财务数据和关键指标变化 - 第一季度总资产增加约1000万美元，即2%，主要因出售B系列优先股获得现金收益以及收购新农场 [15] - 第一季度净收入约为10.8万美元，普通股股东净亏损约49.3万美元，即每股亏损0.03美元 [17] - 与上一季度相比，调整后的运营资金增加约18.6万美元，即8% [17] - 每股调整后运营资金保持在0.133美元，与每季度宣布的普通股股息相等 [17] - 总租金收入下降3%，主要因去年第四季度记录的参与租金金额减少 [17] - 核心运营费用减少约3.2万美元，即2% [18] - 截至3月31日，农场估值约为6.2亿美元，净资产价值每股为12.30美元，较上一季度下降0.58美元，即4.5% [19][20] - 目前拥有约3800万美元的可用资金，相当于约6000万美元的直接现金收购购买力 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 目前拥有87个农场，分布在10个州，约7.5万英亩，农场价值约6.49亿美元 [9] - 本季度收购内布拉斯加州一个小农场，花费约200万美元，季度结束后购买加利福尼亚州一个大型开心果农场，花费约2900万美元 [9] - 这些农场的初始净收益率约为6.6%，租约包含年度递增或参与租金等条款 [10] - 本季度及之后，对10处房产执行新租约或续租，新租约将使最低固定现金租金略有增加，且三份新租约包含参与租金部分 [10] - 目前农场100%已出租，未来六个月没有租约到期，今年12月有两份租约到期，占总最低年化租金的2% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 农田指数目前由价值约104亿美元的农业地产组成，过去15年的平均年回报率为14.7%，而标准普尔指数为6.9% [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于种植新鲜水果、蔬菜、坚果和其他树木作物的农场，认为这些农场符合市场向健康食品转变的趋势 [22] - 目前超过85%的总收入来自种植此类食品的农场，超过40%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机转变，超过20%的永久性作物为有机，超过95%的投资组合为非转基因 [23] - 公司认为种植新鲜农产品的农田受通胀影响较大，且相对全球市场波动较为稳定 [24] - 公司希望通过发行B系列优先股来稳定增长投资组合，避免过多稀释普通股价值 [12][13] - 公司目标是到2019年资产超过8亿美元，2020年达到10亿美元 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为农田作为一种资产类别风险相对较低，目前的贷款价值比处于舒适水平 [16] - 公司预计能够为即将到期的债务进行再融资，且信贷仍然容易获得，有能力继续借款和购买符合投资标准的新农场 [16][21] - 公司希望能够减少第二季度的物业运营费用，并在第三季度恢复到更正常的水平 [18] - 公司认为农田投资是一种对冲通胀的好方法，且与整体股市不相关 [30] - 公司目标是继续提高股息，使其超过通胀水平 [27] 其他重要信息 - 公司将在季报电话会议中省略公司历史和基本运营策略的介绍，建议投资者访问公司网站了解相关信息 [8] - 公司计划在B系列优先股发行完成后一年内将其在纳斯达克上市 [12] - 公司已连续75个月向股东支付股息，自2013年以来，累计每股股息为4.04美元 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供RTS果园交易的最新情况，何时完成交易，是分多部分还是整体交易？ - 预计交易的两部分分别在第三季度和第四季度完成，2900万美元的开心果收购是另一项独立交易 [32] 问题2: B系列优先股目前已发行约2500万美元，目标是1.5亿美元并随后上市，如何看待优先股在资本结构中的总体限制？ - 可能要到2021年才能达到1.5亿美元的目标，发行速度较慢，以便资金能快速投入使用，公司认为普通股被低估，希望在未来一两年内保护普通股股东利益 [33][34] 问题3: B系列优先股达到1.5亿美元才会公开上市吗？ - 达到1.5亿美元后将在一年内上市，如果五年内未达到1.5亿美元也会上市，目前已售出约5500万美元，但上市后交易情况可能不如达到1.5亿美元时好 [35][36] 问题4: 优先股在资本结构中的占比达到20% - 25%，是否会随着时间通过发行普通股和债务来降低该比例，公司长期是否能接受这一占比？ - 公司对此占比感到舒适，认为资产稳定且长期收益有保障，未来希望平衡资本结构 [37][38][40] 问题5: B系列优先股达到1.5亿美元上市后，是否会开始发行C系列非交易优先股？ - 目前的情况不适合这样做，未来希望根据资产表现和资金流入情况来平衡资本结构 [39][40] 问题6: 到年底如果RTS交易完成，公司在开心果业务上的集中度较高，如何看待这种情况？ - 开心果树寿命长，无需每年种植，开心果的用途越来越广泛，市场需求强劲，目前只有伊朗是主要竞争对手，加利福尼亚州的开心果产业具有优势 [41][42][43] 问题7: 弗雷斯诺县的潜在收购项目，租约结构是否会包含参与权益，预计的资本化率是否与之前的收购项目大致一致？ - 难以确定最终结果，但一般来说，果树作物的回报率较高，公司看好坚果类作物的长期价值，需要研究每个项目的市场情况 [45][46] 问题8: 该交易是否可能涉及运营合伙单位（OP units）？ - 只有佛罗里达州的一个农场会使用约6%的购买价格作为OP units，公司认为资产规模达到10亿美元且盈利良好时，会有更多人接受OP units，过去接受OP units的人大多获得了收益 [48][49] 问题9: 第一季度的恶劣冬季天气是否对公司租户产生影响？ - 公司很幸运，洪水和恶劣冬季天气未对农场造成影响，北卡罗来纳州的一个蓝莓农场虽受风暴影响，但未造成实质性损害，公司和农民都有保险 [54][55][56] 问题10: 本季度租赁活动中，42万美元的改善费用是否会产生额外租金收入，还是属于传统的PI费用？ - 这些费用属于PI费用，用于改善两个农场的植物状况，以吸引优质租户 [58][59]