财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA增长超3%，调整后FFO增长超2% [5] - 第三季度净收入为1010万美元，较2018年第三季度的1470万美元有所下降，其中330万美元的下降与2019年第三季度三家酒店及合资企业的减值有关 [26] - 第三季度调整后FFO为2860万美元，较2018年第三季度的2840万美元增长1%；调整后FFO每股为0.60美元，2018年第三季度为0.61美元 [27] - 公司调整后EBITDA增长2.1%，达到3940万美元，2018年第三季度为3860万美元 [27] - 预计第四季度RevPAR下降6.5% - 5%，2019年全年RevPAR下降2% - 1.5% [29] - 预计全年公司现金一般及行政费用为950万美元 [31] - 预计全年两家合资企业将贡献1590万 - 1640万美元的EBITDA和600万 - 650万美元的FFO [32] - 预计全年调整后EBITDA为1.287亿 - 1.311亿美元，全年FFO为8540万 - 8680万美元，中点较之前增加50万美元或每股0.01美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 40家可比全资酒店第三季度RevPAR下降30个基点至145美元，ADR上涨0.5%至173美元，入住率下降80个基点至85% [14] - 第三季度内陆投资组合RevPAR下降0.3%，Innkeepers投资组合RevPAR下降1.5% [27] - 第三季度停车收入增长40万美元或22% [21] - 第三季度每位入住客房的工资和福利增长1.5%，总体成本（包括临时工和加班费）增长4.3%，福利成本下降7.6% [22] - 第三季度客户获取成本下降1%，有助于利润率提高约18个基点 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2015年新高档供应达到5%的峰值，随后逐年下降，2016年为4%，2017年为3%，2018年为2%，2019年略有回升至3%，预计2020年新供应数量与之相似 [11] - 硅谷市场RevPAR增长近5%至194美元，ADR增长3%至245美元，入住率增长2%至90% [16] - 圣地亚哥市场RevPAR增长1%至180美元 [16] - 华盛顿特区市场RevPAR增长5.4%至152美元 [17] - 三个东北沿海市场酒店RevPAR增长4%至225美元 [18] - 休斯顿市场RevPAR下降17%至84美元 [19] - 洛杉矶市场RevPAR下降5%，阿纳海姆Residence Inn酒店RevPAR下降8% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在有限且机会主义的基础上探索资产出售，用所得资金有限投资于能增加长期价值和增量现金流的开发机会，如洛杉矶6500万美元的Warner Center项目 [12] - 由于对稳定资产的进入资本化率预期不合理，收购仍具挑战性，需特殊情况才会进行收购 [12] - 2020年将仅对四家酒店进行翻新，较2019年的六家减少，翻新房间数量将下降32%，有助于提高RevPAR表现并减少500万 - 1000万美元的资本支出，增强自由现金流 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第四季度RevPAR比较困难，因2018年第四季度波士顿天然气爆炸和圣地亚哥市场带来大量收入 [5] - 公司认为拥有一流的运营平台，与Island Hospitality的合作在过去几年取得成效，尽管RevPAR下降，但运营利润率未受侵蚀甚至有所改善 [9] - 2020年RevPAR预期暂未披露，公司正与Island进行预算编制，并与全国顶级企业客户进行谈判 [13] - 2020年公司运营情况将更好，因翻新酒店数量减少，有助于提高RevPAR表现和自由现金流 [13] 其他重要信息 - 公司与Island Hospitality合作，审查运营各方面，以在RevPAR环境平淡的情况下实现收入和利润最大化 [7] - 公司增加其他收入，提高RevPAR市场份额，增加餐饮场所，将低效或无利可图的空间转换为酒吧，推出提高客房和维护部门效率的计划，投资降低能源使用，加强风险管理计划 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待明年RevPAR和EBITDA之间的权衡 - 第四季度RevPAR下降5% - 6.5%，无法维持利润率；展望2020年，公司认为稳定情况下RevPAR增长约2%可维持运营利润率，随着运营效率提高和其他收入增加，该数字可能降至0 - 1% [34][35] 问题: 明年四家酒店翻新是否因当前环境而缩减计划 - 原计划翻新五家酒店，因缅因州波特兰的Hampton Inn酒店状况和表现，将其翻新推迟至2021年，所以变为四家 [36] 问题: 停车费在投资组合中的推广程度及剩余机会 - 仍有部分酒店未收取停车费，未来将继续寻找可提高费率的市场，并在与企业客户谈判时考虑停车费对总收入的影响，2020年该收入仍有增长空间 [37] 问题: 第三季度哪些市场表现与预算有差异，休斯顿、洛杉矶和波士顿市场表现与预算相比如何 - 硅谷市场表现比第三季度预期好几百个基点；休斯顿和波士顿市场与预期基本一致；洛杉矶市场比预期弱100 - 200个基点，主要因阿纳海姆市场受《星球大战》开幕影响需求低于预期 [39][40] 问题: 第四季度初期情况如何，与上次报告相比对第四季度的看法是否改变 - 目前10月RevPAR预计下降5 - 5.5%，排除四个天然气爆炸酒店、圣地亚哥部分酒店和圣马特奥酒店翻新的影响，10月RevPAR持平或下降50个基点，这三个因素对10月业绩影响约500个基点 [41] 问题: 2018年收购资产的进展如何 - 收购资产的总收入表现不佳，尤其是萨默维尔Residence Inn酒店；不过10月以来萨默维尔酒店情况有所改善；达拉斯市中心酒店虽未达原模型预期，但团队努力令人鼓舞，预计2020年该酒店业务将有较大增长 [42] 问题: 行业其他公司9 - 10月休闲旅游业务放缓，公司趋势更稳定的原因 - 过去几年公司吸收了大量新供应，2018 - 2019年新供应减少，对公司有利；部分过去受影响较大的酒店本季度RevPAR有中到高个位数增长 [44] 问题: 休斯顿市场RevPAR较投资组合平均水平低43%，何时会将其视为非核心市场并退出 - 公司仍看好休斯顿市场，不会在低谷时退出，将通过增长和多元化减少对该市场的敞口 [47] 问题: 硅谷市场需求强劲，公司在该市场的酒店扩张计划 - 公司在硅谷有优质房地产和大量土地，但目前扩张计划搁置 [48] 问题: 鉴于卖方对收购的不合理预期，公司是否考虑出售部分酒店以利用高估值 - 公司一直在寻找机会，未来12个月可能会利用一两个此类机会 [50] 问题: Warner Center酒店的开业时间 - 预计2021年年中开业 [51] 问题: REIT是否考虑除Warner Center项目外的其他开发机会 - 公司愿意在有限基础上进行其他开发项目，可能会错开时间；目前暂无近期开发机会 [51][52] 问题: 福利成本下降的具体原因，哪些市场劳动力成本压力最大 - 福利成本下降是由于健康保险保费、理赔以及工人补偿费用均同比下降，公司与Island Hospitality合作对保险计划进行调整，并在风险管理方面投资取得成效；加利福尼亚和西雅图市场劳动力需求高、供应少，劳动力成本压力最大 [53][54]