财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度RevPAR在10月下降5%，11月下降2%，12月下降7%，全年RevPAR下降1.5%，但调整后EBITDA仅下降0.4% [6][13] - 2019年全年调整后EBITDA和FFO每股位于初始指导范围上限，公司整体杠杆率从34.7%降至34.1% [12][13] - 2020年RevPAR增长范围为 - 1.25%至 + 0.25%，AFFO指导中点较去年下降0.09美元或4.9%，利润率下降约120个基点 [15][17] - 2019年第四季度净亏损240万美元或每股0.05美元，调整后FFO为1530万美元，调整后EBITDA为2590万美元 [42][44][45] - 预计2020年调整后EBITDA在1.231亿至1.27亿美元之间，FFO每股在1.72至1.80美元之间 [55][56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度其他收入增长100万美元或31%，其中停车收入增长27%，全年其他收入增长300万美元或22% [8][11] - 第四季度客房部门工资和福利占季度运营费用约38%，占季度收入22%，每间入住客房的工资福利增长3.6% [33] - 第四季度客人获取成本下降1.8%，全年下降3.2%，对全年利润率有20个基点的帮助 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年行业新供应预计增长约2%，高档供应预计增长近5%，公司市场新供应在2015年达到5%峰值后逐年下降，2019年回升至近3% [38] - 第四季度，硅谷RevPAR下降4.2%，圣地亚哥下降19%，华盛顿特区增长近3%，三个东北沿海市场下降8.4%，休斯顿下降12%，洛杉矶下降4% [26][27][28][29][30][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有一流运营平台，与Island合作良好，将继续推出增收节支举措 [9] - 2020年将继续探索资产出售，用所得资金进行收购或开发，同时关注增值机会，未来几年可能开发一两家酒店 [20] - 公司将现有酒店空间转换为高收益活动，如在圣地亚哥和阿纳海姆的酒店增加小酒吧 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第四季度因高基数导致部分指标不佳，不能反映当前经营环境，公司对2020年保持乐观，将专注于最大化收入和最小化利润率侵蚀 [7][19] - 工资压力是最大担忧，行业低失业率导致工资上涨和劳动力短缺，但公司通过与Island合作优化福利计划降低成本 [35][36] - 公司预计2020年停车收入下半年将趋于平稳，Housekeeping效率计划有望改善底线 [32][40] 其他重要信息 - 公司年度股息预计维持在每股1.32美元，2020年除开发支出外，支付股息和资本支出后将产生正自由现金流 [24] - 2020年资本计划预计支出约2300万美元，华纳中心开发预计额外支出3000万美元 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司酒店在硅谷的中国业务情况及新冠疫情对这些酒店的影响 - 公司在硅谷、贝尔维尤市中心和休斯顿的酒店有少量中国业务，截至2月底，新冠疫情造成约20万美元收入损失，市场整体有一定拖累 [58][59] 问题: 3月RevPAR预计下降3%的原因 - 部分受新冠疫情影响，同时桑尼维尔二号酒店正在进行重大装修，该酒店全年RevPAR预计下降9%，影响公司全年RevPAR约90个基点 [60] 问题: 查尔斯顿和达拉斯酒店的运营情况及2020年预期 - 查尔斯顿的两家酒店2020年RevPAR预计下降约6%，受新开业酒店供应影响；达拉斯市中心的庭院酒店2020年RevPAR预计增长约9% [61][62] 问题: 希尔顿推出的新效率举措详情 - 希尔顿针对多晚入住的客人，调整客房清洁频率和方式，以减少客房清洁时间 [64] 问题: 2020年家政举措的增量机会和成本节约情况，以及利润率压力的原因 - 家政举措预计可节约成本，但目前难以量化效果；利润率压力来自其他收入增长放缓、劳动力成本上升、财产税和保险费用增加 [67][68][69] 问题: 2020年公司哪些市场供应压力最大 - 查尔斯顿市场和硅谷市场在2020年将面临一定供应压力 [71] 问题: 酒店物业税和保险费用增加的缓解方法及解决时间 - 物业税增加是一个长期问题，难以提前应对，公司会通过聘请顾问等方式争取降低成本，但解决时间不确定 [75][76] 问题: 希尔顿成本控制举措详情及万豪的跟进情况 - 希尔顿的举措与公司类似，关注客人需求和技术发展，以提高家政效率；不清楚万豪的具体举措 [77][78][79] 问题: 华纳中心开发项目开业后的ADR预期 - 项目预计2021年第二季度末开业，目前未披露ADR预期，但预计投资回报率将比市场平均水平高200个基点 [80][81] 问题: 2019年其他非客房收入增长情况及未来增长空间 - 2020年上半年停车收入预计每季度增长30 - 40万美元，下半年趋于平稳，第四季度圣地亚哥酒店餐厅新租户带来租金收入 [84][85] 问题: 公司处置和收购管道情况，以及2020年是否会成为净卖家 - 收购市场清淡，公司可能出售一两家酒店，增加一个开发机会，不太可能进行大规模收购 [87]