财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度净亏损4180万美元，摊薄后每股亏损0.42美元 [21] - 第三季度调整后EBITDAre为1.031亿美元，较上年同期增长1.3% [21] - 第三季度末有41亿美元抵押贷款，混合平均利率为5.3%，9%为固定利率，91%为浮动利率 [21] - 第三季度末现金及现金等价物为2.56亿美元，净营运资金为3.46亿美元 [23] - 截至2019年9月30日，公司拥有118家酒店，25017间净客房 [23] - 第三季度末摊薄后流通股总数为1.241亿股，包括1.021亿股普通股和2190万份OP单位 [23] - 董事会宣布2019年第三季度现金股息为每股0.06美元，按年计算为0.24美元，基于昨日股价，股息收益率为9.2% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司所有酒店实际RevPAR增长3.5%，可比RevPAR增长1.4%，可比总RevPAR增长1.9%，未进行装修的酒店可比RevPAR增长1.7% [9] - 第三季度酒店EBITDA基本持平，下降0.3%，年初至今酒店EBITDA增长440万美元 [26] - 希尔顿亚历山大老城酒店2019年第三季度可比RevPAR增长5% [27] - 圣达菲拉波萨达酒店2019年第三季度可比RevPAR增长8.8%，年初至今可比RevPAR增长12.7%，第三季度酒店EBITDA增长22.6%（35.6万美元），年初至今酒店EBITDA增长27.4%（64.1万美元） [28][29] - 纽约曼哈顿时代广场Embassy Suites酒店2019年第三季度可比RevPAR增长14.5%，年初至今可比RevPAR增长23.7%，年初至今酒店EBITDA增长170万美元（42.0%） [30] - 希尔顿圣彼得堡湾景酒店2019年第三季度可比RevPAR增长10.2%，酒店EBITDA增长28.1%（17.8万美元），年初至今可比RevPAR增长11.9%，酒店EBITDA增长35.8万美元 [34] - 纳什维尔万丽酒店尽管在2019年大部分时间进行重大装修，但可比RevPAR仍增长3.1%，酒店EBITDA增长480万美元（26.0%） [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，前25大市场的行业RevPAR下降0.4%，美国其他市场的RevPAR增长1.3% [31] - 华盛顿特区市场在第三季度表现突出，公司在该地区的酒店受益于政府需求 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续追求增值交易、有序的资本市场活动和积极的资产管理举措，未来资本支出将与长期历史水平更加一致 [10] - 公司目前不计划增加投资组合，除非能在不增加杠杆的情况下进行增值交易 [10] - 有序的资本循环是公司战略的重要组成部分，出售资产时会考虑对EBITDA、杠杆、资本支出、RevPAR等的影响 [11] - 公司通过出售资产、改善运营表现和降低杠杆来提升股价，同时也会考虑在合适的时机进行股票回购 [50] - 公司认为自身具有多种核心竞争优势，包括专注于高档全服务酒店、资产组合多元化、专业的资产管理、强大的资本市场执行能力以及与股东的高度利益一致 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管经济数据有一些疲软迹象，但公司的资产组合和近期利率变动有助于应对经济波动，公司有能力抓住市场机会并扩大市场份额 [47][48] - 对于2020年，公司预计特殊企业协商利率将有2% - 3%的同比增长，目前已预订明年50%的团体客房收入，团体预订进度较去年同期增长3% [45][46] 其他重要信息 - 2019年第三季度，公司出售了圣安东尼奥万豪广场酒店、萨凡纳市中心万怡酒店和威斯康星州戴尔希尔顿花园酒店，所得款项用于偿还债务 [11][12] - 10月，公司宣布将希尔顿圣彼得堡湾景酒店旁边的1.65英亩停车场出售给开发商，总价1750万美元，首笔付款用于偿还800万美元债务，项目完成后将为酒店客人提供升级的有顶停车场 [13][14] - 10月，公司与万豪国际签订新的特许经营协议，将基韦斯特皇冠假日酒店La Concha转换为Autograph Collection酒店，预计2022年7月完成，协议包括1370万美元的物业改善计划，其中约780万美元为增量投资，预计无杠杆内部收益率为19% [14] - 公司宣布希尔顿亚历山大老城酒店从希尔顿管理转为由Remington Lodging管理 [15] - 公司计划在2019年投资1.45亿 - 1.6亿美元用于资本支出，低于前几年的水平，已完成多家酒店的客房和大堂装修，并确定了一些增加客房的机会 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈第三季度的需求环境和总体趋势，以及与预算的对比情况，对酒店行业周期的看法是否有变化？ - 第三季度团体和政府需求健康，团体RevPAR同比增长近5%，政府需求有助于华盛顿特区的酒店表现， transient增长近1%，其中协商价格略有上升，休闲价格略有下降，直接预订渠道表现出色，OTA渠道同比下降 [43][44] - 从TravelClick数据来看，前25大市场的入住率有所上升，但主要是团体预订，公司预计特殊企业协商利率将有2% - 3%的同比增长，目前已预订明年50%的团体客房收入，团体预订进度较去年同期增长3% [44][45][46] - 尽管经济数据有一些疲软迹象，但公司的资产组合和近期利率变动有助于应对经济波动，公司有能力抓住市场机会并扩大市场份额 [47][48] 问题2: 公司有很多财务灵活性和现金，何时进行股票回购比偿还债务更有意义？ - 公司有良好的股票回购记录，在考虑如何使用现金时，会综合考虑现金状况、杠杆、市场交易机会和股票回购的影响，希望通过出售资产、改善运营表现和降低杠杆来提升股价，股票回购仍是一个选项，将根据未来几个季度的情况进行评估 [50] 问题3: 请谈谈2020年的资本支出计划，以及与今年的对比情况？ - 过去几年公司的资本支出高于行业平均水平，2019年的支出低于2018年的约2.07亿美元，预计在1.5亿美元左右，2020年的资本支出将与今年大致相当，可能略低，但仍需进一步确定 [53][54] 问题4: Remington交易是否会改变公司对装修或新投资的评估方式，交易完成后是否会对物业层面产生运营提升？ - 一般来说不会有实质性变化，公司将继续受益于Ashford Inc.提供的优质服务，该交易对Ashford Inc.平台有好处，有助于整合各种辅助服务，创造一个独特的酒店服务、融资、运营和项目管理公司，有众多增长机会 [56][57] 问题5: 希尔顿圣彼得酒店下一笔款项的收款时间是什么时候？ - 款项的收取取决于开发商完成某些建设或融资门槛，是分阶段支付的，目前还不确定具体时间，有可能在短期内开始收到额外款项 [59][60] 问题6: 圣彼得酒店的停车场目前是否供酒店客人使用，施工期间酒店客人的停车怎么办？ - 停车场目前供酒店客人使用，公司已安排通过代客泊车在附近的地面停车场停车，费用由开发商承担，项目完成后，酒店将拥有205个有顶停车位的停车场 [63] - 这是经过充分协商和评估的交易，预计不会对运营产生影响，甚至可能对底线有一定的积极影响 [64] 问题7: 过去一个季度公司出售了几家酒店，未来是否会继续每个季度出售一两家酒店，这些交易是主动营销还是被动接受询价？ - 近期出售的资产是主动营销的交易，公司也会收到一些询价，但会综合考虑资产的RevPAR、未来资本支出、回报、杠杆水平等因素，不会为了出售而出售，目前不会对未来的销售情况进行评论 [66] 问题8: 收到的询价是机会主义买家还是特定市场的买家？ - 询价来自多种类型的买家，包括私募股权基金和地区业主运营商，由于市场上可供出售的资产较少，公共市场和私人市场对酒店资产的估值存在差异，私人市场有大量资金希望投资酒店 [68][69] 问题9: 公司是否考虑将净收益的一部分用于股票回购，一部分用于偿还债务？ - 公司会综合考虑各种因素，寻求在股票回购、资产出售、现金流等方面的平衡，以实现长期股东回报的最大化 [71] 问题10: 公司认为资产的内在价值高于市场估值，出售资产的需求是否增加，这种需求是否覆盖整个投资组合，已宣布的交易是否有特定的物业原因？ - 公司对已推向市场的资产的交易执行情况感到满意，无法对整个投资组合的需求进行评论，需要进行广泛的营销评估，从市场情况来看，资本化率总体保持平稳，二级和三级城市的资本化率略有改善，一些城市市场由于新供应增加，资本化率略有上升 [75][76][77] 问题11: 这是公司第一次提到休闲 transient下降吗，是什么原因导致的？ - 这不一定是趋势，只是本季度业务的一种组合，公司很高兴看到企业需求健康增长，因为公司的投资组合更侧重于企业和休闲业务 [80] 问题12: 公司希望企业协商利率在2020年提高2% - 3%，2018年的情况如何，2019年如果低于这个水平，是否是由于装修活动的影响？ - 公司原本希望2019年企业协商利率提高2% - 3%，实际达到了这个水平，但一些低评级账户的增长高于高评级账户，目前预计2020年在2% - 3%的范围内，装修活动对企业协商利率有积极影响，例如纳什维尔酒店的装修提升了团体业务的质量和前景 [83][84] 问题13: 第三季度企业需求较强，是否有大账户、小账户或行业方面的明显趋势？ - 目前还没有明显的趋势，因为情况可能会很快变化，过去一年半公司一直在关注酒店和前25大市场的前瞻性数据，最近看到预订和承诺情况有良好的前景，但由于平均预订窗口为三到四周，很难确定这是否会持续下去 [86] 问题14: 公司内部对资本分配是否有公式化的看法，还是更多基于直觉、对经济或利率的预期？ - 公司会综合考虑各种因素，包括行业和经济的发展方向、流动性、股价、杠杆水平等，进行全面的评估，由于变量不断变化，很难采用纯粹的公式化方法，需要结合经验和判断做出决策，有时也会选择等待观望 [88][89] 问题15: 公司内部是否对市场有看法，这种看法是否会影响资本分配决策？ - 公司会进行大量的分析，包括酒店相关数据和更广泛的经济、财务信息，以制定战略，认为当前的周期与以往不同，例如房屋共享的影响更大，LIBOR的走势独特，美联储采取预防性的低利率政策，分析虽然重要，但也需要结合判断，因为情况是不断变化的 [91]