财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.45美元，全年为每股1.73美元，同比下降0.11美元和0.35美元 [7][8] - 第四季度同店NOI下降4.4%，全年同店NOI下降6%，主要受零售商破产和租金减少影响 [7][27] - 公司总债务为46.6亿美元，同比减少1.05亿美元，净债务与EBITDA比率为7.3倍，高于2017年的6.7倍 [25] - 公司预计2019年调整后FFO为每股1.41至1.46美元，同店NOI下降6.25%至7.75% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年新租赁面积达420万平方英尺，其中67%为非服装类租户，包括餐饮、娱乐、服务和价值型零售商 [9] - 第四季度同店销售额为每平方英尺377美元，略高于去年同期的375美元 [16] - 公司正在开发多个项目，包括3个多户住宅项目、11个娱乐运营商、11家酒店、38家餐厅等 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州的物业销售额表现强劲，电子、快餐、鞋类和健康类产品表现良好 [16] - 公司正在积极填补因Bon-Ton和Sears破产导致的40多个主力店关闭带来的空缺 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过新的18.5亿美元信贷设施解决了2023年之前的无担保债务到期问题，提供了更大的财务灵活性 [5][21] - 公司计划在未来几年每年投入7500万至1.25亿美元用于物业再开发，以稳定收入并增强长期竞争力 [10][11] - 公司正在通过引入更多元化的租户（如娱乐、餐饮、酒店等）来提升物业的吸引力和市场主导地位 [9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计2020年将实现收入稳定，并最终恢复增长，主要得益于再开发项目的推进和租户结构的优化 [11][32] - 公司对2019年的经营环境持谨慎态度，预计零售商破产和租金减少将继续对收入产生负面影响 [8][30] 其他重要信息 - 公司完成了Cary Towne Center和Acadiana Mall的出售，减少了1.635亿美元的债务 [24] - 公司预计2019年将产生2.2亿美元的现金流，足以支持再开发项目和债务偿还 [22] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于同店NOI的指导 - 公司预计2019年同店NOI下降6.25%至7.75%，并设立了500万至1500万美元的储备金以应对未预算的破产和租金减少 [30][47] 问题: 关于再开发项目的资本支出 - 公司预计2019年资本支出为7000万至7500万美元，主要用于再开发和维护 [52] 问题: 关于租户破产的影响 - 公司已经将已知的破产影响纳入2019年预算，未预算的破产将通过500万至1500万美元的储备金应对 [47][59] 问题: 关于未来再开发项目的回报率 - 公司正在严格控制再开发项目的资本支出，确保项目具有较高的回报率，并减少不必要的投资 [83] 问题: 关于2020年的稳定预期 - 管理层预计2020年将实现收入稳定，主要得益于再开发项目的推进和租户结构的优化 [81]