财务数据和关键指标变化 - 2022年总营收9770万美元，较2021年的9060万美元增长7.8%；第四季度总营收约2530万美元，较2021年同期的2320万美元增长9%，环比增长2.2%；若2022年第四季度所有收购在季度首日完成，第四季度总营收将增加11.16亿美元，达到2650万美元 [16] - 2022年物业运营费用从2021年的1520万美元增至1660万美元，增长9.8%；第四季度从2021年的350万美元增至420万美元，增长17.6%，环比下降4% [17] - 2022年G&A从2021年的1210万美元增至1480万美元，增长22.5%；第四季度从2021年的320万美元增至410万美元，增长31.5%，环比增长10.3%；2022年现金G&A从约490万美元增至540万美元，增长9.6%；第四季度从约120万美元增至150万美元，增长29.8%，环比增长15.8% [18] - 2022年利息费用从2021年的1050万美元增至1190万美元，增长12.6%；环比从300万美元增至350万美元，增长14.4%；2022年净债务与总资本比率保持在34.8% [20] - 2022年净利润从2021年的2250万美元降至2200万美元，下降2.1%；第四季度从2021年的610万美元降至520万美元，下降14.3%，环比下降7.7% [21] - 2022年运营资金FFO从2021年的5290万美元（摊薄后每股2.20美元）增至5460万美元（摊薄后每股2.24美元），每股FFO增长1.8%；第四季度从2021年的1380万美元（摊薄后每股0.57美元）降至1360万美元（摊薄后每股0.56美元）；全年调整后运营资金AFFO从5650万美元（摊薄后每股2.35美元）增至6060万美元（摊薄后每股2.49美元），每股AFFO增长6%；第四季度从2021年的1490万美元（摊薄后每股0.61美元）增至1540万美元（摊薄后每股0.63美元）；若第四季度所有收购在季度首日完成，AFFO将增加约57.6万美元，达到1600万美元，第四季度AFFO增至每股0.65美元 [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末入住率升至91.7%，加权平均剩余租期稳定在7.6年，有五处物业或其大部分正在进行重建或重大翻新，翻新或重建完成后将有长期租户入驻 [8] - 第四季度收购13处物业，总面积约24.1万平方英尺，购买价格5020万美元，物业出租率97.8%，租约至2034年，预期年回报率约9.26% - 10.21%；全年收购18处物业，总面积42.3万平方英尺，总购买价格9710万美元，出租率约98.9%，租约至2037年，预期年回报率9% - 10.25% [9] - 12月31日后，收购三处物业，总面积9.9万平方英尺，总购买价格约1250万美元，收购时物业100%出租，租约至2029年 [10] - 公司有四处物业已签订确定性购买协议，预计总购买价格2010万美元，预期回报率约9.2% - 9.5%，正在进行尽职调查，预计未来几个月完成交易 [11] - 已签署六处物业的确定性买卖协议，预计总投资1.41亿美元，投资回报率最高可达10.25%，预计2023年和2024年完成交易 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其目标客户多为小型医生主导的医疗办公楼、医生诊所等，对市场动态不太敏感，且公司关注9% - 10%的资本化率机会，利率上升对业务是利好 [37][38] - 公司将继续利用ATM市场获取资金，保持低杠杆经营，注重债务和股权的平衡，净债务与账面资本比率保持在30% - 40% [41][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对当前租赁管道有信心，2022年租户保留率表现强劲，预计2023年将持续，即使租户搬出也有信心将物业租给新租户 [1] - 认为租赁业务组合的入住率很难超过93%，但有能力继续提高入住率并取得良好的租赁业绩 [27] - 供应链延迟和尽职调查、市政审批等方面的延迟给项目推进带来困扰，但对已签订购买和销售协议的六处物业在2023年和2024年完成交易仍有信心 [62][63] 其他重要信息 - 2月13日披露Tim Wallace因消化性溃疡并发症休病假，董事会要求Dave Dupuy担任临时首席执行官 [6] - 11月2日向美国证券交易委员会提交了S - 3表格的自动上架注册声明，同时与多家银行签订销售代理协议，可出售至多5亿美元的普通股，包括发行ATM股票；宣布第四季度股息提高至每股0.4475美元，相当于年化股息每股1.79美元，自首次公开募股以来每季度都提高股息 [13] - 鉴于银行市场收紧，提前进行再融资，将原本寻求的1.25亿美元七年零三个月定期贷款增加至1.5亿美元，将借款从LIBOR过渡到SOFR，通过基于SOFR的掉期将浮动利率敞口转换为固定利率，1月将所有剩余掉期从LIBOR过渡到SOFR，再融资后预计信贷额度有足够资金用于收购，并将继续适时利用ATM战略进入股权市场 [14][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年或2024年是否有租约到期、已知的租户搬出或可能的缩租情况，是否预计所有租约都会续约？ - 2023年到期租约相对较少，公司认为大致清楚这些租约是否会续租 [25] 问题2: 除了管道中的六处1.41亿美元的物业，目前正在考虑的其他交易平均成本是否仍在500万美元左右，还是有更大规模的交易？ - 公司看到的交易规模有多种，平均在500 - 1000万美元，偶尔也会有250 - 300万美元的收购机会；未来一年开始完成一些较大的住院康复设施交易可能会使平均成本略有上升 [30][31] 问题3: 房地产交易市场中买家和卖家之间的差距问题在公司目标市场是否不那么适用，还是公司也面临同样问题？ - 公司看到收购方面有大量活动，目标客户对市场动态不太敏感，且关注的9% - 10%资本化率机会中，利率上升对业务是利好 [37][38] 问题4: 公司在资金交易方面似乎倾向于使用信贷额度，其次是ATM，是否因为资产负债表情况更倾向于使用信贷额度，尤其是在股票价格上涨的情况下？ - 公司会继续利用ATM市场，之前的表述是因为刚进行再融资，且公司一直注重低杠杆经营，未来会适时利用ATM市场，而不是仅依赖信贷额度 [40][41] 问题5: 上季度预计年底前完成7200万美元的收购，部分为何推迟到今年，是否有已签约的交易取消，还是只是时间问题？ - 公司非常希望在第四季度完成收购，但遇到一些问题，如感恩节后冲刺期时间紧张，第三方尽职调查人员在圣诞节前几周开始停工，导致部分交易未完成；目前没有交易取消，部分已在今年完成收购，还有四处约2010万美元的物业预计未来几个月完成交易 [47][48] 问题6: 过去几个季度演示幻灯片中提到的潜在6000万美元透析中心开发项目进展如何，是否有项目正在进行，有无预期时间？ - 该项目进展缓慢，因为运营商获得私募股权资金后专注于收购，之前的合作和条款书多与开发相关；公司希望看到开发活动成果，但未设定时间线，也可能参与包含房地产的收购项目，但目前对条款书的可见性有限 [50][51] 问题7: 听说Fresenius考虑出售其透析业务，对行业未来和公司有何影响或机会？ - 透析行业将经历转型，家庭透析会增多，但仍会有患者需要到诊所治疗；只要与合适的市场和运营商合作，公司对透析业务仍有信心，未来会谨慎选择 [53][54] 问题8: 未来收购是否会出现更多施工延迟、材料获取困难等问题，影响收购时间？ - 供应链延迟和尽职调查、市政审批等方面的延迟给项目推进带来困扰，但公司对已签订购买和销售协议的六处物业在2023年和2024年完成交易仍有信心，2023年至少完成两处，希望完成三处，2024年完成剩余三处 [62][63] 问题9: 请介绍公司与合作伙伴关系的广度，以缓解投资者对Tim不在的担忧？ - 过去四年Tim有意扩充团队，有一位投资副总裁参与业务开发活动，公司与合作伙伴的关系分散在组织内；作为成长型公司，公司注重将这些关系制度化，虽然Tim不在有差距，但团队有能力继续开展收购和建立管道工作 [67][68] 问题10: 2023年和2024年到期租约在续约或新租赁方面的定价能力如何，合同租金涨幅情况怎样？ - 租金情况因市场和建筑而异，总体较为稳定，没有明显的价格上涨或下跌趋势；租约内租金涨幅平均为1.5% - 2% [77][82] 问题11: 目前边际借款成本是否至少为6%，是否会因股票交易和借款成本相近而更倾向于使用股权融资以保持资产负债表良好？ - 新的定期贷款成本为5.1%，循环信贷下的增量借款成本约为6%；公司一直注重债务和股权的平衡，净债务与账面资本比率保持在30% - 40%，未来会适时利用ATM市场进行去杠杆 [83][85] 问题12: 公司在不同地区或MSA是否有表现好或不好的情况，从运营租赁或收购机会角度有无特别之处？ - 公司未发现异常情况，东南部因人口迁移有很多增长和新建筑活动，对开发机会是利好；公司在收购方面全国表现较为一致，会关注有吸引力的市场，历史上在纽约和加利福尼亚市场收购较少，但有机会也会考虑 [86][87]