财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入4450万美元，即摊薄后每股0.03美元；FFO总计6050万美元，即摊薄后每股0.35美元，比市场普遍预期高0.01美元 [35] - 二季度G&A费用比预测低170万美元，主要因费用时间安排；投资组合营业收入约6920万美元，略低于一季度7000万美元的指引 [36] - 土地收益比预测高60万美元，因新泽西州投资组合出售收益更高；二季度固定费用、利息覆盖率分别为3.7和4.0，较一季度有所下降，但符合预测结果 [37] - 一季度年化净债务与EBITDA比率为7.4，高于范围上限，但目前不改变该范围；2022年剩余时间，公司收窄净收入和FFO指引区间，每股收窄0.04美元，同时将指引中点降低0.03美元，因利率上升导致利息支出增加 [38][39] - 预计三季度投资组合营业收入约7100万美元，高于二季度；合并合资企业FFO贡献为650万美元；G&A费用约800万美元；总利息支出增至1900万美元；定期费用和其他收入约200万美元；净管理费用和开发收入为350万美元；土地出售收益和税收规定净约150万美元 [42][43] - 2022年CAD派息率将在84% - 95%，可能处于较高水平；预计年底信贷额度余额约3000万美元，剩余可用额度3000万美元；预计净债务与EBITDA比率在6.6 - 6.9之间，主要变量为开发活动的时间和范围 [44][46][47] - 预计固定费用比率约为3.5，利息覆盖率为3.8，较上一季度略有下降；净债务与GAV比率将在40% - 41%之间，公司认为这些比率因开发和重建项目增加而暂时升高，项目稳定后将下降 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度执行68.6万平方英尺的租约，其中新租赁活动42.3万平方英尺；GAAP基础上租金按市值计价为18.4%，现金基础上为7.8%；全年GAAP基础上按市值计价范围为16% - 18%，现金基础上为8% - 10%；本季度吸纳量为正，租户留存率为70% [7] - 二季度末，公司整体出租率为92.1%，入住率为89.6%；费城CBD大学城、宾夕法尼亚州郊区和奥斯汀投资组合占NOI的93%，综合出租率为93.8%，入住率为91.9% [8] - 投机性收入目标仍在3400万 - 3600万美元之间，已实现3370万美元，达到中点的96%；该投机性收入范围约代表180万平方英尺，其中160万平方英尺已出租，完成率89% [9] - 截至2024年，公司投资组合的远期滚动风险平均为7.2%，在17个办公路线中排名第六；到2026年，年度滚动风险低于10%，排名第七 [9] - 二季度实体参观量与一季度持平，较去年同期增长超30%；虚拟参观量较一季度增长27%；总租赁管道为480万平方英尺，其中运营投资组合为140万平方英尺，开发项目为340万平方英尺 [14][15] - 现有投资组合的140万平方英尺租赁管道较上季度增加10万平方英尺，约13万平方英尺处于租赁谈判的高级阶段；开发项目的租赁管道为340万平方英尺，二季度增加超50万平方英尺，增幅28%；二季度交易转化率从33%提高到38% [15][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在宾夕法尼亚州郊区和华盛顿特区的业务入住率最高，租户对高品质工作环境的兴趣正在加速增长 [5] - 奥斯汀市场的科技公司员工返回办公室的速度较慢，而金融服务、专业服务和医疗保健相关公司员工返回办公室的情况较好 [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营和发展计划保持强劲，目标明确；尽管整体返岗速度慢于预期，但受益于租户对品质的关注，将继续专注于提供高品质的办公空间 [5] - 继续出售非核心土地地块，以增加流动性并优化资本配置；同时，积极推进开发项目，包括生命科学、办公和住宅项目，以实现未来增长 [21][23] - 在生命科学领域，公司计划开发多个项目，如Schuylkill Yards West、3151 Market Street等，凭借优越的地理位置和独特的设计元素，有望在竞争中脱颖而出 [25][27][87] - 关注市场需求变化，灵活调整产品组合，以满足不同租户的需求；同时，通过与现有机构合作伙伴的合作，确保项目的资金和资源支持 [28][30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济面临创纪录的通货膨胀、全球供应链持续中断和基准利率大幅上升等挑战，这些因素导致成本增加和融资市场不确定性增加，但公司投资组合的稳定性为应对这些变化提供了一定保护 [4] - 尽管市场对办公需求的前景存在疑虑，但公司的租赁业务表现出积极迹象，租户对高品质空间的需求增加，租赁速度加快，未来增长前景乐观 [5][14] - 公司将继续密切关注市场动态，积极应对挑战，通过优化资本配置、推进开发项目和增加流动性等措施，实现可持续发展 [53][54] 其他重要信息 - 公司预计在2022年后对活跃开发项目额外投资9600万美元，并计划在今年晚些时候和2023年进行有针对性的资产出售，以降低信贷额度余额 [48] - 公司目前在开发项目上投资3.97亿美元，这些项目在2022年的收益为零或极少，但预计未来将产生5700万美元的现金NOI，项目稳定后杠杆率将降至6%以下 [49][50] - 公司引入核心净债务与EBITDA比率这一额外指标，二季度末为6.6，该指标排除了合资企业和完全自有开发项目 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁管道中32%的租户寻找改善空间，他们具体需求是什么，从何种空间迁出，是否改变面积 - 租户主要从费城中心区的B级库存转向优质空间，郊区租户也开始利用优质空间机会；他们关注建筑管理、系统、技术等方面，多数租户可能将面积减少5% - 10%；空间规划上，工作站与办公室比例从65/35变为60/40，更注重通道和转弯半径 [56] - 房东的声誉、建筑位置、资本再投资记录、HVAC、垂直运输系统、室内采光、室内外组件、全服务便利设施计划和结构化停车等都是租户考虑的关键因素 [57][58] 问题2: 公司应维持的浮动利率债务水平，以及明年债券到期的处理方式 - 公司认为固定利率债务应占比超过90%，将回到历史水平；合资企业的浮动利率债务将保持在当前范围，并已通过一些措施进行了部分对冲；对于到期债券，公司将监测市场并可能在明年初用公共债券进行再融资 [59] 问题3: 开发和重建项目启动的信心来源，以及如何对冲通胀风险 - 成本方面，公司在项目启动前确保成本锁定，如与总承包商签订保证最高价格合同，接近89%的分包交易已确定，并设置应急资金；信心来自对市场的了解、良好的租赁前景、满足租户交付时间要求以及抢占市场先机等因素 [61][63][64] 问题4: 额外资产出售对下半年和2023年收益的潜在影响 - 公司希望通过合理安排资产出售顺序，实现最佳定价和流动性，以尽量减少对收益的稀释 [66] 问题5: 公司债务到期对企业的风险，投资者应如何看待 - 公司有两笔债券到期，将根据市场情况进行再融资，目前预计会有一定稀释；部分到期债务如Commerce Square、Cira Square等有信心以相似或更好的条件进行再融资；公司计划进行资产出售以降低信贷额度余额，减少杠杆 [70][71] 问题6: 租户对下半年办公空间利用率的预期 - 与租户的沟通显示，多数租户希望员工每周返回办公室三到四天，但这也受劳动力市场状况和行业特点影响；目前周二、周三、周四的入住率较高，预计劳动节后情况会更明朗 [77][78][79] 问题7: 孵化器项目的扩张计划，以及对租户健康状况和扩张意愿的监测 - 公司每天监测租户情况，目前租户状况良好；预计未来12 - 24个月，B.Labs将有15 - 18万平方英尺的未来需求；公司计划扩张孵化器，但交付时间取决于现有租户的搬迁情况 [80][81] 问题8: 定制建筑项目的需求来源、近期机会大小和资金来源 - 定制建筑项目主要来自生产资产，潜在租户为生命科学公司和寻求区域搬迁和整合的企业；项目规模在10 - 15万平方英尺，资本投入在7500万美元以上，交付周期通常为四到五个季度 [83][84] 问题9: 费城生命科学建筑的管道情况，以及是否存在过度建设风险 - 目前有四到五个核心竞争项目，还有一些项目处于规划或设计阶段；公司认为自身项目的地理位置优越，设计独特，能够吸引更多租户，降低过度建设风险 [86][87] 问题10: 关于返回办公室率的数据差异，以及停车收入与2019年的对比 - 公司监测的数据显示，2021年四季度入住率约为25%，目前约为40%，有所改善；停车场入住率约为92%，停车收入几乎恢复到疫情前水平 [88][89] 问题11: 2340 Dulles重建项目的持有原因，以及是否应退出华盛顿特区市场 - 该项目吸引了今年北弗吉尼亚州最大的租赁交易，完成翻新后有很大可能进行交易，实现资本增值；出售该项目可产生大量流动性，且无收益稀释，有助于公司的再融资计划 [91] 问题12: 公司投资组合中转租空间略有增加的原因，以及未来趋势 - 转租空间增加是因为部分租户有转租意愿，但由于租期等原因尚未成功；预计未来转租空间将保持在低个位数水平 [92]