财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度总收入为2910万美元 若排除老年行为医院租户170万美元的利息应收款逆转 核心投资组合总收入为3070万美元 环比增长22% [14] - 物业运营费用环比减少50万美元至560万美元 主要由于第一季度季节性支出较高 [14] - 一般及行政费用为1060万美元 若排除590万美元的遣散及过渡相关费用 实际G&A费用为470万美元 环比减少40万美元 [14] - 利息费用环比增加24万美元至660万美元 主要由于第一季度末增加循环信贷额度用于1000万美元物业收购 [14] - 稀释后FFO为023美元 AFFO为1360万美元(稀释后050美元) 均受到一次性项目影响 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年行为医院租户问题：已签署意向书将6家医院运营权出售给新运营商 正在协商新租约 相关应收票据及利息已全额计提870万美元减值准备 [7][13] - 入住率从909%微降至907% 但租赁活动保持活跃 有3处物业正在进行重大翻新或重建 [8][9] - 7月9日以2650万美元收购一家住院康复设施 签订新租约至2040年2月 预期年回报率94% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 已签署6处物业的最终购买协议 预计总投资146亿美元 预期回报率91%-975% 其中1处预计第四季度完成交割 其余5处将在2026-2027年完成 [10] - 第二季度完成约60万美元的小型资产处置 实现小额资本收益 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本回收策略：优先通过资产出售和循环信贷融资 避免在当前股价低位使用ATM增发 [11][19] - 新任资产管理部门高级副总裁Mark Kearns加入 拥有25年医疗地产经验 将重点提升核心投资组合表现 [5][52] - 目标在未来12-18个月内将入住率提高100个基点以上 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 老年行为医院交易存在不确定性 但认为当前买家是最佳选择 备有其他潜在买家方案 [21][23] - 剩余两笔合计410万美元的应收票据租户表现正常 无还款问题 [35][37] - 租户观察名单保持15-20个名字 无前十大租户上榜 整体投资组合表现符合预期 [39] 其他重要信息 - 第二季度股息提高至04725美元/股 相当于年化189美元/股 自IPO以来连续每个季度提高股息 [11][12] 问答环节所有的提问和回答 关于收购资金安排 - 明确表示不会持续依赖循环信贷融资 正积极推进资本回收计划为未来收购提供资金 [19][20] - 杠杆水平将保持当前状态 仍有充足循环信贷额度可用 [31] 关于老年行为医院租户 - 新运营商在老年精神科领域经验丰富 财务实力雄厚 但租金条款仍在协商中 [44][46] - 物业维护状态良好 预计无需大量资本投入即可满足新租约要求 [26] - 对剩余应收票据回收持谨慎态度 不建议模型中加入显著回收预期 [47][48] 关于资产处置与收购 - 预计处置资产资本化率在75%-8%区间 [51] - 已签约的6处收购均为优质资产 无放弃收购计划 [49][50] 关于运营展望 - 目标通过加强租赁管理在未来12-18个月提升入住率100个基点以上 [52][53] - 2025年下半年有5%租约到期 2026年有12%到期 将重点管理续约风险 [52]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，市场资本为4.718亿美元，企业价值为9.67亿美元[3] - 自成立以来，总股东回报为46%[4] - 截至2025年6月30日，投资组合覆盖36个州，租户数量为314个，前两大租户占年化租金的16.3%[26] - 2025年年初，投资组合总资产达到9.66亿美元，较2015年增长576%[15] - 自2015年首次公开募股以来，社区医疗信托每季度均增加股息，2025年股息为0.4725美元[17] - 2025年，医疗办公楼（MOB）占投资组合的36.3%[29] - 2025年，德克萨斯州的物业占投资组合的16.9%[31] 用户数据 - 2021年美国医疗支出占国内生产总值（GDP）的18.3%，预计到2031年将增长至7.2万亿美元，年均增长率为5.5%[45] - 65岁及以上人群的增长速度是美国总人口的五倍，过去十年增长了34%[45] - 2020年，65岁及以上人群的个人医疗支出为22,356美元，超过儿童支出（4,217美元）的五倍，几乎是工作年龄人群支出（9,154美元）的2.5倍[45] 未来展望 - 预计未来收购的六个物业总价值约为1.46亿美元，预期回报率为9.1%至9.75%[25] - 2025年到2034年，租赁到期的年化租金收入总额为108,124,000美元，2025年到期的租赁占总额的4.5%[56] - 2025年到2031年，租赁到期的年化租金收入占比逐年变化，2026年为12.2%，2031年为9.3%[58] 负面信息 - 公司面临的风险包括租户违约、经济或房地产不利发展、租金下降和空置率上升[70] - 公司可能无法成功开发、整合和运营收购的物业和业务[70] - 公司需维持作为美国联邦所得税目的房地产投资信托（REIT）的资格，面临复杂的规则限制[70] - 公司在未来可能面临通货膨胀、利率上升、供应链中断等全球经济因素的影响[70] 其他新策略和有价值的信息 - 高管团队每人均超过25年的医疗保健和/或公共REIT经验，且所有高管的薪酬均以限制性股票形式支付，具有强烈的股东利益一致性[7] - 社区医疗信托的债务占总房地产价值的比率为40.2%[54] - 截至2025年6月30日，社区医疗信托的总投资组合约90.7%已出租[59] - 公司未来业绩的前瞻性声明反映了其信念、假设和预期，受多种风险和不确定性影响[71]

财务数据关键指标变化 - 第二季度收入为29,085千美元，净亏损为12,557千美元，NOI为23,500千美元[14] - 第二季度FFO为6,336千美元，AFFO为13,585千美元，每股FFO为0.23美元，每股AFFO为0.50美元[14] - 2Q 2025净亏损1255.7万美元，相比1Q 2025的159.1万美元净利润显著恶化[25][27] - 2Q 2025租金收入为3012.8万美元，环比增长1.3%[25] - 2Q 2025调整后运营资金(AFFO)为1358.5万美元，环比下降7.8%[27] - 2Q 2025年化调整后EBITDAre为8027.2万美元[36] - 2Q 2025每股稀释亏损0.50美元，相比1Q 2025的0.03美元盈利大幅下滑[25] - 2Q 2025房地产折旧与摊销为1086.1万美元，环比下降1.9%[27] 成本和费用 - 第二季度净亏损包括与老年行为医院租户相关的8.7百万美元信贷损失准备金[15] - 第二季度净亏损和FFO包括约5.9百万美元的遣散费和过渡相关费用[16] - 2Q 2025信用损失准备金达867.2万美元，主要与老年行为医院租户的应收票据相关[25][28] - 2Q 2025一般及行政费用激增至1055.9万美元，包含460万美元加速摊销的股权补偿和130万美元遣散费[25][29] - 2Q 2025股票补偿加速摊销导致496万美元额外费用[33] - 2Q 2025财产运营费用为558.5万美元，环比下降8.4%[25] 房地产投资与物业情况 - 公司总房地产投资额为1,171,846千美元，拥有200处物业，出租率为90.7%[8] - 公司房地产物业净值为895,351千美元，累计折旧为262,961千美元[24] - 公司加权平均剩余租赁期限为6.6年，季度股息为每股0.4700美元[8] - 2025年3月收购的TRT Recovery物业（乔治亚州）收购价为950.4万美元，面积38,339平方英尺，出租率100%[47] - 截至2025年6月30日，整体出租率为90.7%，租约最晚到期至2045年[58] 债务与资本结构 - 公司现金及现金等价物为4,863千美元，债务占总资本化比例为41.6%[8] - 截至第二季度末，公司总资产为966,292千美元，总负债为528,472千美元[24] - 公司总债务为5.01亿美元，其中循环信贷额度2.26亿美元（利率5.99%），A-4定期贷款1.25亿美元（对冲利率3.60%）[43] - 杠杆比率为42.4%，远低于60%的监管上限，固定费用覆盖率为3.0倍[46] 业务线表现 - 物业组合中医疗办公楼（MOB）占比最高，年化租金贡献达36.3%，德州为最大市场（16.9%）[49] - 最大租户LifePoint Health年化租金占比8.8%，前十大租户合计贡献36.7%租金收入[51] - 2025年将有26份租约到期，涉及20.3万平方英尺（占总面积5.0%），年化租金487万美元（占比4.5%）[58] - 公司50%物业收入来自人口超100万的都市区，92%来自人口超10万的统计区[60] 股票与股息 - 公司股票市值为471.8百万美元，股息收益率为11.30%[8] - 加权平均普通股流通股数为28,364千股（2Q 2025），较2Q 2024的27,879千股增长1.7%[41] - 未归属限制性股票为1,561千股（2Q 2025），较1Q 2025的1,591千股减少1.9%[41] 物业租金贡献详情 - Lancaster MOB面积为10,646平方英尺，占总面积的0.24%，年化租金为124,800美元，占年化租金的0.12%[61] - Congress Medical Building 350面积为17,543平方英尺，占总面积的0.39%，年化租金为417,600美元，占年化租金的0.39%[61] - Joliet Medical Building面积为44,888平方英尺，占总面积的0.99%，年化租金为1,474,900美元，占年化租金的1.36%[61] - Chicago Behavioral Hospital面积为85,000平方英尺，占总面积的1.88%，年化租金为2,270,700美元，占年化租金的2.10%[61] - US HealthVest - Lake面积为83,658平方英尺，占总面积的1.85%，年化租金为3,009,000美元，占年化租金的2.78%[61] - Texas Rehabilitation Hospital面积为39,761平方英尺，占总面积的0.88%，年化租金为2,068,500美元，占年化租金的1.91%[61] - Clear Lake Institute for Rehabilitation面积为55,646平方英尺，占总面积的1.23%，年化租金为3,060,700美元，占年化租金的2.83%[61] - Smokey Point Behavioral Hospital面积为70,100平方英尺，占总面积的1.55%，年化租金为2,814,400美元，占年化租金的2.60%[62] - Sanford Health Bemidji 1611面积为45,800平方英尺，占总面积的1.01%，年化租金为1,569,200美元，占年化租金的1.45%[62] - Rehabilitation Institute of South San Antonio面积为38,000平方英尺，占总面积的0.84%，年化租金为2,170,600美元，占年化租金的2.01%[62] - Liberty Rehabilitation Hospital年化租金为251.88万美元，占年化租金总额的2.33%[63] - El Paso Rehabilitation Hospital年化租金为217.06万美元，占年化租金总额的2.01%[64] - Worcester Behavioral年化租金为277.22万美元，占年化租金总额的2.56%[63] - Mercy Rehabilitation Hospital年化租金为206.85万美元，占年化租金总额的1.91%[63] - Kindred Hospital Indianapolis North年化租金为165.24万美元，占年化租金总额的1.53%[63] - Eye Health of America 4101 MOB年化租金为101.56万美元，占年化租金总额的0.94%[64] - Parkway Professional Plaza MOB年化租金为100.03万美元，占年化租金总额的0.93%[64] - LTAC Hospital of SE Massachusetts年化租金为64.64万美元，占年化租金总额的0.60%[63] - Corporate Office 3660年化租金为63.9万美元，占年化租金总额的0.59%[64] - Anderson Ferry Plaza年化租金为56.2万美元，占年化租金总额的0.52%[63] - Mercy Rehabilitation Hospital - Northwest Arkansas 年化租金为229.6万美元，占总额的2.12%[65] - Temple Rehabilitation Hospital 年化租金为231.45万美元，占总额的2.14%[65] - Longview Rehabilitation Hospital 年化租金为231.45万美元，占总额的2.14%[65] - Monroe Surgical Hospital 年化租金为247.36万美元，占总额的2.29%[66] - Meridian Behavioral Health Systems 年化租金为319.95万美元，占总额的2.96%[66] - Treasure Coast Medical Pavilion 年化租金为94.32万美元，占总额的0.87%[65] - Lafayette Behavioral 年化租金为168.49万美元，占总额的1.56%[65] - Sanford West Behavioral Facility 年化租金为138.3万美元，占总额的1.28%[66] - Bourbonnais Medical Center 年化租金为81.57万美元，占总额的0.75%[66] - Cub Lake Square 年化租金为80.89万美元，占总额的0.75%[66] - North Mississippi Health Services - 1111 MOB物业面积为27,743平方英尺，年化租金为157.1万美元，占总租金0.15%[67] - North Mississippi Health Services - 1127 MOB物业面积为18,074平方英尺，年化租金为102.3万美元，占总租金0.09%[67] - North Mississippi Health Services - 404 MOB物业面积为9,890平方英尺，年化租金为56.0万美元，占总租金0.05%[67] - North Mississippi Health Services - 305 MOB物业面积为3,378平方英尺，年化租金为19.1万美元，占总租金0.02%[67] - Batesville Regional Medical Center MOB物业面积为9,263平方英尺，年化租金为52.5万美元，占总租金0.05%[67] - Dahlonega Medical Mall MOB物业面积为22,805平方英尺，年化租金为336.0万美元，占总租金0.31%[67] - Russellville Medical Plaza MOB物业面积为29,129平方英尺，年化租金为168.2万美元，占总租金0.16%[67] - Norton Medical Plaza MOB物业面积为32,757平方英尺，年化租金为320.9万美元，占总租金0.30%[67] - Lexington Carilion Clinic PC物业面积为15,820平方英尺，年化租金为392.0万美元，占总租金0.36%[67] - Sanderling Dialysis Center - 102 SC物业面积为5,217平方英尺，年化租金为287.1万美元，占总租金0.27%[67]

收购活动 - 公司在2025年第一季度以970万美元现金收购了一家行为专科设施[104] - 2025年7月9日公司以2640万美元现金收购佛罗里达州一家新建成的住院康复设施[105] - 公司目前有6处物业处于最终购买协议阶段，预计总收购价格为1.46亿美元[106] - 2025年7月以2,640万美元现金收购佛罗里达州康复设施，该物业100%出租至2040年[157] - 待收购6处物业总价1.46亿美元，预计2025-2027年完成[158] 物业处置与收益 - 2025年第二季度公司处置俄亥俄州一处物业获得净收益60万美元，确认收益20万美元[107] - 2025年上半年完成俄亥俄州房产出售实现20万美元收益，租赁修正案确认130万美元销售型租赁收益[128] 房地产投资组合表现 - 截至2025年6月30日公司房地产投资组合出租率为90.7%[108] - 2025年上半年公司租约到期或终止涉及28.7万平方英尺，同时新签或续约27.9万平方英尺[108] 信用损失与准备金 - 2025年第二季度公司确认对老年行为医院租户的信贷损失准备金870万美元及利息应收款准备金170万美元[111] - 2025年第二季度信用损失准备金为870万美元，2024年同期为1100万美元[136] 薪酬与费用 - 2025年第二季度公司加速摊销前执行副总裁的受限股票补偿460万美元[112] - 2025年第二季度因前执行副总裁离职产生460万美元非现金摊销费用及130万美元遣散和过渡费用[128] - 2025年上半年薪酬费用同比增加70万美元，其中股票薪酬摊销增加30万美元[128] - 2025年上半年专业费用同比减少20万美元[128] 收入与利润 - 2025年第二季度租金收入同比增长220万美元(8%)，其中新收购物业贡献80万美元[115] - 2025年第二季度FFO为633.6万美元，同比下降45.5%；AFFO为1358.5万美元，同比下降4.9%[136] - 2025年第二季度NOI为2350万美元，同比增长7.1%[143] - 2025年第二季度净亏损为1,255.7万美元，2024年同期为1,042.7万美元[148] - 2025年上半年EBITDAre为2,316万美元，同比下降9.1%（2024年同期为2,548万美元）[148] 成本与费用 - 2025年上半年利息支出同比增加190万美元(17.2%)，主要由于信贷额度平均余额和利率上升[127] - 2025年上半年利息及其他净收入同比减少30万美元，主因2024年租约到期确认30万美元租户改善补贴[129] - 2025年房地产收购增加110万美元支出，租户改善支出增加160万美元[128] 债务与融资 - 公司债务占总资本化比率达41.6%，略超40%的政策上限[150] - 循环信贷额度剩余借款能力为1.74亿美元，当前未偿还余额2.26亿美元[154] - 公司持有5.8亿美元未提取的ATM股权融资额度[163] - 地面租赁总负债860万美元，最长租约至2109年[156] 现金流与股息 - 2025年上半年经营活动现金流2,820万美元，同比下降4.1%（2024年同期2,940万美元）[164] - 2025年7月宣布季度股息每股0.4725美元，年化股息1.89美元/股[170] EBITDAre调整 - 2025年第二季度EBITDAre调整后包含870万美元信用损失准备金及590万美元遣散相关费用[143][144]

核心财务表现 - 2025年第二季度净亏损1260万美元，摊薄后每股亏损0.50美元 [1] - 运营资金(FFO)和调整后运营资金(AFFO)分别为每股0.23美元和0.50美元 [1] - 租金收入3012.8万美元，较去年同期2790.5万美元增长7.9% [9][10] - 总资产9.66亿美元，较2024年末9.93亿美元减少2.7% [8] 特殊项目影响 - 针对老年行为医院租户计提170万美元应收利息准备金，影响FFO和AFFO每股0.06美元 [6][16] - 对同一租户的应收票据计提870万美元信用损失准备金 [6] - 因前高管离职产生590万美元遣散费，其中460万美元为非现金股权补偿加速摊销，影响FFO每股0.22美元 [6][17] 资产收购与处置 - 第二季度以2650万美元收购佛罗里达州康复设施，预期回报率9.4% [6] - 第一季度以970万美元收购行为专科设施，预期回报率9.5% [6] - 处置俄亥俄州物业获净收益60万美元，确认收益20万美元 [6] - 现有6处待收购物业，总价值1.46亿美元，预期回报率9.1%-9.75% [6] 资产负债表变化 - 房地产资产净值8.95亿美元，较2024年末减少0.9% [8] - 债务总额5.00亿美元，较2024年末增长2.9% [8] - 现金及等价物486万美元，较2024年末增长10.9% [8] - 股东权益4.38亿美元，较2024年末减少8.0% [8] 运营指标 - 物业组合包含200处房地产资产，总投资额12亿美元 [3] - 物业总面积450万平方英尺，遍布36个州 [3] - 2025年7月宣布每股0.4725美元季度股息 [6] - 第二季度未通过ATM计划发行新股 [6]

财报发布计划 - 公司将于2025年7月29日美股市场收盘后公布2025年第二季度财报 [1] - 财报电话会议定于2025年7月30日中部时间上午9点举行 内容包括业绩讨论、季度活动、公司运营及行业趋势分析 [2] - 电话会议提供多国接入号码 并同步在官网投资者关系栏目提供网络直播及回放 [2] 公司业务概况 - 作为房地产投资信托基金 专注于美国36个州的 outpatient healthcare services 相关创收物业 [3] - 截至2025年3月31日 公司拥有201处物业 总投资约12亿美元 总面积达450万平方英尺 [3] - 资产组合包含1处销售型租赁物业 2处待售物业及1处融资交易投资物业 [3] 行业动态 - 公司业务受 healthcare industry 监管变化、利率波动及宏观经济环境影响 [4] - 行业竞争态势与医疗地产供需关系被列为关键运营变量 [4] - 全球供应链中断、劳动力市场状况及地缘政治冲突可能对行业产生连锁反应 [5] 信息披露 - 公司历史业绩与前瞻性陈述存在差异风险 具体因素详见2024年年报"风险因素"章节 [5] - 投资者联系方式通过公司投资者关系负责人Bill Monroe提供 [6]

公司动态 - 社区医疗信托公司(CHCT)发布2024年第二份企业可持续发展报告 报告符合全球报告倡议组织(GRI)框架 可在官网投资者关系板块查阅[1] - 公司CEO强调通过可量化措施减少环境影响并强化问责文化 报告体现透明度承诺与持续改进目标[2] - 公司定位为专注于美国门诊医疗服务领域的房地产投资信托基金(REIT) 主要持有创收型医疗地产[3] 可持续发展举措 - 实施范围涵盖公司总部及地产组合的环境绩效提升措施[5] - 制定2030年环境目标并披露阶段性进展[5] - 建立气候风险韧性政策体系以识别管理相关风险[5] - 开展员工、租户及社区参与计划 强化治理实践的透明度与道德准则[5]

公司领导层变动 - 公司宣布关键领导层变动，Mark E Kearns将接替Timothy L Meyer担任资产管理部门高级副总裁，Timothy L Meyer将于2025年5月31日离职 [1] - Mark E Kearns将于2025年5月12日加入公司，Timothy L Meyer将在过渡期留任至2025年5月31日 [1] 新任高管背景 - Mark E Kearns拥有超过25年医疗房地产行业经验，包括租赁和管理医疗门诊物业 [2] - 2022至2024年担任Welltower租赁副总裁，负责客户关系管理、资产策略、资本配置、投资组合入住率增长和财务指标 [2] - 2018至2022年担任Healthpeak高级总监，2015至2018年担任总监，负责全国范围内租赁策略和财务健康 [2] - 职业生涯始于1998年，在DASCO（后为Lend Lease）从事门诊医疗开发，负责租赁、开发监督、投资组合管理和新业务开发 [2] - 持有Palm Beach Atlantic大学理学学士学位 [2] 公司业务概况 - 公司是一家房地产投资信托基金，主要专注于拥有美国各地目标子市场中与门诊医疗服务相关的创收房地产物业 [3] 管理层评价 - 首席执行官David H Dupuy对Timothy L Meyer的贡献表示感谢，并对其未来表示祝福 [2] - David H Dupuy对Mark E Kearns的加入表示欢迎，认为其是资产管理部门高级副总裁的合适人选 [2]

投资策略 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权及现金担保看跌期权相结合的策略 [1] - 投资理念基于长期基本面分析 [1] 研究领域 - 重点关注房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETF)和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1] 持仓情况 - 通过股票、期权或其他衍生品持有CHCT公司的多头头寸 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收从2024年第一季度的2930万美元增长至3010万美元，同比增长2.5%；较2024年第四季度的2930万美元，环比增长2.7% [12][13] - 2025年第一季度物业运营费用环比增加约60万美元至610万美元，一般及行政费用环比增加约30万美元至510万美元，利息费用环比持平于640万美元 [13] - 2025年第一季度资金营运现金流（FFO）环比略降7.7万美元，维持在1270万美元；摊薄后每股FFO为0.47美元，略低于2024年第四季度的0.48美元 [14] - 2025年第一季度调整后资金营运现金流（AFFO）总计1470万美元，较2024年第四季度高出约10万美元；摊薄后每股AFFO环比持平于0.55美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司入住率和加权平均剩余租赁期限环比持平，分别为90.9%和6.7年 [6] - 第一季度收购一处行为住宅治疗设施，含五栋建筑，总面积约3.8万平方英尺，购买价约970万美元，预计租户改进费用140万美元，新租约2040年2月到期，预期年回报率9.5% [7][8] - 已签署七处物业的确定性买卖协议，预计总投资1.695亿美元，预期回报率在9.1% - 9.75%之间，预计2025 - 2027年完成收购 [8][9] - 4月出售俄亥俄州一栋建筑，售价约40万美元，净收益约60万美元，实现物业出售收益 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 运营上保持选择性收购，关注物业运营成本，服务租户 [6] - 因股价较低，上季度未通过股权架售机制（ATM）发行股份，将评估资本循环机会，通过选择性资产出售和增加循环信贷额度获取资金进行近期收购，维持适度杠杆水平 [10] - 持续评估资本最佳用途，若股价上涨至合适水平，将考虑通过ATM融资；同时评估包括优先股发行在内的各种资本选择，但优先股发行近期不在考虑范围内 [22][23][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计到第二季度末、第三季度初，能更明确老年精神病医院运营商潜在买家的情况及下一步计划 [19] - 租户表现稳定，无论大小租户整体情况良好，宏观层面短期内未发现对租户或其支付租金能力有负面影响的因素 [43][44] 其他重要信息 - 公司有四处物业正在进行重建或重大翻修，其中一处项目第一季度开始租赁，因医疗执照要求和租金减免，预计2025年第四季度贡献净营业收入（NOI） [6][7] - 公司宣布2025年第一季度股息，提高至每股普通股0.47美元，年化股息为每股1.88美元，自首次公开募股以来每季度均提高股息 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 老年精神病医院运营商考虑出售的时间及公司替换租户、重新出租空间的相关情况 - 运营商正在积极进行出售流程，有潜在买家评估收购全部或部分医院；公司预计到第二季度末、第三季度初能更明确买家情况及下一步计划 [18][19] 问题2: 收购前景和资本配置情况，以及对今年剩余时间和明年初的预期 - 公司有两个 inpatient rehab facilities，预计一个在第三季度初完成收购，另一个在第四季度完成；还有一处400万美元的物业若达成买卖协议，可能在第三季度收购 [21] - 因当前股价低，不考虑通过ATM融资，将通过选择性资产出售和循环信贷额度获取资金进行收购，待股价上涨会考虑ATM融资 [22][23] 问题3: 考虑回购股票还是将资本用于收购新物业 - 董事会会讨论该问题，但公司有收购项目，不希望为回购股票增加杠杆，会根据资本循环情况和机会进行评估 [25][26] 问题4: 老年精神病医院运营商的320万美元合同付款是否包含票据，票据付款金额是多少 - 320万美元仅为租金，票据付款约250万美元，运营商每年合同欠款近600万美元 [30][31] 问题5: 佐治亚州资产的租户改进费用140万美元预计完成时间及租金起算时间 - 预计在第三季度初完成并开始租赁 [32] 问题6: 财报中佐治亚州970万美元收购与补充资料中950万美元的差异，以及是否包含140万美元租户改进费用 - 实际资产价值约1100万美元，970万美元为购买价，1100万美元为现金考虑金额 [33][35] 问题7: 公司和董事会对发行优先股的看法 - 公司会评估各种资本选择，但倾向保持资本结构简单，优先股发行近期不在考虑范围内 [36] 问题8: 若老年精神病医院运营商出售流程延长，公司的耐心限度 - 公司预计到第二季度末、第三季度初明确买家情况后做决策，若买家兴趣不足，将考虑租赁和票据相关的所有替代方案 [40] 问题9: 公司其他小租户情况，以及宏观环境对租户盈利能力和支付租金能力的影响 - 租户表现稳定，无论大小租户整体情况良好，宏观层面短期内未发现对租户或其支付租金能力有负面影响的因素 [43][44] 问题10: 1.69亿美元收购管道在何种情况下公司可以不进行收购 - 该收购管道是公司的收购义务，但如果是开发项目，开发商或公司认为不合适，可能会放弃 [49] 问题11: 若老年精神病医院运营商出售资产或业务，公司票据相对于其他债权人的情况 - 商业银行对400万美元应收账款有第一优先担保权益，公司对该应收账款有第二留置权，对借款人其他资产有第一留置权，借款人子公司的股票也质押给公司 [51]