财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度总营收从2019年同期的1430万美元增长至1830万美元，同比增长27.7%；2020年第一季度营收为1790万美元，环比增长1.9%。若二季度收购项目在季度首日完成，总营收将增加超34.8万美元，达约1860万美元 [16] - 物业运营费用从第一季度的334.3万美元降至322.3万美元，降幅3.6%；G&A从219.2万美元降至191.9万美元，降幅12.5%，主要因高地医院破产相关法律费用减少及报销 [17] - 二季度出售一处远程停车场获约30万美元，账面亏损31.3万美元；同时以40万美元收购相邻地块用于停车及改善建筑入口和交通流量 [18] - 利息费用从第一季度的224.9万美元降至218.3万美元，减少6.6万美元，与ATM计划筹集的净收益及二季度后端收购性质有关 [19] - 净利润从2019年第二季度的206.6万美元增至2020年同期的452.6万美元，同比增长119.1%；2020年第一季度净利润为410万美元，环比增长10.4% [20] - 2020年第二季度资金运营（FFO）从2019年同期的740万美元增至1100万美元，同比增长48.6%；摊薄后每股FFO从0.4美元增至0.51美元，同比增长27.5%。2020年第一季度FFO为1020万美元，环比增长7.8% [21] - 调整后资金运营（AFFO）从2019年第二季度的790万美元增至2020年同期的1140万美元，同比增长43.8%；摊薄后每股AFFO从0.42美元增至0.52美元，同比增长23.8%。2020年第一季度AFFO为1040万美元，环比增长9.7%。若二季度收购项目在季度首日完成，AFFO将增加约30.2万美元，达1170万美元，每股AFFO增至0.54美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度通过ATM计划发行578759股股票，平均每股售价41.7美元，净收益约2370万美元，当前股权收益率约4.11% [8] - 二季度收购7处物业，总面积约9.2万平方英尺，总价约2130万美元，物业100%出租，租约至2035年，预期年回报率9.1% - 9.5% [8] - 有2处物业已签订最终购买协议，总价约260万美元，预期回报率约9.3%，预计三季度完成交易 [9] - 有10处物业已签订条款书，总价约4570万美元，预期回报率9.5% - 9.9%，预计下半年完成交易 [10] - 有3处物业待完工和入住后收购，总投资约6800万美元，预期回报率9.5% - 11%，预计四季度完成一处，另两处2021年年中完成 [11] - 二季度宣布股息提高至每股0.4225美元，年化股息每股1.69美元，自IPO以来每季度提高股息 [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计左轮手枪信贷额度可满足收购资金需求，将继续利用ATM计划战略性进入股票市场 [12] - 目标是将长期债务与总资本比率保持在30% - 35%，股价良好时不介意比率稍低 [31] - 收购标准注重物业对社区的必要性，追求租户、地理和行业细分的多元化 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情影响部分医疗服务提供商，公司与约20个租户达成或预计达成租金延期协议，占年化租金不到1%，租户需在2020年第三、四季度等额偿还延期租金 [6] - 新冠疫情使公司收购流程放缓，但不影响收购管道，预计下半年仍会受影响 [7] - 二季度入住率稳定，租赁活动因疫情受限，通过新租约、续租和收购维持加权平均剩余租约期限约7.9年 [12] - 认为远程医疗总体对医疗行业是积极的，虽能使医疗更易获取，但公司大部分业务无法通过远程医疗完成，且远程医疗存在诸多问题和不确定因素 [28] - 公司对实现今年收购目标有信心，并为明年目标打下良好基础 [24] 其他重要信息 - 截至7月31日，高地医院破产出售完成，运营商收购运营并与公司签订租约，公司提供融资，目前净应收账款约140万美元，预计年底收回 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道规模、物业类型和定价是否有变化 - 目前收购管道、定价与之前季度相比无太大差异，有很多专业、心理和行为相关物业，收购管道活跃，有信心完成今年收购目标并为明年目标做准备 [24] 问题2: 新冠疫情是否增加收购机会，有无困境卖家 - 未看到困境卖家，大部分医疗业务已恢复正常，公司未主动寻找困境卖家，拥有强大运营商和物业 [25][26] 问题3: 预计四季度完成收购的物业规模 - 预计四季度完成收购的物业规模为3000万美元 [27] 问题4: 远程医疗对公司投资组合的影响 - 远程医疗总体对医疗行业是积极的，能使医疗更易获取，但公司大部分业务无法通过远程医疗完成，且远程医疗存在诸多问题和不确定因素，如颜色判断、协议和法律责任等 [28] 问题5: 如何考虑股权和左轮手枪信贷额度为收购融资 - 公司将机会性地使用ATM计划进入股票市场，二季度用股权匹配资助所有收购项目，目标是将长期债务与总资本比率保持在30% - 35%，股价良好时不介意比率稍低 [30][31] 问题6: 2020年租约到期情况，租户反馈及空置物业再出租前景 - 新冠疫情使租赁活动放缓，大部分医疗系统和提供商忙于应对日常事务，无暇考虑租赁。今年租赁情况总体较好，预计年底入住率相对稳定，有几份租约正在积极推进，有望降低空置率，公司对入住率在正负90%范围内感到满意 [32] 问题7: 是否仍使用房车进行收购考察 - 收购人员购买了房车用于考察收购项目，同时可顺便检查现有物业 [33] 问题8: 公司医疗业务受影响极小的原因 - 租户、地理和行业细分的多元化提供了很大优势；公司提供的很多业务如住院服务、康复、放疗、肾透析等无法通过其他方式替代，对社区至关重要；公司收购标准注重物业对社区的必要性，大部分物业能经受住考验 [36][37] 问题9: 公司投资组合何时能使所有租户权重低于5% - 公司不将5%视为重要门槛，预计与USHEALTH和Everest仍有业务往来，但会因集中度问题放缓收购，目标是确保投资组合其他部分增长速度与这两个客户相当或更快 [38][40] 问题10: 高地医院重组及预计收回140万美元应收账款后公司的情况 - 总体情况稍好，新租户更强，新租约基于3000万美元估值，而旧租约基于2500万美元估值，相当于弥补了之前注销的500万美元夹层贷款。公司认为这是一个好结果，新运营商可能成为公司的另一个客户，目前正在评估2 - 3个其他合作机会 [41] 问题11: 二季度G&A低于一季度的原因及今年G&A的合理运行率 - 二季度G&A降低主要是因为高地医院相关法律费用的报销以及之前季度没有这些法律费用。公司认为G&A占租金收入的12% - 13%是一个较好的参考指标，随着公司发展，会增加员工和重要岗位，预计未来仍会保持这一比例 [42][44] 问题12: 出售小块土地的原因 - 购买该物业时附带3个停车场，其中一个距离建筑3个街区且有热狗摊，公司购买是为了拆除。出售该停车场获30万美元，用40万美元购买相邻地块用于停车及改善建筑入口和交通流量，相当于净投资10万美元获得一个新停车场 [45]