财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度服务收入增长6.3%，基础调整后净营业收入（NOI）增长8.5%，基础调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）环比增长10.5%，基础调整后EBITDA利润率达47.4% [14] - 第一季度每平方米每月经常性收入（MSR）环比下降2.4%，扣除公用事业成本后，每平方米MSR环比下降不到1.0% [15] - 第一季度资本支出（CapEx）因浦江地块付款而增加，有机CapEx略超10亿元人民币，截至季度末，在建的11万平方米区域的完工成本为74亿元人民币 [16] - 2019年服务区域回报率达15.0%，平均利用率为69%；稳定数据中心回报率处于较高的十几%，平均利用率超90% [18] - 合同积压量达12.3万平方米，相当于创收区域的75%，其中7.5万平方米与在建数据中心相关，4.7万平方米与已投入使用的数据中心相关 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第一季度实现创纪录的有机销售，净新增面积超2.2万平方米或46兆瓦 [7] - 第一季度客户迁入面积为7800平方米，第二季度预计新增使用面积超1万平方米 [14][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国云计算预计未来5年复合年增长率超30%，需要至少3倍的云数据中心容量扩张，扩张将在一线城市和低线城市市场之间保持平衡 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 以云计算为主要增长驱动力，聚焦托管云服务提供商的接入点及后续扩展容量，推动企业业务发展 [8][9] - 数据中心开发计划以需求为导向，与客户进行联合资源规划，确保持续满足客户需求 [10] - 资源战略包括增加物业所有权、增加未来开发的容量储备、通过创新的轻资产模式在低线城市市场开展定制化建设项目 [11] - 积极进行并购，收购处于开发阶段和已在扩大规模的项目，并购管道强劲 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境充满挑战，但公司第一季度业绩表现出高度韧性，业务未受贸易战、疫情、做空攻击等因素影响，行业前景比以往更好 [6][7] - 基于与主要客户的沟通，中国数据中心市场在未来3 - 5年非常有前景 [25] 其他重要信息 - 公司维持“双零”记录，即零感染和零服务事故 [7] - 公司正在对上海和香港的几处近期物业收购进行再融资，再融资后现金余额将回升至超50亿元人民币 [19] - 公司确认了7周前上一次财报电话会议给出的全年收入、调整后EBITDA和CapEx指引 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 中国整体市场中一线城市与偏远地区的客户需求趋势，以及资源采购和开发方面是否有挑战 - 整体需求增强，一线城市和低线城市市场需求同步增长，超大规模大型互联网客户在两者的需求比例大致为50 - 50；公司2 - 3年前已开始在城郊获取土地和电力资源，锁定了大量城郊资源，能满足客户未来3 - 5年业务计划，但城市内电力配额政策仍不明确 [24][27] 问题2: 何时开始进行2020、2021年等到期合同的续约讨论 - 今年有1.8万平方米或占总面积6.3%的容量合同到期续约，最大的续约合同占比为个位数；涉及云与互联网客户的首批数据中心合同，客户预计会续约，价格谈判至少持平，需综合考虑与客户的整体关系 [29] 问题3: 对中国金融监管机构发布的公共房地产投资信托基金（REITs）政策的看法，以及客户在第二季度的迁入进度 - 公共REITs市场试点项目有一定吸引力，公司有稳定的数据中心组合和不断增加的自有物业比例，可考虑通过该市场回收资本并保持长期管理运营控制，但试点方案细节待明确；公司已通过与GIC的合作开展类似业务；第一季度客户迁入面积近8000平方米，第二季度预计为1 - 1.1万平方米，第三和第四季度预计会进一步增加 [32][33] 问题4: 与第二大客户的远程项目合作是否反映在2.2万平方米的预订或租赁数据中，是否为字节跳动，以及疫情期间政府电力政策对收入和NOI的影响 - 2.2万平方米净新增数据为核心业务数据，不包括合资项目；合作客户不是字节跳动，公司正努力与字节跳动建立合作关系；政府因疫情出台的政策使公司受益，包括部分地区电价下调、租金减免和社保缴费减少，第一季度基础调整后EBITDA利润率提高近2个百分点，约一半归因于政府优惠，预计第二季度利润率与第一季度相近 [36][38][39] 问题5: 低线城市定制化建设（BTS）项目的经济模式、内部收益率（IRR）、盈利贡献，以及全年MSR趋势和稳定数据中心占比上升后的盈利路径 - 低线城市数据中心是不同产品，需用不同指标衡量；公司有10%股权参与，投资金额较小，主要通过管理费用盈利，管理费用约占数据中心收入的中个位数百分比；预计第二季度MSR与第一季度相似，全年剩余时间不会有太大下降；公司已有大量稳定数据中心，中国境内数据中心业务接近盈亏平衡，预计未来一年合并报表也将接近盈亏平衡 [45][46][48] 问题6: 数据中心当前的平均电价，政府因疫情提供的优惠电价折扣，成都土地收购的预承诺客户情况、收购理由，以及如何避免重庆项目出现利用率低的问题 - 有效电价约为每千瓦时0.65 - 0.7元人民币，政府优惠主要是降低固定电力承诺费用；上海浦江地块收购是因客户需要市区数据中心，该地块位置优越，靠近海底电缆登陆站，且规模大，对超大规模客户有独特吸引力；重庆项目由主要客户驱动，预计下半年获得订单；成都数据中心下半年迁入情况将改善 [51][54][55] 问题7: 75亿元人民币的CapEx指引中土地购买和数据中心建设的金额分配 - 约25亿元人民币用于数据中心、物业和土地收购，主要包括浦江地块、北京9号和北京10 - 12号项目的付款；有机CapEx约50亿元人民币，每季度约10 - 15亿元人民币 [57] 问题8: 非中国本土公司客户的销售情况，以及本季度和至今新客户的情况 - 第一季度赢得了世界最大咖啡企业和央行外汇清算机构等新客户，预计未来几个季度将吸引更多优质零售客户 [60]