财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入为950万美元，2018年二季度为1350万美元，下降330万美元，主要因二季度出售两家酒店的损失 [29] - 二季度调整后FFO为2770万美元，2018年二季度为2740万美元，增长1%；调整后FFO每股为0.58美元，2018年二季度为0.59美元 [30] - 公司调整后EBITDA增长2.9%，从2018年二季度的3760万美元增至3870万美元 [30] - 预计三季度RevPAR增长在 - 1.5%至持平之间，2019年全年RevPAR在 - 2%至 - 1%之间，较之前指引中点下降1% [34] - 全年公司现金一般及行政费用（G&A）预测为950万美元 [35] - 全年两家合资企业预计贡献1590万 - 1650万美元的EBITDA和590万 - 650万美元的FFO [35] - 全年调整后EBITDA预计为1.277亿 - 1.31亿美元，中点下降310万美元；全年FFO预计为8400万 - 8730万美元，中点下降190万美元或每股0.045美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 38家可比全资酒店二季度RevPAR下降0.3%至145美元，平均每日房价下降0.7%至173美元，入住率上升0.4%至84% [18] - 二季度内陆投资组合RevPAR增长0.7%，客栈老板投资组合下降1.2% [30] - 非客房相关收入推动38家可比酒店总收入在二季度实际增加30万美元，抵消了20万美元的客房收入下降 [24] - 停车收入较上年增加14.5万美元，增幅8%；餐饮收入增加约15万美元，增幅7% [25] - 二季度每位入住客房的工资福利成本上升3.6%，工资（包括临时工和加班费）上升5.8%，福利下降3.9% [27] - 二季度客户获取成本下降6%，使利润率提高约25个基点 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 新的高档酒店供应在2015年达到5%的峰值，之后逐年下降，2016年为4%，2017年为3%，2018年为2%，截至2019年6月约为2.5% [16] - 硅谷市场RevPAR增长近2%至194美元，ADR增长3%至240美元，入住率下降1%至81% [19] - 圣地亚哥市场RevPAR增长4%，该市场产生约10%的EBITDA [20] - 华盛顿特区市场RevPAR增长2.3% [21] - 休斯顿市场RevPAR下降11%，受新供应和酒店装修影响 [22] - 洛杉矶市场RevPAR下降3%，阿纳海姆的酒店因迪士尼新园区需求不及预期下降4% [23] - 东北部沿海市场表现出色，埃克塞特和朴茨茅斯RevPAR增长超5%，朴茨茅斯受益于强劲休闲需求，埃克塞特实现企业和休闲双增长 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将探索资产出售，用所得资金有限投资现有或未来开发项目，以增加长期价值和现金流 [14] - 收购仍具挑战，需特殊情况才会进行，过去曾进行过转型和增值类收购 [14][15] - 开始在洛杉矶华纳中心建设6500万美元、170间客房的酒店，预计2021年初开业，认为开发可获得超额风险调整回报 [12][54] - 行业6月表现疲软，RevPAR仅增长0.4%，公司所在高档细分市场6月RevPAR下降1.6%，季度约下降0.4% [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度GDP增长放缓至2% - 2.1%，较2018年下降约10%，贸易紧张和利率波动带来不确定商业环境，影响了商务旅行者 [7] - 制定下半年指引时采取谨慎保守态度，因5月底和6月表现不佳，预订趋势不稳定 [8] - 尽管RevPAR下降，但酒店EBITDA利润率保持平稳，市场份额在二季度上升1.2% [10] - 7月RevPAR预计持平，处于三季度指引上限，不认为6月趋势会延续到7月，但目前指引仍保守 [9] 其他重要信息 - 出售宾夕法尼亚州西部两家酒店获1000万美元，提升了投资组合RevPAR，且无需在2020年投入超400万美元进行装修 [11] - 二季度通过出售酒店和发行股票获得1600万美元净收益，用于偿还循环信贷安排下的借款，季度末杠杆率降至34.2% [31] - 季度末信贷安排下已提取7900万美元，剩余可用额度1.71亿美元，净债务5.71亿美元，加权平均债务成本4.6%，加权平均债务期限4.6年 [32] 问答环节所有提问和回答 问题：开发项目每间客房成本约38万美元，与当前市场交易价格相比如何 - 与洛杉矶类似资产类别或高质量城市地段的近期交易价格相比，该项目成本仍较低，近期部分资产交易价格达到四、五百万美元 [37] 问题：公司投资组合中还有其他地块吗 - 除了波特兰用作停车场的多余土地外，没有其他地块，且波特兰因城市法规收紧，开发密度可能降低 [39] 问题：品牌在降低成本和提高RevPAR方面是否有帮助 - 公司作为加盟商与品牌主要讨论客房清洁成本，若品牌降低清洁标准，将有助于降低劳动力成本，如Residence Inn品牌已有相关标准放宽 [40][41] 问题：若品牌更配合，对损益表的影响能否量化 - 目前无法量化，未来三到六个月可能在几家酒店进行测试后会有更好结果，一旦确定具体减少量，可根据客房清洁时间轻松量化 [44][45] 问题：新开发酒店的品牌和房间数量 - 品牌尚未确定，需等待CEO批准和开业准备就绪；房间数量为170间 [47][48] 问题：客户获取成本下降的原因及大品牌对在线旅行社（OTAs）成本的影响 - 客户获取成本下降部分是由于与OTAs重新协商费率，以及万豪和喜达屋合并带来的品牌成本变化，TA佣金减少约18万美元，品牌成本减少约10万美元 [49] 问题：二季度哪些市场RevPAR与预期和预算差异最大 - 休斯顿表现最差，2018年二季度的团体业务未在今年重现，且新供应对两家酒店的影响被低估；洛杉矶阿纳海姆的酒店因迪士尼新园区开业需求不及预期，6月表现疲软 [50] 问题：7月和8月的趋势及企业业务和预订情况 - 7月预计持平，月初RevPAR波动较大；8月模型预测为持平至 - 1.5%，目前趋势向好，未出现6月的情况，但仍需观察 [52] 问题：酒店开发项目的时间表和未来酒店供应情况 - 酒店预计2021年初开业，建设需24个月以上；华纳中心子市场供应有限，除一个已规划四五年但未动工的Residence Inn外，市场由老旧的万豪和希尔顿酒店主导 [54] 问题：当前收购市场情况，是否会进行资产出售以释放资金用于收购或开发 - 公司会考虑出售一两家非长期持有的酒店，以改善现金流和资产负债表；收购需特殊情况，如可提升回报的不良资产，目前稳定市场资产交易价格的资本化率较低 [55] 问题：是否可能进行投资组合交易，如与合资企业或公司自身 - 公司愿意在合适价格出售，但当前EBITDA持平或收缩，可能无法吸引买家；若股价大幅偏离合理净资产价值，可能会吸引买家出价 [58][60]