财务数据和关键指标变化 - 二季度总资产因新收购增加约6700万美元，未产生新借款，收购资金来自股权收益，主要是通过ATM计划出售普通股所得 [20] - 二季度净亏损约53.1万美元，普通股股东净亏损350万美元，即每股11.07美元 [21] - 二季度调整后FFO约为370万美元，一季度约为470万美元；二季度AFFO每股为12.06美元，一季度为17.04美元；每季度每股股息约为13.5美元 [21] - 固定基础现金租金环比增长约83万美元，即5%；核心运营费用环比减少约62.6万美元，剔除关联方费用后增加约53.9万美元 [22] - 二季度因科罗拉多州一处房产额外水费支出约35万美元，即每股1.02美元，预计下半年还将支出35 - 40万美元 [23] - 二季度46个农场重新估值，总价值较约一年前增加约33.6万美元；截至6月30日，投资组合估值约13亿美元，每股净资产价值为13.16美元，较上季度增加0.47美元 [23][24] - 截至6月30日，总农田资产贷款价值比约为45%，超99%借款为固定利率，加权平均利率为3.38%，加权平均到期期限超9年 [24] - 未来12个月约3300万美元债务到期，其中约1700万美元为五笔贷款的一次性到期，相关抵押房产价值较收购时增加600万美元；剔除这些到期债务，未来12个月摊销本金还款约1600万美元，占总债务的2% [25] - 目前可用资金超1.25亿美元，还有约4400万美元未质押房产，与多家贷款机构保持良好合作，信贷额度充足 [26] - 近期将普通股股息提高至每股每月4.51美元，过去26个季度中23次提高股息，自2013年以来连续102个月向普通股股东支付股息，累计每股分红5.25美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度收购13个农场和超2万英亩英尺的储备水，投资约8000万美元，初始净现金收益率约为5.1% [9][10] - 二季度执行了五项位于加利福尼亚州、佛罗里达州和密歇根州的物业租约续签，预计运营收入增加约16.8万美元，较之前租约增长约10% [11] - 未来六个月仅有三份租约到期，占总年化租赁收入的约2%，预计新租约收入与当前基本持平 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 农业地产指数目前由价值约132亿美元的农业物业组成，过去20年农业地产平均年回报率为12.3%，而REIT指数为11%，标准普尔指数更低；过去20年农业地产指数无负收益年份，而REIT指数和标准普尔指数各有四年为负收益 [33][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重多元化，拥有10.5万英亩农田、53个农场和约2万英亩英尺储备水，分布在14个州的28个种植区，租户种植超55种作物，以保护股东股息 [8] - 计划扩大团队，通过小幅提高0.1%的基础管理费来购买更多农场，目前管理费为资产的0.6% [16] - 积极制定ESG政策，预计将符合纳斯达克提高董事会多样性的新标准 [17] - 成立特殊目的收购公司Gladstone Acquisition，已获得1亿美元资金，寻找Gladstone Land无法参与的投资机会，该公司股票代码为GLEE [18] - 业务战略聚焦于种植新鲜农产品的农田，约85%的作物收入来自此类农场，40%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机过渡，超10%的永久性作物种植面积属于有机类别，超95%的农田为非转基因 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度运营表现强劲，农场续租顺利且租金上涨，多数农场产品需求旺盛 [9] - 美国西部干旱，但公司所有农场目前水源充足，可满足今明两年作物需求，且农场所在水区有储备水或其他补充水源，西部农场依靠井水灌溉，未出现井干涸情况 [12][14] - 预计今年参与租金将增加，主要因更多农场的参与租金条款将于今年生效，但具体金额需在未来几个月确定 [16][17] - 收购活动在本季度有所增加，未来有望宣布更多收购项目 [28] - 投资种植健康食品的农田符合市场趋势，有机食品市场将持续增长，新鲜农产品和蔬菜市场受通胀影响较小，是抵御通胀的良好投资选择 [29][30][31] - 优质农田需求稳定强劲，尤其是西海岸和东海岸部分地区，农田表现优于其他资产 [33] 其他重要信息 - 电话会议中提及的FFO、核心FFO和调整后FFO为非GAAP会计术语，公司认为这些指标能更好反映经营成果和进行业绩比较 [6] - 公司提醒电话会议内容可能包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素可在公司网站和SEC网站查询 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年参与租金的重要性及时间分布如何？ - 三季度有一些迹象，四季度了解更多信息并收到部分付款，明年一季度确定实际金额 [38] 问题2: 按当前作物价格，今年参与租金可能有多重要？ - 预计非常重要，但目前收获尚未完成，无法给出准确数字 [40] 问题3: 过去一年净资产价值增长19%，哪些地区和作物的增值最大，哪些地区增值较慢？ - 加利福尼亚州增值最大，其次可能是俄勒冈州和佛罗里达州；华盛顿州和亚利桑那州增值较慢 [42][44] 问题4: 不同地区和作物的土地价值是否存在差异？ - 新泽西州土地价格变化大，该州鼓励农民设置太阳能板，对农田造成压力，但农民继续耕种不受影响；公司从实际情况评估农场，难以具体指出差异 [46][47] 问题5: 当前收购项目管道情况如何，今年能否实现约2.5亿美元的收购目标？ - 目前已完成约8500万美元收购，若已签署协议的项目全部完成，今年有望超过2.5亿美元，甚至达到2.5 - 3亿美元；目前有超1亿美元的物业已签署购买协议，多数希望在三季度完成，部分可能推迟到四季度，还有其他项目接近签约 [51] 问题6: 当前环境下目标资产的收益率情况如何，是否存在竞争加剧或收益率压缩？ - 奥克斯纳德地区难以找到符合条件的资产，俄勒冈州、华盛顿州和北加利福尼亚州相对容易；主要问题不是收益率，而是说服农民出售农场；公司员工多来自农业社区，便于沟通，但收购过程仍困难且漫长 [53][54] 问题7: 潜在税收影响及1031条款取消后，公司是否更多采用up - REIT结构进行交易？ - 公司向农民宣传up - REIT结构可延迟纳税，但农民较为保守，接受度低；随着公司规模超过10亿美元，情况可能会有所改善；农场通常有多个税务实体，可灵活选择部分以股票交易、部分以现金交易 [57][58] 问题8: 购买的储备水的估值情况如何，哪些因素可能导致其估值变化，如何影响GAAP财务报表和AFFO？ - 购买的是实际水而非水权，估值参考加利福尼亚州水指数；若水价值低于账面价值，将类似房地产减值处理，影响AFFO；若加利福尼亚州降雨或降雪过多，水价可能下降，影响财务表现，但对农业社区和公司资产价值有利 [62][63][65] 问题9: 科罗拉多州物业的用水问题及运营成本或资本支出情况如何？ - 该物业用水问题曾在法庭上解决，目前水价从约85 - 90美元/英亩英尺涨至150美元/英亩英尺；用水成本季节性明显，主要在二、三季度，二季度已记录约50%成本，剩余部分主要在三季度记录；该租约年底到期，未来新租约或其他选择预计不承担此成本 [67][72][73]