财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后运营资金（AFFO）每股超指引中点0.02美元，公司第二次上调2019年AFFO指引，预计中点为每股2.20美元，较年初预期增加0.03美元 [7][19] - 预计2019年末净资产价值（NAV）为每股59美元 [19] - 预计2020年AFFO每股同比增加0.13 - 0.18美元，即增长6% - 8%；经济收入每股增长8% - 11%，年末净资产价值约为每股63美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第三季度实现行业领先利润率，连续第九个季度创新高，入住率、租金增长率表现良好，可控运营费用下降 [12] - 第三季度客户满意度超4.25星（满分5星），连续11个季度达世界级水平；周转率为44.8%，同比改善40个基点；日均入住率达96.8%，创第三季度纪录 [12][13] - 第三季度收入增长3.8%，净营业收入增长4.1%，利润率扩大至73.1%，同比提高20个基点 [13][14] - 第三季度新租约租金上涨2.5%，续约租金上涨4.6%，同店混合租约租金上涨3.6% [14] - 10月初步数据显示，混合租约租金上涨3.1%，新租约上涨1%，续约上涨5.1%，日均入住率达97.1%，比2018年高30个基点 [15] 重建业务 - 重建活动按计划进行，如博尔德的Parc Mosaic项目，首批居民入住，租金和出租速度超预期 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度收入增长超4.5%的市场有费城、华盛顿特区、波士顿和亚特兰大；增长超3.5%的有丹佛和洛杉矶；增长超2%的有湾区、圣地亚哥、迈阿密和芝加哥；增长超1%的有纽约和西雅图 [13] - 新租约租金增长最强劲的市场是波士顿、西雅图和丹佛，芝加哥和亚特兰大新租约租金压力最大 [14] - 预计2020年费城中心城和大学城地区新供应仍处高位，但交付速度放缓，预计从过去四年超4% - 5%降至约3%；洛杉矶中威尔希尔地区交付量可能超过2%的关键阈值 [53][54] - 波士顿布尔芬奇三角区的One Canal项目和明尼阿波利斯的卡尔霍恩海滩俱乐部社区2020年预计分别有2600套和1600套新单位交付 [55] - 湾区南圣马特奥子市场有新交付项目，交付时间靠后，预计影响不大 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资注重风险调整后的超额回报，寻找土地增值能抵消建筑折旧的项目，坚持投资组合在价格点和地理位置上的多元化，偏好信用良好的客户，控制授权、租赁和完工风险，减少近期债务到期，保持充足流动性 [16] - 对新建开发项目持谨慎态度，必要时会委托他人进行；不回避复杂交易结构，认为其可降低风险或提高回报 [17] - 今年已出售芝加哥西郊四处房产，将所得资金投入南佛罗里达、科罗拉多州前沿山脉和马萨诸塞州剑桥的收购、重建和开发项目 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为2020年是不错的一年，同店净营业收入预计增长3.7% - 4.1%，AFFO每股增长6% - 8%，经济收入每股增长8% - 11% [9] - 公司客户平均年龄较大、收入较高、信用较好，重建项目成本有限，到期债务少，有8亿美元未使用银行信贷额度和24亿美元无负债资产，具备应对经济衰退的能力 [10] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的前瞻性陈述基于管理层判断，存在风险和不确定性，实际结果可能与讨论内容有重大差异；还会讨论非GAAP财务指标，相关定义和与GAAP指标的调节在公司网站的补充信息中 [5] - 公司计划在第四季度完成剩余3亿美元的房产销售，以降低杠杆率；预计2020年重建支出在2.5亿 - 3亿美元之间 [21][59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年展望中同店收入增速放缓的原因及租赁价差同比上升情况 - 收入增速下降主要因入住率增长速度变化，2019年至今入住率提升约60个基点，2020年虽有提升机会，但增速不如2019年 [26] 问题2: 第四季度预计净资产价值较过去六个月增长5%的组成部分 - 主要由同店净营业收入增长、资本化率压缩和重建带来的净资产价值提升三部分组成，公司将在NAREIT会议上发布第三季度净资产价值并提供详细信息 [27][28] 问题3: 2019年净资产价值计算是否考虑了更低的资本化率 - 2019年数据基于当前资本化率，不变的市场价格是对2020年末净资产价值预测的视角 [30] 问题4: 2020年初步展望中费用指引的主要构成及各项目预期 - 正式指引将在第四季度电话会议中详细说明，预计可控运营费用将继续低于同行平均水平，2019年全年预计增长约50个基点，2020年结果相似或更好 [33] 问题5: 1001 Brickell收购项目的租赁情况、重建选择和潜在交易结构 - 现有办公楼租赁进展顺利，可能略超计划；公司计划基于土地价值变现投资，将该地块与相邻游艇俱乐部物业合并可增加土地价值，可能进行混合用途开发，目前会等待时机，暂不承担新建开发风险，未来是否参与公寓部分开发待定 [35][36] 问题6: 杠杆计划执行情况及网站处置列表变化原因 - 第三季度未完成1亿美元销售是计划调整，剩余3亿美元销售将在第四季度进行，目前进展顺利；网站上部分物业不再显示是因为已签订合同 [39][40][41] 问题7: 对加州投资的进一步考虑及相关情况 - 公司仍看好加州市场，希望保持约40%的投资比例，可能出售部分权益以重新配置资本，通过重建活动获取更高回报，同时利用Prop 13保护避免财产税增加 [43] 问题8: 对AB 1482和Prop 10的看法及AB 1482对加州同店收入增长的影响 - 认为AB 1482对租赁活动影响较小，虽有合规问题和租金调整细微差别，但不改变对加州投资的吸引力；若年初实施，对财务影响微不足道 [47][49] 问题9: 出售伊利诺伊州房产是完全退出还是维持现有敞口 - 因伊利诺伊州面临困难，公司预计在合理定价情况下减少该州投资，会优先出售表现较差的物业 [50] 问题10: 2020年初步指引对各市场供应的假设 - 与2019年情况相似，主要关注费城中心城和大学城、洛杉矶中威尔希尔、波士顿布尔芬奇三角区的One Canal项目、明尼阿波利斯的卡尔霍恩海滩俱乐部社区以及湾区南圣马特奥子市场的供应情况 [53][54][55][57] 问题11: 实现2020年末杠杆率降低一个百分点的因素 - 一半通过未来几个月完成资产销售实现，另一半通过明年约1亿美元净债务减少和EBITDA增长实现，预计2020年重建支出在2.5亿 - 3亿美元之间 [59] 问题12: A、B和C + 类物业同店混合租赁增长差距 - 以新租约为衡量标准，A类和B类物业差距约50个基点，B类略胜，但具体表现受市场和地理位置影响 [61] 问题13: 不同类别物业续约率和吸收租金增长能力差异 - 未观察到差异，公司注重客户选择，客户信用和支付能力良好，吸收租金增长能力未变 [63] 问题14: 向居民收取的费用是否达到上限及未来机会 - 高入住率下与租赁相关费用减少，但停车、宠物和存储等费用增加；费用占收入比例小，公司会继续关注并创造独特居住体验以挖掘机会 [65] 问题15: 如何看待智能家居相关业务 - 从提升客户体验、提高团队效率和效果角度考虑，如智能租金系统使居民体验更顺畅，服务团队工作更轻松，最终提高客户留存率和团队满意度 [68][69] 问题16: 洛杉矶市场新交付延迟是否表明基本面良好及2020年收入增长中入住率增长的影响 - 洛杉矶市场表现良好，入住率高，虽有潜在供应但未受影响，公司关注提升客户留存率和产品竞争力；2020年计划通过平衡租金和入住率提升收入，具体细节将在1月发布正式指引时提供 [72][74][75] 问题17: 公司是否会超出2019年指引并提高2020年展望，以及2020年指引高低端的概率 - 对2019年业绩在指引中点至高端区间有信心，对2020年展望满意，1月将提供更多细节；提醒不要将展望等同于会计指引，正式指引范围可能更广，会考虑业务的上下行风险 [78][80] 问题18: 2020年初步展望中最有可能超预期的方面 - 公司在规划过程中看到很多机会，但也存在未知风险，具体超预期机会将体现在正式指引中，需持续关注 [83] 问题19: 与同行相比，公司在安全方面的突出特点 - 市场分配合理，在全球金融危机中受影响小；客户筛选严格，客户更稳定、收入更高；物业维护良好，资本支出高；成本控制出色，收入流更稳定；资产负债表方面，债务期限长，再融资和重新定价风险低，项目启动前资金充足 [86][87] 问题20: 降低杠杆率的原因及是否会降至更低水平 - 目前杠杆率高于政策目标是因重建支出和利用低利率贷款，公司将按计划在年末降低0.5个百分点，明年末降至6.5倍左右，这是公司舒适的水平 [92] 问题21: 公司未来三到五年的其他关键举措 - 公司将继续专注于多户住宅业务，核心是满足客户需求 [95] 问题22: 游艇俱乐部和1001 Brickell Bay Drive物业的最可能方案、财务承诺及买家成本计算 - 最可能方案是以合适价格出售两处物业，出售后公司财务承诺为零，未来是否参与开发待定；买家成本计算受多种因素影响，目前难以确定具体数值，但假设不同价格和租金，土地价值接近或高于购买价格 [98][100][104] 问题23: 同店物业税同比增长10%的原因及2020年展望 - 物业税波动大，同比变化受上诉解决时间和评估接收时间影响；2019年预计略高于长期趋势，约为6%左右，因部分地区税收政策和物业价值评估调整；2020年预计更正常化，约为4% - 5% [107][108] 问题24: Flamingo Point零售和设施今年完工对收入的影响 - 今年无重大影响，预计2020年有一定提升，增量贡献约60万美元，部分在明年实现 [110][112] 问题25: 加州野火对运营资产的影响 - 公司在北加州和洛杉矶的部分社区受影响停电，公司及时提供发电机保障居民生活，体现了客户服务的价值 [114][115]