财务数据和关键指标变化 - 第三季度RevPAR为150美元，较2021年同期增长34%，较2019年同期增长1%；较第二季度增长9%；9月RevPAR较2019年增长6%，10月RevPAR较2019年下降约1% [5][6][40] - 同店酒店利润率为50.5%，较2019年提高160个基点 [7] - 第三季度调整后EBIT和SFO大幅增长，自由现金流近2500万美元，较2022年第二季度增长近25%，较2021年第三季度增长150% [8] - 自疫情开始，净债务减少约40% [8] - 第三季度酒店EBITDA为3820万美元，调整后EBITDA为3510万美元，调整后FFO为每股0.50美元，资本前现金流为正2460万美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 科技驱动酒店方面，2022年实习生项目带来约1300万美元收入，几乎是2019年的两倍；9月五家科技驱动酒店运营利润率超60%；预计2022年这五家酒店EBITDA约2300 - 2400万美元，较2019年仍低约30% [24][25] - 除硅谷和贝尔维尤的Residence Inn外，第三季度RevPAR较2019年增长4%，ADR增长11%，入住率下降约7% [26] - 大型团体和会议业务持续增长，达拉斯、圣地亚哥和圣安东尼奥的RevPAR较2019年分别增长43%、20%和4% [27] - 第三季度28家可比酒店中有19家RevPAR高于2019年，上一季度为17家 [28] - 第三季度总酒店收入8800万美元，较去年的6400万美元增长37%，产生近1900万美元的增量GOP，利润率达65% [33] - 可比酒店每间入住客房成本约33美元，较2019年下降约2美元，降幅约5% [36] - 第三季度酒店EBITDA约为2019年第三季度的105% [37] - 近期收购和开发的四家酒店RevPAR为153美元，高于150美元的投资组合平均水平；奥斯汀两家酒店运营利润率为54%，伍德兰山的Home2 Suites增长4%，希尔顿花园酒店为39% [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要商务旅行市场需求增加，如硅谷、西雅图、达拉斯和奥斯汀；达拉斯、圣地亚哥和圣安东尼奥的会议中心团体需求强劲 [14] - 部分热门休闲市场RevPAR下降，如德斯廷酒店较2021年第三季度下降3.7% [14] - 硅谷10月RevPAR较2019年下降约30%，9月表现较好；旧金山国际机场国内航班部署量本季度下降约25%，国际航班部署量从下降近40%改善至下降约25%；圣何塞航班部署量本季度增长23% [15][16] - 华盛顿贝尔维尤的Residence Inn 10月RevPAR较2019年下降15%；国内航班部署量从第二季度的下降11%改善至下降约9%，国际航班部署量从第二季度的下降24%改善至下降16% [17] - 奥斯汀的Residence Inn和TownePlace Suites RevPAR较2019年增长9%，较去年增长近25%，达到150美元 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有能力和意愿收购酒店，但当前交易市场因利率上升和运营结果强劲，买卖双方出价差距较大；预计2023年差距将缩小，届时可能有更多收购机会 [10] - 公司可在缅因州波特兰的停车场开发另一家酒店，目前正在制定开发计划 [11] - 公司60%以上为长住型酒店，认为这类酒店将受益于新的需求增长 [20] - 公司计划在未来恢复季度股息 [21] - 公司第三季度RevPAR增长超过行业两倍，入住率达到80%，而行业平均为67%；与2021年相比，公司入住率、ADR和RevPAR分别增长10%、22%和34%，而行业分别增长5%、11%和16% [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商务旅行包括团体旅行明年将继续增长，休闲旅行将保持强劲，但过去几年的热门休闲市场RevPAR将有所下降 [14] - 公司认为未来前景光明，人们仍喜欢旅行和面对面商务活动，新的旅行者如数字游民和远程办公员工将带来新需求 [20] - 公司有能力产生强劲的运营利润率，将收入增长转化为现金流增长，资产负债表状况良好，有望继续跑赢市场并向股东返还现金 [21] 其他重要信息 - 公司本季度资本支出为300万美元，第四季度将对华盛顿特区、纽约怀特普莱恩斯和纽约霍尔茨维尔的三家酒店进行装修，总花费约1100万美元，已提前支付约一半 [39] - 公司在10月下旬将原定于2023年到期的2.5亿美元循环信贷额度替换为3.05亿美元的信贷额度，包括2.15亿美元的循环信贷额度和9000万美元的延迟提款定期贷款，新的循环信贷额度和定期贷款最终到期日为2027年10月 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 硅谷实习生业务结束后的需求趋势以及大型科技公司的需求情况 - 10月RevPAR较2019年下降约30%，低于第三季度水平；科技客户仍有需求，但强度不如5月至9月；ADR相对2019年和2021年表现较好，没有大幅下降；11月中旬至2月中旬是硅谷和贝尔维尤的淡季，预计需求不会太多 [45][46] 问题: 利润率方面是否还有重大增量成本，以及劳动力成本情况 - 过去六个月公司员工人数减少了20%，目前仍有一点人员不足；万豪更新了清洁标准，需要增加一些人员，但由于进入淡季，不急于增加人员；未来四五个月员工方面情况较好 [47] 问题: 2023年员工成本同比情况 - 年初至今每小时工资增长率约为7% - 8%，低于过去几年的10%；预计2023年工资仍将保持中个位数增长 [48] 问题: 如果明年实习生业务缩减或取消，如何填补业务空缺 - 公司认为实习生业务不会取消，过去即使在经济衰退和科技低迷时期，该业务也持续存在；如果面临挑战，将从非商务旅行相关领域获取业务；与科技公司关于明年实习生业务的讨论进展顺利，目前的价格情况令人鼓舞 [51] 问题: 波特兰潜在开发项目的时间框架、目标回报和整体机会 - 波特兰的汉普顿酒店是公司表现最好的资产之一；开发过程耗时较长，获得批准和建设可能还需要几年时间，预计2025年开业 [52] 问题: 10月与9月业绩对比以及11月和12月的季节性表现 - 11月目前RevPAR低于10月，通常10月之后RevPAR会下降，11月下降，12月进一步下降，1月、2月至3月开始回升；2019年10月RevPAR为146.50美元，11月为121.81美元，12月为97美元 [54][55] 问题: 收购市场买卖价差缩小的条件、催化剂和时间线 - 催化剂通常是业主面临资金压力，需要向合作伙伴追加资本；具体时间难以预测；公司资产负债表状况良好，有能力进行收购，但会确保收购有明确的回报和合理的定价，不会进行稀释性交易 [56][57] 问题: 股息恢复情况和预期 - 公司将恢复股息；正在为董事会完成关于净运营亏损（NOLs）及其对整体分配要求影响的计算；预计在短期内开始发放股息，股息水平可能会随着明年盈利可见性的提高而逐步增加 [58]