财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入约120万美元，股东净亏损270万美元，即每股普通股亏损0.079美元 [19] - 第一季度调整后资金运营（FFO）约640万美元，而去年第四季度为670万美元；第一季度每股调整后可分配资金（AFFO）为0.185美元，2021年第四季度为0.199美元 [19] - 两个季度每股宣布股息约0.136美元 [20] - 第一季度固定基础现金租金增加约70万美元，即4% [20] - 本季度核心运营费用在季度环比基础上保持相对平稳，总关联方费用减少，但被物业运营费用和一般及行政（G&A）费用的增加所抵消 [20] - 本季度34个农场重新估值，整体价值较约一年前的先前估值增加约1320万美元，增幅约4% [21] - 截至3月31日，公司投资组合估值约15亿美元，每股净资产价值（NAV）为15.54美元，较上一季度增加1.23美元 [22][23] - 截至3月31日，贷款与农场资产公允价值的比率约为40%，超过99%的借款为固定利率，加权平均固定利率为3.25%，期限超过五年 [23] - 未来12个月约6600万美元债务到期，其中约4800万美元为各种贷款到期，相关抵押物业自收购以来总价值增加约2000万美元；扣除这些到期债务后，未来12个月需偿还的分期本金约1800万美元，占未偿还总债务的比例不到3% [24] - 公司目前拥有超过1.75亿美元的可用资金，以及价值3000万美元的未质押物业 [25] - 公司最近将普通股股息提高至每股每月0.0454美元，在过去29个季度中，普通股股息提高了26次，总体增幅超过51% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司目前拥有约11.3万英亩农田，分布在162个农场，位于15个不同州的29个不同种植区，这些农场全部出租给86个不同的租户农民，租户种植超过60种不同类型的作物 [9] - 自年初以来，公司完成了七份租约续约，涉及四个不同州的物业，预计这些续约将导致年度净营业收入减少约58万美元，主要由于其中一份租约；排除这份租约，其他租约续约预计将使年度净营业收入增加约5.5万美元，较被替换的旧租约增长约3% [13][14] - 未来六个月仅有一份租约到期，占公司总年化租约收入的不到0.5%，公司预计新租约租金与当前水平基本持平或略有上涨 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 有一个名为NCREIF的农田价格指数，目前由价值约144亿美元的农业物业组成，包括公司的大部分物业；过去20年该指数的平均年回报率为12.6%，且在此期间没有出现负回报年份，高于标准普尔指数和整体房地产投资信托（REIT）指数 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在收购方面更加谨慎，更倾向于选择更安全的投资项目，以应对当前的经济不确定性 [12] - 公司正在努力制定与环境、社会和治理（ESG）相关的正式披露政策，部分农场已安装大型太阳能电池板，公司还在与相关方讨论在其他农场增加风能和太阳能租赁项目，但会谨慎确保这些新增项目不会影响现有租户 [17] - 公司有时会遇到希望将农田和农场运营作为一揽子交易出售的业主，但作为房地产投资信托，公司不能获取运营收入；公司正在采取额外措施，以利用此类公司无法直接参与的机会 [18] - 公司认为投资于种植有助于健康生活方式的作物（如果蔬和坚果）的农田符合当前市场趋势，对种植浆果和蔬菜的优质农田的需求总体保持稳定至强劲 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2022年的业绩持乐观态度，但具体数字很大程度上取决于农场的产量和作物销售价格，需等到今年晚些时候才能进行估计和公布 [10][11] - 尽管美国西部持续面临多年干旱，但公司的农场目前有足够的水来完成今年的作物种植，且公司在评估潜在投资时会考虑多种水源、干旱情景和潜在的政府用水法规 [15][16] - 农田作为一种资产类别表现稳定，在当前市场的不确定性和波动性中持续表现良好，公司认为其股票是一种有吸引力的投资选择，特别是考虑到当前的通胀和衰退担忧 [26] - 公司预计食品行业的通胀将继续上升，进而推动底层农田价值的增加，特别是在新鲜农产品领域，因为越来越多的人倾向于健康饮食 [30] 其他重要信息 - 公司报告中可能包含前瞻性陈述，这些陈述涉及一定的风险和不确定性，实际结果可能与陈述中表达或暗示的未来结果存在重大差异；公司不承担公开更新或修订这些前瞻性陈述的义务，除非法律要求 [6] - 公司讨论的FFO是非公认会计原则（GAAP）的会计术语，核心FFO是对FFO进行某些非经常性收入和费用调整后的结果，调整后的FFO则是在核心FFO的基础上进一步调整某些非现金项目；公司认为这些指标能更好地反映其经营成果，并便于进行不同期间的业绩比较 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 卖家如何受到大宗商品价格波动和利率上升的影响，这是否会促使他们达成新交易或持有物业？ - 卖家的反应因人而异，一些人将大宗商品价格波动或利率上升作为退出业务的原因；随着经济形势变得更加复杂，农民需要考虑化肥等投入成本的增加，尽管农产品价格有所上涨，但部分利润留在了杂货店层面；公司认为随着时间推移，会有更多机会进行收购，预计今年的收购金额在1.5亿至2亿美元之间，但交易完成时间存在不确定性 [33][34][37] 问题2: 从资产负债表角度看，目前有担保债务和无担保债务的定价情况如何，对未来增长和可能的再融资有何影响？ - 目前获取的报价显示，债务定价可能在4%的低端到中端，年底可能会更高；公司有优先股、普通股和债务等多种资本来源，在完成交易和融资时，会综合考虑选择最佳的资本来源组合；从联邦银行借款时，公司会在年底获得一定的回报，第一季度获得约280万美元，相当于借款金额的1.3% [38][39][40] 问题3: 目前约40%的贷款与农田价值比率低于历史水平，是出于谨慎考虑当前经济状况，还是随着后续交易完成该比率可能会上升？ - 该比率可能会随着时间上升，主要原因是去年下半年公司大量使用了普通股股权发售（ATM），并获得了优先股发行的资金；目前公司在MetLife信贷安排中有足够的抵押物，可以随时提取1.1亿美元，但目前不需要这些资金；如果目前管道中的所有交易在未来几个月内完成，公司可能会开始动用这些资金 [42][43] 问题4: 农民在将增加的成本转嫁给客户方面是否存在问题？ - 由于所有投入成本都在上升，农民需要将这些成本转嫁给客户，而杂货店似乎能够接受价格上涨；公司的大部分水果和蔬菜通过杂货店销售，杂货店与农民之间有良好的沟通和合作关系，因此农民能够将成本上涨转嫁给客户，目前他们对所获得的价格感到满意 [45][46] 问题5: 到年底参与租金部分，预计哪些作物将占大部分参与权收入？ - 大部分参与租金收入将来自开心果，公司部分永久种植作物的农场有参与租金条款，除开心果外，还有一些杏仁、酿酒葡萄以及中西部的一些商品作物农场，但开心果的贡献将占主导，目前开心果价格较为强劲 [48][49] 问题6: 物业费用的增加是由于税收，这种增加在全年各季度是否会有变化，未来应如何看待？ - 本季度物业费用的增加包含一些一次性成本，如约6.5万至7万美元的年度州备案费用，这是每年第一季度会发生的费用，不会在后续季度持续；税收方面，增加的原因一是对一处物业的评估增加导致需要记录一些与2021年底相关的调整费用，约5万至6万美元，二是部分租约从完全净租变为部分净租，这部分费用会持续；总体而言，物业运营费用中约10万至12.5万美元的增加不应是持续性的 [51][52] 问题7: 公司今年迄今以6%的利率筹集了约5000万美元的优先股，而普通股的股权成本从股息收益率或公布的净资产价值来看似乎较低，公司如何考虑不同资本来源的成本？ - 公司每天都会考虑资本成本，优先股的销售相对稳定，即使在市场困难时期也能筹集资金，因此公司目前不想关闭优先股的发行渠道；虽然普通股在价格从40美元降至31美元时仍有销售能力，但优先股在困难时期的筹资能力使其具有价值；公司有一个优秀的销售团队负责优先股销售，未来如果不再需要，会考虑关闭该渠道 [55][56][58] 问题8: 拥有多种水源对农田定价的意义有多大？ - 拥有多种水源的农田具有很高的价值，公司会采取措施确保水源与种植规模相匹配；美国西部的水资源竞争激烈，特别是加利福尼亚州，公司通过购买地下蓄水层的水、建造蓄水池等方式来保障水源；虽然目前公司的农场状况良好，但水资源问题始终是一个挑战，未来需要持续关注；过去公司曾应政府要求削减25%的用水量，但仍能保持产量；一些竞争对手因缺水而关闭了部分农田；总体而言，水资源状况在不同地区有所差异，沿海地区相对较好，而山谷地区则面临更大的挑战 [59][60][66] 问题9: 关于那份重新签订的包含80%参与租金的租约，能否详细说明谈判背景，以及这是否会成为一种趋势？ - 这份租约是由一位董事促成的解决方案，当时有一位新租户不愿意同时租赁两个农场，且季节较晚；这种租约方式类似于英国历史上国王出租农场的“按需付费”模式，在一些加利福尼亚的农场中存在；公司不太愿意采用这种可变租金的方式，因为难以根据其规划股息，但在这种情况下，这是引入新租户的唯一方式；如果农场产量达到预期，公司的收入将在合理范围内；公司希望这种情况不会再次发生，但不排除其他董事提出类似请求的可能性 [70][71][72]