财务数据和关键指标变化 - 第三季度净营业收入为2810万美元，较第二季度减少60万美元，主要因第二季度出售了Lake Vista Pointe，虽运营费用因通胀增加，但回收款大多抵消了影响 [27] - 核心FFO为1650万美元，即每股0.39美元，较第二季度减少110万美元，主要由于出售Lake Vista Pointe导致净营业收入降低以及浮动利率信贷安排的利率上升 [28] - 第三季度AFFO为770万美元，即每股0.18美元，影响AFFO的最大单项是与佛罗里达研究园一处2.1万平方英尺新租户相关的90万美元租户改善费用，其租约将于第四季度开始 [29] - 第三季度同店现金NOI变化为 - 4.3%，即较2021年第三季度减少80万美元，受同比入住率降低和新租约免租期影响 [31] - 截至9月30日，总债务为6.76亿美元，净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为6.3倍，2022年无债务到期，2023年秋季有两笔小额到期，债务主要为固定利率 [33] - 截至9月30日，信贷安排有1.15亿美元未提取额度，季度末现金及受限现金为4200万美元，还有可融资的无抵押财产作为额外流动性来源 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 今年以来，已出租19套样板间，总面积7.1万平方英尺，还出租了五处总面积8.2万平方英尺的经过大幅空间改造的场地，样板间剩余库存为1.5万平方英尺，计划在2022年剩余时间和2023年建设约15万平方英尺 [20] - 第三季度，样板间和空置空间改造总投资为120万美元 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 今年以来，九个市场的净吸纳量为负390万平方英尺，各城市空置率持续上升，预计转租和缩编情况仍将对整体入住率造成压力 [8] - 尽管整体表面租金持续上涨，但由于租户成本增加和签订的租约期限缩短，净有效租金呈下降趋势 [9] - 8月下旬至9月下旬，全国办公室利用率上升5.3%，公司内部跟踪显示类似增长，目前公司物业的工作站利用率处于50%多的中间水平，估计相当于疫情前的约三分之二 [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将以保守和耐心的方式运营，开发战略机会以创造长期价值，其战略有助于在办公REIT领域实现领先的总回报和盈利增长 [6][7] - 公司将继续推进认为影响最大的物业改善和样板间项目，探索在特定物业进行潜在重建，以创造额外价值 [17][23] - 公司认识到一小部分资产价值位于配套设施较少的建筑中，将评估这些物业的最佳发展路径，包括维持当前市场地位、通过资本改善提升价值或在市场条件改善时进行选择性处置 [16] - 公司在阳光地带市场有投资优势，其基础设施、知识和人脉为其带来竞争优势 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临租赁指标普遍承压、逐渐回归办公室、阳光地带市场表现出色以及对高配套办公空间需求增加等趋势，公司大部分资产定位良好，但也有部分资产面临挑战 [8][12][15] - 公司认为当前应谨慎行事并进行战略布局，将密切关注市场状况，积极将团队和部分资本投资于有影响力的项目 [25] - 基于目前的业绩和对第四季度的预期，公司重申了此前的2022年指引 [34] 其他重要信息 - 公司完成了5000万美元的股票回购计划，平均回购价格相当于以约8%的资本化率和每平方英尺218美元的价格购买自己的投资组合，认为这具有长期价值且相对于内部净资产估值有大幅折扣，目前暂无额外回购计划 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来四个季度租约到期情况及净空间流量如何 - 未来从第四季度开始将有18.8万平方英尺的新租约开始入住，但也有一些已知的租户迁出情况，包括12月31日5090物业的4.9万平方英尺租户、2023年第一季度丹佛的3万平方英尺租户和190中心的4.4万平方英尺租户、第二季度190中心一家医疗公司13万平方英尺的缩编以及第三季度帕帕戈物业的3.4万平方英尺租户迁出，总体入住率略有下降 [36][37][38] 问题2: 未来几个季度的现金需求如何 - 公司致力于样板间项目，目前样板间剩余库存1.5万平方英尺，有5.5万平方英尺正在建设，2023年计划再建设多达10万平方英尺，若成功出租这17万平方英尺样板间，可能带来额外400万美元的NOI，会继续投资样板间项目 [39][40] 问题3: 建设样板间每平方英尺的大致成本是多少 - 成本因物业而异，通常在每平方英尺50 - 60美元之间，某些添加家具的物业可能高达每平方英尺80美元 [41] 问题4: 公司对回购优先股的看法如何 - 优先股是一种混合工具，有固定承诺也是永久性优先股，目前不是公司关注重点，且其交易不活跃，小的交易就会影响价格 [43] 问题5: 2023年入住率和利润率是否会继续恶化 - 预计到明年年中入住率将下降，这也是公司致力于样板间项目的部分原因，希望其能成为明年下半年入住率上升的催化剂 [46][47] 问题6: 目前对股息及股息安全性的看法如何 - 公司会从长期角度平衡股息政策和投资组合再投资，今年以来股息支付情况接近覆盖，目前对此感到安心，但会持续关注利率变动对现金流的影响 [48][49] 问题7: 样板间项目通常在哪些地方建设 - 公司优先考虑最具配套设施的物业，这些物业是最容易出租的资产，项目分布在多个市场和不同建筑中 [52][53] 问题8: 已建成和计划建设的样板间面积分别是多少，目前的租赁意向如何 - 目前有1.5万平方英尺的样板间库存，5.5万平方英尺正在建设，2023年计划建设超过10万平方英尺，建设过程中这些样板间是最受欢迎的空间，有一定的租赁讨论 [54][55] 问题9: 不符合高配套优质建筑标准的物业有多少，如何解决这些物业的问题及时间线 - 这类物业约占公司资产的15%，公司股权在这些资产中的投资占比低于5%，解决这些物业问题的时间线多为中期，可能在投资销售市场改善时出售并重新配置资金，也可能投入一些资本进行提升，然后进行租赁或变现 [57][58][60] 问题10: 这些有债务的物业是否会交还给债务人 - 在最坏情况下这是一种选择，但公司并不希望这样做 [62] 问题11: 第四季度和2023年的租约终止确认预期如何，租赁终止收入情况怎样 - 第四季度只有5090物业的4.9万平方英尺租户将于12月31日迁出，2023年2月丹佛科技中心有3万平方英尺租户、3月底190中心有4.4万平方英尺租户、6月底190中心一家医疗公司缩编13万平方英尺、7月底帕帕戈科技物业有3.4万平方英尺租户迁出；第三季度记录的租赁终止收入中，一半来自丰田（8月底已迁出，本季度为最后记录该收入季度），第二大项约25万美元来自190中心4.4万平方英尺租户（3月底迁出），租赁终止收入将减少约一半并在明年年初基本消失 [64][65][67] 问题12: 第三季度租约保留率降至约20%，是异常情况还是行业趋势 - 认为租约保留率会低于历史水平，但本季度不具代表性，有两个大型租户早在一年多前就已知会迁出，剔除这两个因素后保留率接近70% [68][69] 问题13: 租户是否已确定长期空间需求 - 认为租户仍处于探索过程中，公司听到的企业策略各不相同，目前仍有很多探索工作在进行 [71] 问题14: 将办公楼转换为多户住宅是在资产负债表内进行还是出售给转换器 - 公司认为现有建筑可转换为多户住宅的情况较少，更多机会在于有多余土地或可拆除部分建筑释放土地用于多户住宅建设的区域，也有在部分物业建设公寓塔楼的潜力，但存在停车等挑战，这些项目短期内不会实施，中期或长期有潜力，可能会通过合资等方式变现 [72][73][74] 问题15: 收购索伦托梅萨资产前后的投资组合资本化率自年初以来有何变化 - 最佳位置、最高质量的资产资本化率高于之前，核心增值类资产的资本化率大幅提高，收购索伦托梅萨资产后的投资组合资本化率可能提高100 - 150个基点，其余投资组合更高 [76] 问题16: AFFO可持续覆盖股息的时间框架是多久 - 考虑到利率上升和入住率下降等因素，预计2024年及以后公司才能恢复股息覆盖，在此之前会像过去三个季度一样出现缺口 [77]