财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收从去年同期的3070万美元增至3190万美元，增加了120万美元 [24] - 本季度净营业收入（NOI）从去年第二季度的1610万美元增至1720万美元，增加了110万美元 [24] - 调整后运营资金（AFFO）从去年第二季度的410万美元增至510万美元，增加了100万美元 [24] - 采用新会计准则ASC 842，将坏账费用从费用重新分类为收入，并加速了对无法全额收回账款的坏账费用确认，第一季度对留存收益计提了580万美元的费用，第二季度因Tribeca House物业的一个商业租户前景改善，对收入贷记了110万美元 [25][26] - 剔除新会计准则的影响，第二季度末营收从去年的3070万美元增至3260万美元，增加了190万美元 [26] - 本季度坏账费用为70万美元，去年同期通过运营费用计提了90万美元 [26] - 物业运营费用比去年高60万美元，不包括去年第二季度90万美元的坏账费用 [27] - 房地产税和保险在第二季度同比增加了约50万美元 [27] - 利息费用在第二季度同比减少了36万美元 [27] - 公司宣布第二季度每股股息为0.095美元，与上一季度相同，将于8月26日支付给8月19日登记在册的股东 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅租赁业务 - 第二季度末，所有住宅物业的出租率达到90%以上，新租约每平方英尺租金达到或超过疫情前水平，且均超过当前平均租金水平 [15] - 所有物业的新租约租金在第二季度比之前的租金高出20%以上，续约租金比之前的租金高出10%以上 [16] - Tribeca House物业在过去12个月的平均出租率为98%，每平方英尺平均租金从60美元提高到67美元，过去6个月新租约租金超过每平方英尺80美元，比之前的租金增长了30%，续约租金比之前的租金增长了18% [16] - Flatbush Gardens物业自年初以来出租率提高到近98%，新租约平均每平方英尺约33美元，比之前出租的单元高出约8%，该物业的整体平均租金在本季度末升至每平方英尺25.59美元，而去年年底为25.12美元 [18] - Clover House、10 West 65th Street、Aspen和250 Livingston Street等其他住宅物业表现良好，出租率均保持在95%以上，除Aspen外，自年初以来整体平均租金上涨了5% - 8%，新租约和续约租金的涨幅平均超过20%，Aspen物业保持稳定，租户更替很少 [20] 零售租赁业务 - Tribeca House物业的零售物业新租约取得进展，今年签订了4份较小的新租约，租金大幅提高 [17] 开发业务 - 1010 Pacific Street项目建设进展顺利，预计第四季度基本完工，已基本完成外立面、石膏板和窗户安装，并开始安装装修，成本符合预期，通过5250万美元的建设贷款为建设提供了全部资金，该物业预计有175个单元，70%为自由市场租赁，30%为经济适用房，符合35年421a税收减免条件 [12][22] - 953 Dean Street物业计划进行全面重建，4月完成土地增量购买和融资，总成本约4800万美元，其中收购融资3700万美元，预计建造一座9层、拥有16万平方英尺可出租住宅面积、240个单元的全配套住宅大楼，70%为自由市场租赁，30%为经济适用房，符合421a税收减免计划，还有8500平方英尺的商业租赁面积 [13] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于优化业务的入住率、定价和费用，以实现增长 [22] - 公司将利用1010 Pacific和953 Dean Street等开发项目以及其他可能出现的机会，实现增长 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期有通胀和利率上升的新闻，但公司预计租赁需求将保持强劲，租金价格将有所改善，随着纽约市基本重新开放，人们希望搬回城市，员工也越来越多地返回办公室 [8] - 公司认为其债务期限相对较长，95%的债务固定利率为3.76%，平均期限为7.13年，且无追索权，不受交叉抵押限制，能够应对利率上升的影响；住宅租约期限较短，能够在大量租约中覆盖增加的费用，主要现有建设项目的合同在2021年已全部签订，能够应对通胀的影响 [10] - 公司预计每平方英尺租金将在明年继续稳步增长，这是由于去年为应对疫情签订的1 - 2年期租约到期更替 [17] - 公司认为租金稳定委员会从10月1日起实施的新指导方针将允许租金稳定单元的1年期租约租金提高3.25%，2年期租约租金提高5%，这将有助于抵消公司在物业上的持续投资 [19] 其他重要信息 - 第二季度租金整体收缴率超过97%，公司继续受益于纽约紧急租赁援助计划（ERAP）和房东租赁援助计划（LRAP），第二季度收到140万美元，第一季度收到60万美元，2021年第四季度收到250万美元 [21] - Flatbush Gardens物业受益于2020年的运营重组，节省了近80万美元 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1010 Pacific项目完工后，何时进行永久性融资或偿还建设贷款，以及未来几个月市场上的融资成本如何 - 公司尚未进入市场融资，正在与有永久性融资计划的贷款机构沟通并开始申请，目前项目尚未出租，过早行动会影响贷款利率和其他贷款条款，公司将在今年第四季度与不同贷款机构接触 [31] 问题2: Dean Street重建项目的预计完工时间以及预计的成本稳定收益率是多少 - 公司表示有相关数据，但未随身携带，将在电话会议后回复 [33]