财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总营收5500万美元，较去年的3100万美元增长75%，产生了1200万美元的增量毛利润，总营收增长的利润转化率约为50% [29] - 第一季度GOP利润率为38%，RevPAR为88美元，较2019年第一季度利润率44%低15%，当时RevPAR为121美元，高出38%；3月利润率为44%，RevPAR为119美元，与2019年第一季度利润率相同，当时RevPAR高出11% [30] - 第一季度产生了正的资本支出前现金流，过去四个季度在偿还债务和支付优先股股息后产生了2200万美元的正企业现金流 [31] - 第一季度每月产生正的企业EBITDA，企业层面调整后EBITDA为1330万美元，去年约为100万美元；摊薄后每股FFO为0.07美元，较去年同期每股FFO亏损0.15美元增加了0.22美元 [32] - 2022年第一季度RevPAR为88美元，较2021年第一季度的57美元增长56%，较2019年第一季度的146美元下降27.2%；1月和2月上半月受Omicron影响，2月中旬以来表现显著增强，3月RevPAR为109美元，较2019年下降21.6%，4月RevPAR为119美元，较2019年仅下降13.4% [39] - 第一季度GOP利润率为38.3%，酒店EBITDA利润率为29.2%，3月GOP利润率达到44.4%；2022年第一季度酒店EBITDA为1590万美元 [40] - 调整后EBITDA为1330万美元，调整后每股FFO为0.07美元，资本支出前现金流（酒店EBITDA减去企业一般及行政费用、现金利息和230万美元的本金摊销）为正280万美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 五家主要由科技驱动的酒店，2019年EBITDA为3500万美元，2021年仅为700万美元，4月RevPAR较第一季度增长45% [7][18] - 奥斯汀的两家酒店，第一季度RevPAR约为115美元，4月跃升至140美元 [21] - 伍德兰希尔斯华纳中心的Home2 Suites酒店，1月底开业后运营良好，4月入住率超过63%，平均每日房价约为185美元，某些夜晚入住率超过90%，平均每日房价超过200美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷和华盛顿贝尔维尤市场，2022年第一季度办公室空置率两年来首次下降至10.6%，尽管同期有950万平方英尺的新办公产品投入市场 [17] - 华盛顿特区、美国东北部、达拉斯和奥斯汀等主要商务旅行驱动市场需求增加 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计下周完成出售四家酒店，共537间客房，交易总价约8000万美元，所得款项将用于偿还大部分2.5亿美元信贷安排的借款，信贷安排到期后将有充足资金用于收购酒店和应对明年1.14亿美元的固定利率债务到期 [8][10] - 计划继续提升投资组合质量，在增长强劲的市场收购新酒店，并在认为出售价格相对于未来增长前景有吸引力的情况下进行资本循环 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商务旅行者正在回归，公司对前景越来越有信心，预计今年剩余时间RevPAR与2019年的差距将继续缩小，增长主要由商务旅行需求改善推动 [15][39] - 公司认为商务旅行不会永久受损，新出现的“漂白者”或数字游牧旅行者以及被要求定期返回办公室的人群将带来新的需求，公司拥有的大多数长住酒店将受益 [13][14] - 公司对投资组合的最终复苏和复苏轨迹充满信心，在看到商务旅行者尤其是科技驱动市场的持续改善后，才会考虑恢复股息 [24] 其他重要信息 - 公司在REIT周6月初将举行面对面会议 [38] - 2022年第一季度，除一家酒店外所有酒店均产生正的GOP，除五家酒店外所有酒店均产生正的酒店EBITDA [33] - 可比酒店每间入住客房的工资和福利成本约为36美元，较2019年第一季度下降约3%；早餐成本为80万美元，较去年同期增加约40万美元或20个基点，但较2019年第一季度下降约40万美元或10个基点；每间入住客房的早餐成本从2019年第一季度的282美元降至2022年第一季度的244美元，降幅约为13% [35][36] - 公司第一季度资本支出为410万美元，不包括水中心开发相关支出；2020年资本支出预算约为2370万美元，核心酒店出售完成后，总预算将降至约1900万美元，包括五家酒店的翻新，其中两家已完成，成本比预算低约20万美元，另外三家计划在第四季度进行翻新 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 休闲旅行的需求和价格是否有同比下降，以及夏季高峰时段的前景如何 - 公司认为今年夏天能更好判断，目前休闲需求仍然非常强劲，尤其是东北部和新英格兰的酒店，周末和工作日需求都很高 [49][50] 问题: 是否有消费者因通胀或价格疲劳而表现出疲软迹象 - 目前尚未出现这种情况，公司运营方面的工作重点是最大化利用企业客户，因为他们现在愿意再次出行 [52] 问题: 随着公司走出契约豁免期并在未来几个季度收购酒店，目标酒店类型是否有变化 - 公司的重点没有实质性改变，不惧怕收购与商务相关或由科技驱动的酒店，会继续寻找有多元化业务来源的市场，尤其关注长住酒店品牌 [54][55] 问题: 硅谷市场复苏情况下，整个投资组合的入住率在今年剩余时间的恢复情况，以及能否接近2019年水平 - 公司认为下半年入住率将非常接近2019年水平，除实习生业务外，本月开始有长期企业业务的强劲客房需求，与关键企业客户的关系和商誉使他们希望为秋季预订客房；最初为实习生业务协商的房价较2019年低约10%，但后续额外需求的客房定价大幅提高，对秋季及全年的房价和入住率都有利 [59][60][62] 问题: 重新预订或新预订的房价是否高于原价或2019年 - 高于原价和2019年 [63] 问题: 整个投资组合的供应情况如何 - 公司认为在疫情前吸收了大量供应，疫情后关键市场几乎没有新供应，新开发项目大多不在公司所在市场，因此有较好的发展空间 [64][65] 问题: 已达成出售协议的四家酒店是投资组合中表现最差的15家之一，是否会出售另外11家 - 公司不会出售另外11家，这四家酒店RevPAR低于投资组合平均水平，但公司认为这些资产仍有增长空间，将继续进行资本循环 [68][69] 问题: 从人员配置角度看，随着2022年入住率上升，尤其是硅谷市场情况如何 - 实习生业务使五家酒店入住率达到90% - 100%，但客房清洁频率低，因此不需要大量客房服务人员，公司整体人员配置情况良好 [70][71][72] 问题: 资产出售是否经过流程，价格估值与疫情前相比如何，以及这些酒店2019年和2021年贡献的EBITDA是多少 - 这四家酒店2021年产生了220万美元的EBITDA，最近收购的德斯廷酒店2021年酒店EBITDA为230万美元；出售价格有吸引力，2019年NOI的资本化率为6%，2021年为2%；这些资产是公司一直在推进的出售流程的一部分，其中两家将最终转换为多户住宅用途 [75][76][77] 问题: 业务趋势是否会像基础情况那样逐月改善 - 应该会，这符合酒店业务的正常季节性，10月之后进入淡季 [78] 问题: 恢复股息的触发点是什么 - 没有单一因素，董事会的决策由应税收入驱动，但会综合考虑所有指标，包括现金流状况和走向 [80] 问题: 商务旅行者回归时是否有价格敏感性，定价权是否与休闲酒店类似 - 目前商务旅行者对价格的抵触情绪较疫情前有所降低，他们在过去一年半适应了价格上涨，公司的策略是推动和维持房价，以在当前环境中获取最大收益 [82][83][84]