财务数据和关键指标变化 - 第三季度总资产因新收购增加约6000万美元，通过债务和股权融资 [19] - 第三季度净收入约150万美元，普通股股东净亏损160万美元，即每股亏损0.052美元 [20] - 第三季度调整后FFO约530万美元，较第二季度的370万美元增长约41%；AFFO每股为0.166美元，较第二季度的0.126美元增长32%；每股股息约0.135美元 [20] - 第三季度参与租金约180万美元，上一季度仅1.9万美元；固定基础现金租金季度环比增加约100万美元，即6% [21] - 核心运营费用增加约110万美元，主要因关联方费用增加；剔除关联方费用后，核心运营费用减少约25万美元 [21][22] - 科罗拉多州额外水费本季度影响约26万美元，即每股0.01美元，上一季度约35万美元；预计第四季度额外产生10 - 15万美元，2021年后不再产生 [23] - 第三季度37个农场重新估值，整体价值较去年增加约200万美元；截至9月30日，投资组合估值略超13亿美元，每股净资产价值为13.80美元，较上季度增加0.64美元 [23][24] - 9月30日，总药类资产贷款价值比约44%，超99%借款为固定利率，加权平均利率3.35%，固定期限6年，加权平均到期期限约10年 [24][25] - 未来12个月约4300万美元债务到期，其中约2700万美元对应8笔贷款，相关抵押物价值较收购时增加1400万美元；剔除后，未来12个月摊销本金还款约1600万美元，占总债务约2% [25] - 目前流动资金超1.25亿美元，未质押资产超1亿美元，主要借款额度充足，与多家贷款方就新借款和信贷额度保持沟通 [26] - 近期普通股股息提高至每股每月0.0452美元，过去27个季度中24次提高，月分红整体增长50.7%；自2013年以来，连续105个月向普通股股东分红，总计每股分红5.39美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购5个农场及1000英亩英尺银行存水，总价约6200万美元；季度结束后，又收购2个农场及约2000英亩英尺银行存水，总价约4600万美元；新投资约1.08亿美元，初始净现金收益率约5.5% [10] - 第三季度开始以来，在加利福尼亚州、科罗拉多州、佛罗里达州和密歇根州执行10份租约续约，预计年净营业收入增加约22.7万美元，较之前租约增长约8% [12] - 未来6个月仅3份租约到期，占总年化租赁收入不到2%，与现有租户及潜在新租户沟通中，预计无闲置期，新租约租金与当前基本持平 [13] - 过去两年每年记录约240万美元参与租金，预计2021年大幅增加；截至第三季度，已记录约180万美元参与租金 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部农田价格今年大幅上涨，公司所在地区过去10年稳步上涨，过去3年上涨约15% [39] - 有一个农场土地目前每英亩约8万美元，若能分区用于建造联排别墅，每英亩价值可达150万美元 [44] - 有一个协会的农田指数目前由价值约132亿美元的农业地产组成，过去20年平均回报率约12.3%，同期REIT指数为11%，标准普尔指数更低；过去20年，农田指数无负收益年份，而REIT指数和标准普尔指数有4个负收益年份 [33][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于投资农田，种植水果、蔬菜和坚果等有助于健康生活方式的作物，目前约85%的作物收入来自此类农场 [28][29] - 公司注重ESG政策制定，持续推进相关正式政策披露工作 [16] - 成立Gladstone Acquisition（SPAC），以把握农场主出售农田及运营业务的打包交易机会，目前有超1亿美元现金 [17] - 公司认为投资农田可对冲通胀，新鲜水果和蔬菜板块在过去40多年中，食品类别CPI涨幅是整体食品的1.5倍，且受全球波动影响较小 [31] - 公司避开玉米、大豆、小麦等大宗商品谷物作物，因其价格波动大，易受全球供需影响，且美国农民需与巴西、阿根廷、乌克兰等国竞争 [32] - 公司目标是建立大型农业运营公司，追赶美国其他大型农场主 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情使交易速度放缓，但公司收购活动良好，持续有购买机会，第四季度开局不错，有望年底前完成部分农场收购 [9] - 农场运营整体强劲，多数农场产品需求相对强劲，如浆果、蔬菜和坚果等价格持续上涨，对农民和公司长期有利 [9] - 西部虽有干旱，但近期降雨和山区积雪融化使农场有充足水源，目前农场用水来自水井，有额外存水保障安全 [13][14] - 公司预计参与租金今年将创历史新高，主要因更多农场有参与租金条款 [16] - 公司认为投资公司股票是对农田的长期投资，类似黄金是硬资产，且有现金流，优于债券基金，因股息持续增加 [35] - 预计食品领域通胀将增加，推动农田价值上升，尤其是新鲜农产品 [36] 其他重要信息 - 电话会议报告可能包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素可在公司网站或美国证券交易委员会网站查询 [5] - 公司讨论FFO、核心FFO和调整后FFO，认为这些指标能更好反映运营结果，便于比较各期表现 [6] - 银行存水是公司拥有但储存在当地水区的水，可用于农场、出售给第三方或自用，公司计划保留作为资产保障 [11] - 公司约40%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机转型，约15%的永久性作物种植面积属于有机类别，超95%的作物为非转基因 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：如今农田价格与疫情前几年相比如何 - 中西部价格今年大幅上涨，公司所在地区过去10年稳步上涨，过去3年上涨约15% [39] 问题：鉴于房地产市场火热，公司是否考虑将部分土地出售给房屋建筑商 - 加利福尼亚州出售土地给开发商需满足当地城市规定，且投票往往难以通过；目前公司不打算出售土地，目标是建立大型农业公司 [41][42][45] 问题：收购工具选择SPAC而非应税REIT子公司的原因 - 目标交易规模大，若违反规定将失去REIT资格5年，所以选择SPAC；目前有相关机会，待收购完成后会有更多进展 [47][48] 问题：连续两个季度租约续约使净营业收入增长超10%，是个别农场情况还是受通胀环境影响 - 两者都有影响，部分地区如北加利福尼亚州、密歇根州、佛罗里达州部分地区和中西部租金有小幅上涨，佛罗里达州市场一直较强 [50] 问题：未来一年租约续约主要发生在哪里 - 2021年剩余时间只有一个农场续约，在科罗拉多州，预计租金持平，但运营费用将显著降低，净营业收入有望增加 [53] 问题：公司未来为新交易融资的计划 - 融资方式包括借款（有多家农业贷款机构）、出售优先股（成本约6%）、通过ATM计划出售股票；还会采用非应税交易，用股票换农场；目前会先使用股权资金收购农场，再锁定低利率贷款但暂不提取 [55][56][59] 问题：本季度交易规模情况及未来对大型农场或农场组合的收购意愿 - 大型农场较少，公司希望获得大农场但需考虑租户问题，目前更擅长小农场交易，注重多元化 [62][63][64] 问题：鉴于疫情限制，第四季度收购农场的情况以及是否会有更多农民在第一季度出售农场 - 疫情影响交易进度，公司在市场上知名度提高，但农场出售受情感因素和历史问题影响；政府对1031交易规则的改变对公司有利，预计未来会有更多机会 [66][67][70] 问题：潜在开发机会是否能增加农场面积 - 森林砍伐主要在山区，对公司增加农场面积无帮助，公司需要平坦的优质农田；土地用途正从农业向居住转变，未来部分农田会被开发 [72][73][74] 问题：通胀预期对收购量的影响 - 通胀使农民期望更高价格，但公司部分租约有租金调整机制，可受益于通胀；收购方面，人们出售农场时会考虑税收和通胀保护，通胀对收购有一定影响，但公司也有应对措施 [76][77][78] 问题：新潜在租约谈判中，获得百分比租金协议是否遇到更多阻力 - 谈判正常进行，部分卖家因情感因素不愿按平均价格出售土地 [82] 问题：与一年前相比，是否因通胀出现价格变化 - 未遇到因通胀而提高价格的情况，公司交易受评估价格限制，且小农场竞争较少 [86]