财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收从2020年第一季度的1790万美元增长至2140万美元，同比增长19.3%；较2020年第四季度的2010万美元，环比增长6.3%；若2021年第一季度所有收购在季度首日完成，总营收将增加86.6万美元，达到2230万美元 [15][16] - 物业运营费用从350万美元增至370万美元，增幅7%；G&A从250万美元增至290万美元，增幅15%；利息费用从210万美元增至220万美元，增幅4.9% [16][17] - 2021年第一季度资金运营现金流从2020年第一季度的1020万美元增长至1260万美元，同比增长23.3%；摊薄后每股资金运营现金流从0.48美元增至0.54美元，增幅12.5%；较2020年第四季度的1220万美元，环比增长3.3% [19][20] - 调整后资金运营现金流从2020年第一季度的1040万美元增至1330万美元，同比增长28.6%；摊薄后每股调整后资金运营现金流从0.49美元增至0.57美元，增幅16.3%；较2020年第四季度的1290万美元，环比增长3.3%；若第一季度所有收购在首日完成，调整后资金运营现金流将增加约75.2万美元，达到1410万美元，摊薄后每股增至0.6美元 [20][21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度通过ATM计划发行435,272股股票，平均每股售价46.70美元，净收益约1990万美元，当前股权收益率约3.74% [7] - 第一季度收购6处物业，总面积约15.9万平方英尺，总价约5980万美元，100%已出租，租约至2036年，预期年回报率9.1% - 10.83% [8] - 截至5月5日，本季度收购1处物业，面积约4.4万平方英尺，总价约420万美元，收购时约91%已出租，租约至2028年，预期年回报率10.1% [9] - 有2处物业已签订确定性购买协议，预计总价约840万美元，预期总回报率约9.3%，预计第二季度完成交易 [10] - 有2份新签署的条款书，涉及最多约14处新物业和最多约1.54亿美元新投资，预计未来约24个月完成投资 [11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度为收购提供资金，并将继续利用ATM计划战略性进入股权市场 [12] - 公司专注于与连续创业者合作，将其视为填充项目管道的方式，预计未来这些创业者可能将公司出售给大公司，从而提升信用和价值 [24][25] - 公司认为自身专注于单个资产和运营商尽职调查，不追求大型交易，与其他追求大型交易的公司形成差异，目前未遇到太多竞争 [39] - 公司表示从医生处收购物业是主要收购来源，还关注行为健康、住院康复、LPACs和透析等领域，且倾向于小型项目 [59][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 大部分租户运营基本恢复到疫情前水平，截至3月31日，仅1个租户有不到5万美元的租金延期，应收账款状况良好 [6] - 公司认为政府在医疗保健方面的支出增加对租户是积极的，一些关于价格透明度的讨论对低成本供应商租户有利 [71][72] 其他重要信息 - 公司宣布第一季度股息提高至每股0.43美元，相当于年化股息每股1.72美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] - 公司加权平均剩余租约期限约为8.28年，本季度入住率略有上升 [12] - 2021年租约到期面积占比4.3%，公司已开始着手2022年续约工作，看到了来自供应商的积极租赁活动 [43][44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 两份较大交易的合作关系如何形成，是否属于连续创业者合作范畴，未来物业是否有信用升级可能 - 这两份交易是公司持续客户关系和连续创业者计划的一部分，用于填充项目管道，大部分交易可能在2022年和2023年上半年完成；预计连续创业者有出售公司给大公司的历史，届时物业将有信用和价值提升 [24][25] 问题2: 2022 - 2023年交易是否会提高1.2 - 1.5亿美元的收购指导目标 - 公司认为在1.2 - 1.5亿美元范围内能产生持续增长回报，随着公司规模扩大，收购目标可能会有小幅度提升，但不会有显著增长，因为要优化利润 [26] 问题3: 新增信贷额度导致利息成本上升的原因，以及公司规模扩大信用提升后利差未下降的疑问 - 一是新增1.25亿美元定期贷款并置换了5000万美元短期定期贷款，增加了固定利率债务成本；二是公司虽定价网格不变，但因增加了杠杆处于更高定价层级，不过有途径在达到投资等级指标后降低利差；新1.25亿美元定期贷款固定利率为3.6% [33][34][36] 问题4: 与连续创业者等合作是否面临更多竞争 - 公司认为自身专注单个资产和运营商尽职调查，不做大型交易，其他公司未关注到这一领域，且执行该业务需要独特团队和条件，所以目前未遇到太多竞争 [39][40] 问题5: 2021年租约到期情况，是否预期100%租户续约及续约价差 - 2021年租约到期面积占比4.3%，是租赁方面较轻松的一年，公司已开始2022年续约工作，看到了供应商积极的租赁活动 [43][44] 问题6: 本季度G&A占营收比例高于历史水平，未来几个季度G&A预期情况 - 现金G&A方面，第一季度因薪资增长和HSA资金投入等因素费用较高，预计未来几个季度现金G&A占营收比例在5% - 6%；非现金G&A方面，因第一季度发行股份稀释FFO和增加递延薪酬，对FFO和收益有双重影响，公司建议关注AFFO [45][46][49] 问题7: 租户愿意接受9.5% - 10.25%租约利率的原因 - 公司为租户提供一站式服务，租户无需为物业融资分散精力，可专注业务增长和扩张；若能更快实现公司增长和出售，租户内部投资回报率将显著提高；且多数项目开发收益率在8.5% - 9%，50 - 100个基点的差价是合理成本 [52][53][54] 问题8: 为何大型医疗REIT不收购公司以提升整体回报率 - 公司从估值倍数角度相对昂贵；且REIT受资产净值（NAV）概念影响，若收购高收益率资产会导致其股票价值下降 [56][57] 问题9: 当前收购管道中，符合公司框架的最佳机会所在的资产类别和市场定位 - 公司主要从医生处收购物业，还关注行为健康、住院康复、LPACs和透析等领域，这些项目多为小型项目，需要更多尽职调查和时间 [59][61][62] 问题10: 收购资产的初始筛选、尽职调查目标数量及成交率情况 - 公司未统计相关数据，但成交率相对看到的项目数量较低，对发出条款书的项目成交率较高；公司每天大约查看10个项目 [64] 问题11: AFFO增长强劲，股息支付率更保守，公司和董事会的理念，以及股东是否可期待更大幅度股息增长 - 公司和董事会讨论认为，若增加股息，可能从每季度0.25美元提高到0.5美元，但要确保能维持该水平并保持保守支付率，目前尚未达到这一条件，但正在关注和讨论 [67][68] 问题12: 两份条款书涉及的9400万美元和6000万美元投资的时间范围 - 预计在24个月内完成，第一笔交易可能在今年第四季度或更可能在明年第一季度完成，整体时间范围为2022年至2023年中 [69] 问题13: 在两份交易中，公司是否为开发提供资金并按约定资本化率收购 - 住院康复设施由银行提供建设贷款，公司在设施建成后购买；透析诊所由公司提供建设贷款，因项目规模较小更易管理 [70] 问题14: 华盛顿特区的医疗政策是否会对租户产生影响 - 公司关注所有政策动态，但认为目前没有政策会对租户产生重大负面影响，政府增加医疗支出可能对租户有利；公司看好价格透明度讨论，认为对低成本供应商租户有利 [71][72]