财务数据和关键指标变化 - 第三季度公司总资产增加约1.28亿美元，增幅20%，主要源于新收购项目，通过新的固定利率贷款和股权发行所得现金收益提供资金支持 [24] - 截至9月30日，公司总农田资产的贷款价值比约为55%，公司对此水平表示满意 [25] - 第三季度净收入约为52.3万美元，普通股股东净亏损约为64.4万美元，即每股亏损0.03美元；调整后资金运营（AFFO）较上一季度增加约65.7万美元，增幅29%，每股AFFO从上个季度的0.123美元增至本季度的0.141美元；每季度股息均为每股0.134美元 [27] - 年初至今，截至9月30日，每股AFFO为0.399美元，宣布的股息为每股0.401美元，缺口约为2.9万美元，公司预计近期收购的收益和第四季度预期记录的参与租金将足以弥补这一缺口 [28] - 本季度22个农场进行了重新估值，整体价值较约一年前的估值增加约370万美元，增幅2.9%；截至9月30日，农场估值约为8.25亿美元；基于更新后的估值，包括债务和优先股的公允价值，9月30日每股净资产价值为11.49美元，较上一季度下降0.12美元，降幅约1% [30] - 第三季度加权平均资本成本（WACC）为4.1%，若包括普通股股权2%的管理费，该数字增至4.2%；截至9月30日，累计WACC为4.5%，若包括普通股股权全额2%的管理费，则接近5.1% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司收购了7个农场，价值1.53亿美元，种植多种作物；季度末后又收购了6个农场，价值约5200万美元；这些收购的初始净现金收益率约为6.4%，且所有租约包含年度递增或参与租金等条款，预计未来该收益率将提高 [13] - 季度内和季度后，公司签订并执行了新租约，对6处房产的租约进行了延期或修订；其中一份租约从三净租约改为部分净租约，公司需支付房产税，但考虑这些税后，新租约预计将使年收入增加超过60万美元，较之前租约增长约11% [14] - 2019年剩余时间内仅有两份租约到期，占总最低年化租金的约2%，公司已基本达成续约条款，预计很快签署 [14] - 2020年有几份租约到期，截至9月30日，已续约两份原定于2020年到期的租约，占2020年到期租约总额的约47%；剩余2020年到期租约占总租赁收入的约10%，公司正在与现有和潜在新租户进行谈判 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体优质农田和种植浆果、蔬菜的市场需求在公司农场所在的大部分地区保持稳定至强劲，主要集中在西海岸（包括加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州）和东海岸（特别是佛罗里达州） [42] - 美国国家房地产投资信托协会（NCREIF）跟踪的农田指数目前由约105亿美元的农业地产组成，过去15年的年回报率约为14.7%，而标准普尔指数同期回报率仅为6.9% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在优质种植区域购买高质量农场，目标是使农田总持有量达到足够规模，实现充分多元化，为现金流和股东股息提供安全保障 [9] - 公司认为投资于种植有助于健康生活方式的农作物（如水果、蔬菜和坚果）的农田符合市场趋势，目前超过85%的总收入来自种植此类作物的农场；公司约40%以上的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机转型，超过20%的多年生作物种植面积属于有机类别；公司95%的投资组合为非转基因作物 [40] - 公司计划将部分收购的种植商品作物（如玉米和大豆）的农场转换为有机农场，以进入有机市场，该市场交易价格约为普通市场的150% - 200% [58] - 公司希望随着资产规模的扩大，能够进入RMZ指数，吸引更多机构投资者，提高股票的日常流动性 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为农田投资是对食品价格和其他领域通胀的有效对冲，预计食品领域通胀将上升，农田价值也将增加，特别是新鲜农产品领域 [46] - 公司对当前的债务水平和利率锁定情况感到满意，认为在债务方面能够抵御未来利率上升的风险，并且在面临经济衰退时能够应对潜在的流动性问题 [25] - 公司预计近期收购和第四季度的参与租金将弥补年初至今的收益缺口，并为利润和股息带来提升 [28] 其他重要信息 - 公司定义了资金运营（FFO）、核心FFO和调整后FFO等非公认会计准则（GAAP）会计术语，认为这些指标能更好地反映公司经营成果，便于进行各期业绩比较 [6] - 自2019年6月30日以来，公司通过出售非交易B系列优先股筹集了约2400万美元的净收益，截至目前已出售约9200万美元，接近1亿美元；还通过出售少量普通股筹集了约500万美元的净收益 [18][19] - 公司近期将股息提高至每股每月0.0446美元，过去58个月内已16次提高股息，使每月向股东的分配率总体增长了48.7%；自2013年以来，已连续81个月向股东进行月度分配，总分配额达到每股4.31美元 [32] - 2019年12个月截至6月30日，公司向顾问和管理人支付的总费用相当于截至该日公司总资产公允价值的约0.4%，前12个月该比例略低于0.7%；公司认为支付给顾问的费用合理，与同类规模基金相比具有优势 [33][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前用于增量收购的资金有多少，B系列优先股销售情况及趋势如何，能否在2020年年中达到目标金额 - 目前公司有大约1300万美元的可用资金，周一预计还有500 - 700万美元的B系列优先股销售收益到账；B系列优先股销售平均每月约600万美元，且有轻微增长趋势，但交易完成情况存在一定波动 [49][51] 问题2: 第三和第四季度收购的主要作物除了开心果还有哪些 - 第三季度收购的农场种植作物包括保水农场作物、草莓、蔬菜、酿酒葡萄等；第四季度到目前为止，有开心果农场的第二阶段收购，以及内布拉斯加州两个种植食用豆、大豆和玉米的农场，这些农场将转型为有机农田 [53] 问题3: 公司投资组合大幅增长的原因是市场结构变化还是市场规模大且分散以及公司资金充足 - 主要是后者原因，第三季度的交易原本应在第一或第二季度完成，导致交易集中在第三季度；市场没有结构性变化，公司规模扩大使更多人愿意接受公司的非交易UPREIT股份进行免税交易 [56] 问题4: 收购种植玉米和大豆等商品作物的农场是为了多元化还是对商品市场感兴趣，是否会将其转换为有机农场 - 公司一直避开商品作物市场，因为其在国际市场竞争激烈；公司看好有机市场，其交易价格高于普通市场，正在测试将部分商品作物农场转换为有机农场的项目 [58] 问题5: 公司将部分租约转为较低固定租金、较高参与租金结构的决策依据和风险回报考量是什么 - 公司希望在参与租金方面不过多承担风险，选择与多年来盈利良好且为作物购买了联邦政府作物保险的运营商合作；这样虽然前几个季度表现可能不佳，但第四季度可能有较好的收益；公司不会让一半的作物收益集中在年底，以确保股息稳定 [61][62] 问题6: 公司计划如何平衡普通股和优先股的比例，认为怎样的比例较为合适 - 目前公司普通股市值略超过2.5亿美元，若优先股达到1.5亿美元，普通股与优先股比例仍将高于1:1；公司未来不会仅依赖优先股融资，会根据新农场收购情况，通过ATM或隔夜交易等方式适时筹集普通股资金 [64] 问题7: 除了不再租赁发电机，在基本管理费和物业运营费用方面是否还有降低成本的空间，本季度报告中的费用是否还包含临时成本 - 本季度有一处加州房产记录了约5万美元的补充房产税，其中约3 - 4万美元是与前期相关的一次性费用；公司购买了5台发电机以应对PG&E供电问题，未来可能会根据情况再购买 [68][69] 问题8: 公司是否受到加州停电影响，对租户灌溉农场等运营是否造成额外费用或麻烦 - 停电主要影响山区居民，公司大部分农场位于平原地区，目前未受影响；公司担心的是PG&E在需要连接发电机线路时不能及时到场，因此购买了发电机 [71] 问题9: 随着固定收益产品收益率下降，农田市场是否出现资本化率压缩现象 - 资本化率变化更多取决于种植区域；不同种植区域会经历不同周期，如奥克斯纳德地区曾因春季问题和墨西哥产品倾销受到影响，但目前已恢复；公司认为拥有多个不同地区的物业可以降低单一地区波动的影响 [73][74] 问题10: 公司如何应对加州农场的供水风险 - 公司要求所有农场都有井或其他供水方式，部分农场靠近有处理厂的城镇，可以使用处理后的水；加州政府对抽取井水收费，使用井水和处理后的水价格相近；公司不会涉足依赖降雨的旱作农业 [77][78]