财务数据和关键指标变化 - 2022年公司实现历史最高年度核心每股运营资金（FFO），达1.57美元/股，较上一年增长15% [8] - 2022年公司完成5000万美元的股票回购计划，平均价格为12.48美元/股，对每股收益和每股净资产均有增值作用 [9] - 2022年出售达拉斯的Lake Vista Pointe物业，获得2200万美元收益 [9] - 2022年第四季度净营业收入（NOI）为2760万美元，较第三季度减少50万美元 [22] - 2022年第四季度核心FFO为1540万美元，即0.38美元/股，较第三季度减少110万美元 [23] - 2022年第四季度调整后运营资金（AFFO）为500万美元，即0.12美元/股 [23] - 2022年第四季度对190 Office Center和Cascade Station两处物业进行1340万美元的非现金减值处理 [24] - 截至2022年12月31日，公司总债务为6900万美元，净债务（含受限现金）与EBITDA之比为6.4倍 [26] - 截至2022年12月31日，公司信贷额度未使用额度超9500万美元，现金及受限现金为4400万美元 [27] - 公司预计2023年核心FFO为1.38 - 1.43美元/股，中点较2022年下降0.16美元/股 [29] - 公司预计2023年物业处置额在2500 - 7500万美元之间，无收购计划 [30] - 公司预计2023年同店现金NOI增长2% - 4% [30] - 公司预计2023年AFFO可能受最高1000万美元的影响 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年公司完成约80万平方英尺的新租约和续租约，其中第四季度完成10.8万平方英尺 [10] - 2022年公司的样板间项目签署9.3万平方英尺新租约，完成空置条件处理的空间签署8.2万平方英尺新租约 [11] - 截至2022年底，公司有1.8万平方英尺样板间库存，2023年计划建设或在建超15万平方英尺样板间 [15] - 2023年公司已在皮马中心租赁约1.7万平方英尺空间 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第四季度同店现金NOI变化为 - 1.2%，较2021年第四季度减少20万美元 [26] - 投资销售市场缓慢，优质资产交易少，如Highwoods在12月中旬收购达拉斯麦金尼物业，现金资本化率为5.5%，每平方英尺超700美元 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过完成选择性翻新和建设可租赁样板间来增加物业层面的净营业收入 [15] - 公司计划选择性剥离约90万平方英尺的非核心资产，2023年预计处置额在2500 - 7500万美元之间 [17] - 行业面临利率快速上升、资本市场波动和写字楼行业逆风等挑战 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前股价被低估，未反映公司内在价值 [18] - 公司认为已在优质阳光地带物业市场占据有利地位，积极举措将有助于释放价值，缩小股价差距 [21] - 公司对当前股息水平感到满意，但董事会会根据经营状况每季度进行审慎讨论 [37] 其他重要信息 - 公司宣布董事会人事变动，John Sweet成为董事会主席，Michael Mazan被任命为董事会成员，Will Flatt卸任 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年AFFO受1000万美元影响是与2022年相比还是总体情况 - 这是2023年的总计影响，较2022年有显著增加 [33] 问题2: 2023年在AFFO项目上的支出预计是多少 - 支出很大程度取决于租赁活动，资本支出与过去几个季度相当或略高，租户改善和租赁佣金取决于租赁情况 [34] 问题3: 2023年全年的入住率会如何波动 - 入住率将在85% - 87%的区间内波动，不会有大幅波动，预计的迁出和新租面积会相互抵消 [40] 问题4: 2023年2% - 4%的同店NOI增长主要由入住率还是续租租金驱动 - 增长是两者的混合，很大一部分来自2021年12月收购的三个物业，随着免租期结束，这些物业将推动增长 [36] 问题5: 董事会如何看待当前普通股股息 - 公司对当前股息水平满意，但董事会会根据经营状况每季度进行审慎讨论 [37] 问题6: 2023年资本支出预算和预期在各项目上的分配情况 - 皮马中心的支出符合预期，圣坦项目因重新定位不会对AFFO产生影响，支出可能更高，公司还会在其他物业增加设施，样板间项目也会有支出 [45] 问题7: 是否将待处置资产推向市场，市场需求如何 - 尚未将资产推向市场，投资销售市场缓慢，交易少 [49] 问题8: 第三、四季度到期债务的再融资情况如何 - 已与区域银行进行初步续约讨论，并开始寻找其他潜在贷款人，预计再融资利率在6%左右，因物业入住率和租约情况良好，再融资预计无问题 [50]