财务数据和关键指标变化 - 第二季度归一化每股FFO为0.38美元,剔除之前披露的3百万美元Stewart收入准备金后为0.39美元,达到季度指引上限 [9][19] - 同店NOI在剔除Stewart收入准备金后增长3.5%,多租户NOI增长3.9%,均达到上半年指引区间的高端 [16][20] - 收入增长受益于122,000平方英尺的多租户吸纳和2.9%的现金租金上涨 [21] - 租户保持率从上年同期的79.3%提升至85.5%,现金NOI利润率环比和同比分别提升50和70个基点 [21] - 季度运营费用同比下降近1%,扣除回收后下降近3%,主要来自于劳动力成本和物业税的下降 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多租户组合的占用率环比提升37个基点至85.9%,超出上半年指引上限30%以上 [27][28] - 过去3个季度多租户组合占用率累计提升112个基点,有望实现去年公布的150-200个基点的目标 [29] - 多租户NOI增长3.9%,位于上半年指引区间的高端 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司资产集中在前50大都市区,占比约90%,远高于待售资产的57% [86][87] - 公司资产和合资企业资产的平均租金上涨幅度较高,而待售资产略低 [88] - 公司和合资企业资产的集中度和占用率较高,而待售资产相对较低 [88] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续推进资产出售和合资交易,预计全年将获得超过10亿美元的收益 [11][24] - 公司将把这些收益用于现有资本承诺、股票回购和偿还债务,预计将带来每股0.025美元的年化增厚 [24] - 公司看好行业基本面,预计未来10年医疗服务支出年增长5.6%,65岁以上人群增长9倍于其他人群 [31] - 新开工量较低加上需求上升,为公司未来吸纳带来有利支撑 [30][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年下半年和2025年的前景保持乐观,预计将继续推动多租户占用率和NOI增长 [13][16][34] - 公司预计2024年的FFO指引中值将上调,主要受益于资本配置和运营执行 [10][25] - 公司认为租户保持率在80%-85%区间是可持续的,并将继续推动租户续租和新租赁 [43][44][45] 其他重要信息 - 公司已回购近3亿美元股票,平均溢价率7.5%,较资产出售和合资交易的6.6%有90个基点的正向价差 [12] - 公司将继续保持机会主义的股票回购策略,如果价格处于折价水平 [35] - 公司预计2024年末的杠杆率将降至6.4倍,未来将进一步下降 [18][26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 关于Stewart的未来计划 提问 Stewart在公司资产中的空间占比和租金水平如何,是否有任何合同调整计划? [38] 回答 公司表示目前还为时尚早,需要等待医院业务重组的结果。但公司认为自身的租金水平是合理的,不存在重大差异。具体的空间占比和调整计划还需进一步观察 [39][40] 问题2 关于租户保持率的可持续性 提问 公司近期的85%租户保持率在未来12-18个月内是否具有可持续性,单租户和多租户的表现如何? [42] 回答 公司预计多租户保持率将在80%-85%区间,单租户通常会略高一些。公司正在持续提升服务水平,与租户积极互动,预计未来能够保持这一水平 [43][44][45] 问题3 关于资本配置的优先顺序 提问 公司是否会因为大量的吸纳资本支出而导致短期内无法实现股息覆盖? [54][55] 回答 公司将吸纳资本支出视为收益增强型投资,每投入1美元可获得50%-60%的边际收益回报,是公司最高回报的投资。这部分支出预计将在2025年前使股息覆盖率达到100% [54][55][65][66]