财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收从2021年同期的2270万美元增长至2400万美元，同比增长6%；2022年第一季度营收为2350万美元，环比增长2.4% [14] - 若2022年第二季度收购在季度首日完成，总营收将增加30.2万美元，达到2440万美元 [15] - 物业运营费用环比持平，为410万美元；G&A从第一季度的330万美元增至第二季度的360万美元，增长8.9% [16] - 利息费用从260万美元增至280万美元，增长4.9%，因循环信贷额度借款增加及浮动利率上升 [17] - 2022年第二季度资金运营（FFO）从第一季度的1350万美元增至1370万美元，环比增长1.5%；摊薄后每股FFO从0.56美元增至0.57美元，增长1.8% [18] - 调整后资金运营（AFFO）在2022年第二季度为1500万美元，较2021年同期的1390万美元增长7.6%；摊薄后每股AFFO从0.58美元增至0.62美元，增长6.9% [19] - 2022年第一季度AFFO为1480万美元，环比增长1.1%；摊薄后每股AFFO从0.61美元增至0.62美元；若第二季度收购在季度首日完成，AFFO将增加约27.1万美元，达到1530万美元，即摊薄后每股0.63美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司运营方面第二季度忙碌，收购方面较第一季度有所改善但仍缓慢 [7] - 公司有五个物业或其重要部分正在进行重建或重大翻新，翻新完成后有长期租户入驻 [7] - 公司收购业务方面，第二季度收购一处约37700平方英尺的物业，购买价约2350万美元，该物业100%出租，租约至2037年，预期年回报率约10.25% [9] - 公司有三个物业处于确定性购买协议中，预计总价约2340万美元，预期回报率约9.0% - 9.72%，预计下半年完成交易 [10] - 公司有五个物业的买卖协议已签署，预计投资1.175亿美元，预期回报率高达10.25%，预计2022年第四季度完成一处收购，其余四处2023年完成 [11] - 公司有多处物业正在审查，几份条款书已发出，预期回报率9% - 10% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司物业入住率升至90%以上，租赁活动持续增加 [8] - 加权平均剩余租约期限略升至不到8年 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度资金用于收购，并将继续利用ATM策略性进入股票市场 [12] - 公司计划将债务控制在总资本的30% - 35%范围内，并用ATM进行抵消 [27] - 公司在物业收购上机会主义，不偏向特定物业类型，近期看到更多多租户医疗办公楼 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为市场情况未显著改变，投资回报率在9%以上，预计美联储第二次加息75个基点后市场将进一步开放 [26] - 公司预计第四季度交易流量将恢复到疫情前水平，对市场前景感到兴奋 [30] - 公司对租户租赁活动增加感到鼓舞，预计入住率未来几个季度将继续上升 [8][35] 其他重要信息 - 公司宣布第一季度股息提高至每股0.4425美元，年化股息为每股1.77美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司在物业重建上的投资金额、回报和时间安排 - 公司在五个项目上投资约850万美元，将在未来四个季度分摊，回报率在9% - 10%之间 [22] 问题2: 本季度收购是否来自最大租户，机会是否源于合作关系 - 收购是合作关系的一部分，上季度有六个此类物业处于买卖协议中，本季度完成一处收购，目前还有五个 [23] 问题3: 透析项目意向书（LOI）推进至购买或确定性协议有无重大障碍，进展如何 - 对方正在确定物业，已获得私募股权融资，正在市场上收购运营业务，这将为公司带来房地产交易机会 [24] 问题4: 考虑到股权和债务市场的干扰，公司未来资金来源如何 - 公司认为情况未显著改变，投资回报率在9%以上，市场在美联储首次加息75个基点后已大幅开放，预计第二次加息后将进一步开放，公司计划将债务控制在总资本的30% - 35%范围内，并用ATM进行抵消 [26][27] 问题5: 与其他房地产投资信托基金（REITs）所在行业相比，公司交易市场情况如何，交易流量是否停止 - 公司潜在项目管道显著增加，预计第四季度交易流量将恢复到疫情前水平，因买家和卖家对资本成本的认知存在滞后和错位 [29][30] 问题6: 公司在采购非合同内物业时，哪种物业类型更具吸引力 - 公司机会主义，不认为有特定物业类型更优，近期看到更多多租户医疗办公楼 [32][33] 问题7: 2023年租约到期物业是否有已知的迁出或缩租情况 - 不确定具体情况，但历史租户保留率为85% - 90%，预计每年有10% - 15%的到期租户迁出，公司已开展租赁和资产管理工作，对情况感到放心 [34] 问题8: 公司第二季度是否回购股票，补充材料第9页显示第二季度加权平均股数比第一季度少约10万股 - 公司未进行股票回购或发行，股数变化是计算方式导致，因股价下跌，股数计算略有下降 [37] 问题9: 重建资产的租赁是否会在2023年底开始，重建资产占投资组合空置率的百分比是多少 - 预计所有重建项目将在2022年或2023年完成并开始收租；不确定重建资产占投资组合空置率的百分比，估计约为20个基点 [39][40] 问题10: 随着资本市场收紧，现有客户是否会寻求公司为扩张项目提供更多资金 - 过去6 - 8个月已出现这种情况，产生了翻新和重建项目，有可能继续，目前有几个约3 - 5万平方英尺的项目正在洽谈 [42] 问题11: 透析项目何时投入资金，其他类似的计划性投资管道进展如何 - 对透析项目资金投入时间感到失望，但仍有信心，不确定具体时间；公司正在与多个合作伙伴进行洽谈，但进展困难，目前无新消息 [45][47][48] 问题12: 公司有2800万美元可执行购买期权但未执行的物业，是否预计会执行，价格情况如何 - 由于资本成本上升，预计不会执行，多数期权的初始购买价格会加上通胀率 [49][50]