三季度开始有限发行，认为此举将提供有吸引力的资本成本，有助于长期 accretively 增长投资组合 [8][9] - 资本回收是公司战略的重要组成部分，公司正在寻求出售某些非核心资产，目前有一项全服务资产已签订出售合同，预计第三季度完成交易，另一项全服务资产正在市场上出售，预计出售所得净收益将用于偿还战略融资债务 [14] - 公司认为自身地理多元化的投资组合，由美国优质资产和一流品牌及管理公司组成，能够受益于休闲、商务和集团市场的强劲需求；与附属物业管理公司Remington的合作关系使其在运营方面能够超越行业水平 [13] - 公司继续与投资者沟通，参加行业和华尔街会议，今年迄今已进行近300次投资者会议，下半年还有更多会议安排 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对长期前景持乐观态度，认为通过加强资产负债表的战略行动，能够抓住酒店行业的机遇 [9] - 尽管当前处于高通胀环境，但CBRE报告显示酒店是抵御通胀的有效手段，公司在当前高通胀时期也看到了酒店利润增长高于通胀率的情况 [11] - 公司认为其投资组合在2022年剩余时间内能够受益于市场需求的增长，且集团业务的领先指标显示出积极迹象，对行业和投资组合的持续复苏充满信心 [13][29] 其他重要信息 - 2022年资本支出预计在1.1亿 - 1.2亿美元之间，近期完成了弗里蒙特万豪酒店的客房翻新，即将开始珊瑚阁凯悦酒店的会议空间翻新以及亚特兰大丽思卡尔顿酒店的大堂和酒吧翻新 [28] - 公司部分贷款将面临展期测试，凭借充足的现金余额，公司认为有能力满足可能的贷款偿还要求；目前85%的酒店处于现金陷阱状态，较上一季度的90%有所下降，后续随着酒店业绩恢复，部分现金将可用于公司层面的用途 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月业务详情、Q3与2019年相比的恢复情况以及2023年收入恢复预期 - 7月表现与6月一致，Q3初步预测显示较Q2相比2019年将继续改善；业务组合与疫情前相似，集团业务占比25%，休闲业务占比升至48%，企业业务占比降至23%；企业业务持续复苏，企业客户入住时长增加，周日晚入住率超过2019年水平，预计这些趋势将延续至Q3 [32][33][34] 问题2: 资产出售的时机、选择酒店的原因及潜在收益 - 公司战略是逐步推进资产出售，当前待售资产为低RevPAR的全服务资产，可能存在资本支出需求或不属于长期持有市场；预计这两项资产的净收益约为1500 - 2000万美元，所得款项将主要用于偿还战略融资债务 [36][37][38] 问题3: 公司进攻性投资的方向 - 投资具有机会主义性质，包括对一些品牌不足或独立资产进行重新定位的机会；也会考虑在已有业务布局且看好的市场进行投资；同时关注美国北部和城市市场，认为这些市场因价格更具吸引力，且相信商务和集团旅行将复苏 [41][42][43] 问题4: 品牌在服务交付和餐饮选择方面是否已确定最终标准 - 品牌标准仍在变化中，公司与品牌保持良好关系并提供反馈；公司运营效率提高，客户服务评分较去年和2019年均有所提升；例如万豪在7月调整了客房清洁政策，不确定其他品牌是否会跟进 [45] 问题5: 1500 - 2000万美元收益是否针对即将在第三季度完成交易的酒店 - 这是两项待售酒店的预计综合净收益 [47][48] 问题6: 是否仍计划减少精选服务酒店的投资组合 - 长期目标是减少精选服务酒店的投资，但需考虑战略合理性；未来6 - 12个月可能会考虑出售部分精选服务资产；由于债务市场和交易市场的情况，不太可能一次性出售大量精选服务资产，部分精选服务资产与全服务资产交叉在债务池中，需要在未来几年进行再融资 [51][52] 问题7: 如何利用现金从债务池中提取资产并实现货币化 - 持有现金是为了应对2023年部分贷款的展期测试，目前债务市场不具吸引力，公司选择等待市场改善；提取资产通常需支付约115%的分配贷款余额，并满足其他测试条件，目前多数贷款不满足这些条件，需要与贷款人协商获得豁免或达成协议 [54][56][57] 问题8: 是否应预计公司在2023年第四季度末或第一季度初偿还Oaktree融资 - 公司希望在2023年1月偿还，但具体取决于未来六个月的业务恢复情况和经济形势，需确保偿还债务的时机合适 [59] 问题9: 季度末被困现金的金额以及不再处于现金陷阱的资产价值或现金流占比 - 季度末被困现金约为1900万美元，截至目前约1300万美元已释放，剩余约600 - 700万美元；约85%的资产处于现金陷阱，代表约80% - 83%的EBITDA；预计到年底约有10 - 13家酒店将脱离现金陷阱，陷阱内的现金可用于贷款展期测试时的额外偿还 [62][63] 问题10: 过去90天抵押贷款市场中贷款价值比（LTV）和定价的变化 - 市场情况明显恶化，LTV方面仍可获得相对较高比例，但成本增加；信用利差较三四个月前扩大了约100 - 150个基点，与以往美联储加息时信用利差下降的情况不同；公司认为这是短期现象，预计市场将在近期改善 [66][67]