财务数据和关键指标变化 - 第四季度总亏损约110万美元，即每股亏损0.08美元 [28] - 与上一季度相比，调整后资金运营收益（FFO）减少约14.7万美元，即6% [28] - 现金收益方面，运营收入较上一季度增长3% [28] - 第四季度记录约30.4万美元的参与租金，而第三季度为89万美元 [28] - 核心运营费用减少约4.6万美元，即2% [29] - 调整后FFO每股收益为13.3美元，与本季度普通股股息持平，较上一季度减少0.12美元，即8% [31] - 截至12月31日，农场估值约为6.18亿美元，净资产价值每股为12.88美元，较上一季度下降0.91美元，即6.6% [32] - 目前有3500万美元的可用资金，相当于约8500万美元的直接现金收购购买力 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年收购13个农场，投资9100万美元，新增1.2万英亩农田，初始现金收益率加权平均为5.6% [22] - 2018年出售俄勒冈州一个农场，售价较净成本基础高49%，并完成免税交换 [24] - 2018年执行9份新租约，年化净租金增加约25.8万美元，其中4份包含参与租金成分 [24] - 第四季度收购3个农场，价值约4000万美元，年末后又购买内布拉斯加州一个小农场，价值200万美元，初始净收益率约为5.3% [17][18] - 自上次电话会议以来，签订或修订10份租约，实际租金减少约29.4万美元，但参与租金成分增加 [19] - 目前农场100%已出租，未来六个月到期租约的最低年化租金占比不到2% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去15年，NCREIF农田指数年均回报率约为14.7%，而标准普尔指数为6.9% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要投资于种植高价值新鲜农产品和一年生行作物的农场，次要投资于种植永久性作物的农场 [10] - 目标是成为农民的长期房地产合作伙伴，保持租户稳定 [12] - 注重农场的多元化，包括作物类型、租户和种植区域 [13] - 关注有机产品市场趋势，目前约35%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机过渡，约20%的永久性作物为有机 [12] - 优先考虑灌溉水源充足、土壤优质的农场 [11] - 计划通过发行B系列优先股来稳定增长投资组合，减少普通股发行的稀释效应 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年克服了一些挑战，特别是加利福尼亚州一个草莓农场表现低于预期，但希望未来继续每季度覆盖分红 [8] - 看好有机产品市场的增长，认为健康食品需求将持续增加 [12] - 农田价值受多种因素驱动，包括城市化、水资源可用性和通货膨胀 [14][15][17] - 预计未来食品价格通胀将有利于公司，使农民能够提高作物价格，从而增加公司租金收入 [17] - 希望股票价格在近期上涨，达到或超过净资产价值 [40] 其他重要信息 - 公司位于弗吉尼亚州麦克莱恩，拥有65多名员工，管理着旗下四家上市公司约25亿美元的资产 [4] - 公司将在未来的10 - K和10 - Q报告以及新闻稿中提供更多业务概述信息，缩短电话会议介绍内容 [9] - 公司在社交媒体上有官方账号，可通过网站注册邮件通知服务获取最新信息 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 截至年底进行资本改善的三个物业，稳定后预计的增量净营业收入是多少？ - 过去两个季度，这三个项目总计记录了约50 - 60万美元的费用，预计第一季度会显著减少，第二季度大部分成本将消除，但不确定增量净营业收入 [44][45] 问题2: 目前股权融资剩余现金加上债务能力，在不额外筹集股权的情况下，有多少收购资金？ - 目前有3500万美元的可用资金，若按60%的杠杆率计算，相当于约8500万美元的直接现金收购购买力 [46][47] 问题3: 2018年租金收入中，参与租金和直接净租赁的比例分别是多少？ - 2018年参与租金为120万美元，约占4%或略低于4% [48][49] 问题4: 考虑目前资产的运营情况，参与租金比例在2019年预计会达到多少？ - 预计不会大幅上升，5% - 6%是比较准确的估计，最高不超过6% [50][51] 问题5: 今年到目前为止签订的八份租约，平均期限是多久？ - 2019年签订的租约期限在1 - 3年之间 [52][54] 问题6: 目前有多少租约未锁定2019年的租赁情况？ - 目前所有农场均已出租 [54] 问题7: 2018年参与租金与历史租约相比如何？ - 大部分参与租金租约在2018年首次生效，主要是因为过去收购的未成熟果园开始投产，或收购时带有成熟果园的物业租约在过去一年左右签订 [56][57] 问题8: 未来六个月租约到期，如果出现问题，是否会考虑再次采用Tierra结构？ - 公司希望避免参与农场运营，目标是专注于租赁业务，再次参与农场运营的可能性极低 [59][60] 问题9: 如果再次出现这种情况，在重新租赁过程中何时做出决策？ - 上次采用Tierra结构是因为租户所有者去世、资产出售且买家不想要该农场，加上农场已具备种植条件，但当年天气不佳导致运营困难。公司不喜欢农场运营的不可预测性，依赖农民的多元化经营 [61][62][64] 问题10: 年末从多元化金融机构借款的5.7%有效利率比2018年其他借款高约400个基点，原因是什么，当前债务市场情况如何？ - 这是一笔90%贷款价值比（LTV）的贷款，用于农场的灌溉升级，新设备的收益率超过7%，与不同的当地贷款机构合作，利差与投资回报相匹配 [65][66]