财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司净亏损9480万美元，摊薄后每股亏损0.94美元；摊薄后每股调整后运营资金（AFFO）为负0.12美元；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDAre）总计4740万美元 [14] - 第一季度末，公司有41亿美元的抵押贷款，混合平均利率为4.4%，其中9%为固定利率，91%为浮动利率；贷款均为无追索权贷款，无公司贷款 [14] - 第一季度末，公司流动性为3.86亿美元，包括2.4亿美元现金及现金等价物和1.27亿美元受限现金；还有1900万美元应收第三方酒店经理款项 [16] - 公司已减少年度公司一般及行政费用（G&A）和咨询协议项下可报销费用约25%；董事会暂停普通股股息，每季度节省约700万美元 [17] - 公司估计目前酒店每月现金使用量约为2000万美元，债务利息目前约为每月1300万美元，公司G&A和咨询费运行率约为每月400万美元 [17] - 截至2020年3月31日，公司投资组合包括116家酒店，净房间数24719间；季度末摊薄后流通股总数为1.248亿股，其中普通股1.051亿股，运营合伙单位1970万股 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司投资组合可比每间可售房收入（RevPAR）下降22.9%，相对于酒店竞争组和子市场连锁规模分别高出1.7和0.6个百分点；酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）流转率为38% [20] - 2020年年初至2月，受迈阿密举办超级碗影响，凯悦嘉轩珊瑚阁酒店和劳德代尔堡韦斯顿万怡酒店可比RevPAR分别增长26.4%和15.6%；受1月亚马逊大型活动和2月NBA全明星赛影响，芝加哥The Silversmith酒店可比RevPAR增长12.3% [21] - 3月，公司运营费用相对于2019年3月大幅减少38.6%，即2970万美元 [22] - 第一季度，公司80家由Remington管理的酒店可比RevPAR下降22.8%，酒店EBITDA流转率为41%，均优于投资组合整体水平；3月可比RevPAR下降58.4%，比全国高档连锁规模少4.2个百分点；运营费用下降41.8%，超过投资组合整体降幅 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店入住率在4月中旬触底，此后每周持续上升，净新预订为正，短期房晚预订量增加且增速几乎每天加快 [18] - 公司预计自驾休闲酒店将率先反弹，如佛罗里达州杰克逊维尔的One Ocean Resort和德克萨斯州奥斯汀的Lakeway Resort上周末已售罄，预计阵亡将士纪念日周末也将售罄 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在度过COVID - 19危机后，分析从此次危机和过去十年学到的经验教训，可能更新公司战略，包括调整杠杆率、资本结构、流动性状况和投资策略 [33] - 公司认为自身投资组合多元化，拥有精选服务和全方位服务酒店组合，小型酒店和自驾市场酒店具有优势，有望从复苏中受益；延长住宿酒店如Residence Inns在复苏期间表现良好；华盛顿特区市场因明年就职典礼将受益；疫情前国内市场供应增长缓慢，预计这一趋势将持续 [27][28][29] - 公司此前对投资组合进行了重大资本投资用于翻新，这些投资将在2020年带来竞争优势，并使公司在剩余时间内更明智地分配资本，主要用于完成沃思堡希尔顿酒店客房翻新、安阿伯喜来登酒店客房和公共区域翻新以及明尼阿波利斯W酒店客房翻新 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19对美国酒店业和公司日常运营产生了深远影响，公司迅速采取全面措施应对危机，包括为客人和员工提供安全环境、削减成本、维护财务灵活性，以便在旅行恢复时恢复盈利 [9] - 公司认为最糟糕的时期已经过去，预计休闲和其他临时业务将最快反弹，团体业务复苏滞后；大型酒店可能比小型酒店面临更多困难 [27] 其他重要信息 - 作为预防措施，公司根据当地、州和联邦指导方针，暂时暂停了23家酒店的运营，其余93家酒店运营水平大幅降低；超过48家酒店为一线应急人员、医护人员和受危机影响的社区居民提供临时住宿 [10] - 1月下旬公司意识到中国的病毒后，迅速制定了全面计划，2月下旬和3月初该计划迅速实施；公司与物业经理密切合作，迅速削减成本并最大化流动性，与附属物业经理Remington的合作使其在行业复苏时具有优势 [11] - 4月1日起，公司几乎未对所有贷款支付本金或利息，构成违约事件，公司正积极与物业层面的贷款人协商达成相互认可的宽限协议，以减少近期现金使用并改善流动性 [12] - 公司采取了一系列措施减少酒店开支和增加收入，包括通过休假和裁员减少员工、冻结招聘、安排部分班次、取消多项服务和设施、关闭部分楼层和区域、节约能源、暂停餐饮服务、取消广告、重新协商或取消服务合同、推迟维护项目等 [23][24] - 公司积极与团体客户合作收取取消费用或重新预订项目，参与希尔顿的“百万感恩活动”，并将酒店注册到多个组织，寻求与当地和城市团体合作，为社区提供帮助 [25] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司战略审查方面，哪些内容可能会有潜在变化？ - 公司认为一切都在考虑范围内，目前公司杠杆率过高，需要认真审视；目标是使公司在危机后能够发展、筹集资金并蓬勃发展，而不仅仅是生存下去；具体战略需要时间来确定 [37][38][39] 问题2: 与贷款人的对话进展如何，如何评估结果范围？ - 目前贷款人不堪重负，大多讨论集中在临时宽限，如3至6个月宽限、推迟利息支付、获取储备金支付运营费用等；公司在部分协商中取得了进展，但也有一些贷款人较难打交道；公司目标是保留尽可能多的物业，内部正在对资产进行优先级排序，目前主要专注于争取3至6个月的宽限期以开展后续工作 [41][42][44] 问题3: 纽约市Embassy Suites和圣克鲁斯希尔顿酒店的下一步计划和处理流程是怎样的？ - 加速只是术语，很多情况下可以撤销，公司需要与资本结构中的各方合作解决问题；纽约的止赎程序需要时间，公司希望与各方达成共同解决方案；该酒店虽不盈利，但能覆盖部分增量可变成本，公司希望保留该资产 [47][48][49] 问题4: 公司与Ashford Inc.咨询费减少的情况，以及是否会对主协议进行二次修订？ - 现有咨询协议中有机制可使费用随股价等因素逐年降低10%，危机持续可能导致费用继续下降；公司需要全面考虑与Ashford Inc.关系的利弊，包括资产管理人员团队、Pure服务、OpenKey等优势，以确定长期最佳结构和机会 [54][56][57] 问题5: 政府是否可能对商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和止赎进行支持，进展和游说情况如何？ - 美国酒店和住宿协会（AHLA）在行业倡导方面做得很好；有提议联邦政府支持对在国家紧急状态宣布前正常还款的酒店贷款进行再融资，也有关于追溯性商业中断保险的提案，但实现可能性未知；行业需要政府指导，公司认为一些小型CMBS借款人组织的“公平贷款标准”和“工作场所恢复法案”可能有帮助，但可能性较低 [60][63][65] 问题6: 仍关闭的23家酒店何时重新开业，是受政府命令还是需求和成本因素影响？ - 部分酒店是政府命令关闭，如门罗县的酒店将于6月1日开业；大多数酒店受需求驱动，大部分将在6月1日重新开业，少数大型或位于城市的酒店可能在6月中旬至7月开业 [67] 问题7: 作为新CEO，如何预计一年后公司投资组合的规模？ - 此次危机比金融危机更严重，公司可能会交出一些资产，但不确定贷款人的态度和合作意愿，因此无法准确预测投资组合规模 [69][70] 问题8: 仍在支付本金和利息的贷款是哪些，为何选择这些物业？ - 公司未透露具体贷款信息，但表示是因为正在进行装修需要确保资金获取，或与贷款人的讨论需要保持当前还款状态，此类贷款数量非常有限 [73] 问题9: 与服务机构进行宽限协议协商时，可以协商或修改哪些内容，能否延长到期日？ - 大多数内容都可以更改，包括延期、利率调整等，但在CMBS环境中，将递延利息加到到期本金支付上结构上较难操作；目前问题不在于服务机构的能力，而在于其意愿，美国几乎所有酒店贷款都可能需要某种形式的重组，但贷款人因对复苏轨迹不确定而犹豫不决 [75][76][78] 问题10: 1.27亿美元受限现金中，贷款人、经理分别持有多少，不支付每月抵押贷款时如何获取这些资金？ - 大部分受限现金由贷款人持有，万豪持有部分家具、固定装置和设备（FF&E）储备金；获取这些资金是宽限协议谈判的关键部分，品牌已放弃对FF&E储备金的要求，公司正在与贷款人积极沟通 [80][81] 问题11: 对于本季度优先股股息支付的最新想法，以及对资本结构和季度现金流出的看法？ - 第一季度支付优先股股息是为了不影响Ashford Inc.旗下Braemar的非交易优先股发行计划；目前董事会清楚公司的现金需求和经营环境，将在第二季度正常决策时考虑相关因素 [83][84] 问题12: 公司业务中休闲业务和自驾业务的占比，以及在当前环境下出售资产能否解决债务问题？ - 公司未跟踪自驾和飞行业务的具体数据，约80%为临时业务，约一半投资组合的酒店有大量自驾流量；公司此前试探性出售资产，价格比疫情前低约40%，认为不合理；目前贷款大多违约，出售资产所得净收益可能用于偿还债务，公司目前重点是管理成本和与贷款人协商，若资产出售有助于解决问题，会考虑进行 [87][88][89]