财务数据和关键指标变化 - 2021年公司出售樱桃溪和圣地亚哥生命科学组合，实现4.77亿美元的销售收益，相当于每股约10.80美元 [7] - 2021年公司普通股市值翻倍，总回报率达112%，成为表现最佳的上市办公房地产投资信托基金之一 [7] - 第四季度净营业收入为2510万美元，较第三季度减少460万美元，主要因上一季度记录的终止费用 [21] - 第四季度核心FFO为1580万美元，即每股0.36美元，较第三季度增加160万美元，因一般及行政费用降低 [21] - 第四季度AFFO为770万美元，即每股0.17美元，最大影响是坦帕Carillon Point物业产生的140万美元租户改善成本 [22] - 第四季度同店现金NOI变化与2020年第四季度相比为 - 0.5%，但2021年全年为正2.2% [24] - 截至12月31日，总债务为6.54亿美元，净债务（包括受限现金）与EBITDA之比为5.9倍 [25] - 2022年核心FFO预计为每股1.56 - 1.60美元，中点较2021年增长16% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成12亿美元的收购和处置，12月出售圣地亚哥生命科学组合获5.76亿美元，随后完成三笔总计6.14亿美元的收购 [8] - 收购的凤凰城Block 23面积30.7万平方英尺，收购时出租率94%，加权平均剩余租期12年 [9] - 收购的达拉斯The Terraces面积17.3万平方英尺，收购时出租率99%，加权平均剩余租期约8年 [10] - 收购的罗利Block 83面积约49.5万平方英尺，第一栋楼出租率97%，第二栋楼已预租30%，2021年新增租赁10万平方英尺 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 罗利都会区2010 - 2020年人口增长22%，是美国增长最快的人口中心之一，GDP增长强劲，STEM和生命科学行业发展迅速 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年及以后的主要优先事项是加速租赁和未来现金流增长，继续投资物业和可用库存，关注资本循环以提升投资组合质量 [17] - 公司认为租户希望拥有现代空间的优质物业，团队将继续关注此机会并在今年对投资组合进行进一步投资 [19] - 公司继续相信在南部和西部大城市投资的策略将为股东带来有吸引力的回报 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 奥密克戎导致过去几个月办公室使用率下降，但随着新病例高峰过去，新租赁前景和参观活动有所改善 [18] - 短期内预计租户缩减规模和退租情况会增加，已将此因素纳入指导 [18] - 预计2022年入住率将随着新签租约开始入住而缓慢上升，同店现金NOI将为负，但2023年有望反弹 [27] - 预计2022年将产生大量租户和资本改善成本，但随着租约完成成本将正常化，这是加速未来租赁活动的最佳方式 [28] 其他重要信息 - 12月宣布将季度股息从每股0.15美元提高到0.20美元，长期来看股息将得到良好覆盖，但AFFO数字会因大额租赁投资或资本支出而波动 [23] - 第四季度续签并扩大了无担保信贷额度，循环信贷额度从2.5亿美元增加到3亿美元，到期日为2025年底，有一年延期选项，2022年无债务到期，2023年有两笔小额到期 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何考虑2022年AFFO中特装套房、大堂和重新定位的费用 - 特装套房计划约500万美元将计入AFFO，高于历史水平；资本支出计划约500万美元用于改善设施和大堂，也高于往年；重新定位的两处物业将从AFFO中移除，预计净增加约500万美元成本 [32][33] 问题: 如何看待两个Block收购项目的经济入住率 - Block 23目前约94%已出租，年底入住率将与租赁情况相符；Block 83约有10万平方英尺空置，预计年底前将取得实质性进展实现稳定 [35][36] 问题: 如何考虑2022 - 2023年的处置和收购以及资本循环 - 2022年指导中未假设任何净新增收购，可能会根据资产循环情况改变；公司60%的资产位置优越，30%位置良好，10%为大型后台物业较难租赁，未来24个月将考虑对部分物业进行循环或重新定位 [38][39] 问题: 自上次财报电话会议以来是否有新的大型租户迁出 - 1月有一个4.6万平方英尺的租户从FRP Ingenuity Drive迁出，凤凰城Pima Center有一个3.1万平方英尺的租户将于第一季度末迁出，此外还有之前提到的丰田租约将于2022年第三季度到期，无新情况 [40] 问题: 如何看待当前办公环境下租户的缩编和退租情况以及是否反映在2022年指导中 - 已在2022年预测中考虑此因素，历史续租率在70% - 75%，2021年略低于此，未来可能仍会略低，目前租户空间利用率低，难以预测租户需求，采取更保守的观点 [44][45] 问题: 租户租约到期时是否会重新投资空间或要求更多租户改善费用 - 情况不一，取决于现有空间状况，对于一些大型后台用户，租户改善费用可能会更高 [46] 问题: 新收购是否会通过资本循环融资 - 目前指导中2022年新收购为0，可能会根据资产变现情况改变 [47] 问题: 投资组合中是否有土地地块的资本循环或更高更好用途的机会 - 目前没有类似生命科学交易的紧迫机会，但湖景物业的租户有购买选择权，很可能会购买该物业，公司将考虑如何处理这笔收益 [48][50] 问题: 如何解释2022年G&A预计大幅增加 - 一部分是1月发行的150万美元受限股票单位，分三年归属，这部分增加约50万美元；其余增加来自专业服务提供商成本上升、预计差旅增加以及其他组件的小幅增加和更高的股票补偿费用 [51] 问题: 如果湖景物业的期权被执行，如何使用收益 - 所有选项都在考虑范围内，可能用于再收购、降低杠杆或帮助赎回优先股 [53] 问题: 指导中提到的100万美元租赁终止收入的构成 - 共有三个租户，丰田占比超过三分之二，另外两个较小的租户包括在Circle Point（实际为Superior Point）物业有一个选择权的租户 [54][55] 问题: 指导中提到的有大量免租期的租约在哪个建筑 - 最大的是坦帕Park Tower的金融科技租户，租约5月1日开始，面积从最初的7.9万平方英尺扩大，2023年2月开始支付现金租金 [56] 问题: 罗利收购项目的定价情况 - 收购价格3.3亿美元，每平方英尺667美元，收购时资本化率较低，稳定后在5%以下，对该资产长期现金流情况感到乐观，旁边地块原开发商可能建设第三栋楼，公司可参与开发 [59] 问题: 罗利项目是否有近期按市值计价的情况 - 罗利项目都是全新的长期租约，有不错的递增条款，现金流增长将通过租赁空置空间实现，市场租金已高于预期，剩余空间租金有望表现良好 [60]