财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收从去年同期的3070万美元增至3210万美元，增长140万美元 [20] - 本季度净营业收入（NOI）从去年第一季度的1470万美元增至1650万美元，增长170万美元 [20] - 调整后运营资金（AFFO）从去年第一季度的310万美元增至440万美元，增长130万美元 [20] - 采用新会计准则ASC 842，对财务结果产生影响，包括坏账费用记账方式改变和股东权益表中出现600万美元的累计影响调整 [20][22] - 宣布第一季度股息为每股0.095美元，与上一季度相同，将于5月27日支付给5月20日登记在册的股东 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅租赁业务 - 第一季度末所有住宅物业出租率达中高90%区间，4月和5月新租金每平方英尺达到或超过疫情前水平且高于当前平均水平，如4月Tribeca House每平方英尺83美元、Flatbush Gardens每平方英尺35美元、Clover House每平方英尺84美元 [7] - Tribeca House物业租赁需求强劲，去年12月至今年同比租赁入住率从89%增至99%，12个月平均入住率98%，今年4月每平方英尺租金超过83美元，较之前相同单元租金增长35%，3月整栋物业每平方英尺平均租金近65美元，上周达66美元 [8] - Flatbush Gardens Complex一季度收入基于新租约较上一季度有所增加，疫情期间物业出租率维持在92% - 93%，3月底增至95%，每平方英尺租金稳定在25美元，接近历史高位，一季度新租约每平方英尺租金普遍超过30美元 [9] 商业租赁业务 - Tribeca House有新商业租户入驻，141 Livingston Street物业的公共区域维护（CAM）费用收取增加 [23] 建设开发业务 - 1010 Pacific Street项目建设进展顺利，预计第四季度基本完工，已完成外立面工程，石膏板安装正在进行，窗户安装接近完成，预计今年第三季度进行装修，已敲定约95%的建筑合同，通过5250万美元建设贷款全额融资 [11] - 953 Dean Street物业4月完成土地增量购买和融资，初始购买总成本约4800万美元，收购融资3700万美元，预计建造一座9层、带完善设施的住宅建筑，有16万平方英尺住宅可出租面积、240个单元（70%为自由市场单元、30%为经济适用单元）以及8500平方英尺商业租赁面积 [18] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于优化业务的入住率、定价和费用，以在纽约市从疫情中持续复苏的过程中占据有利地位 [12] - 继续高效运营现有投资组合，期待当前运营改善在2022年及以后持续加速 [28] - 抓住增长机会，包括1010 Pacific Street和953 Dean Street的开发项目以及其他可能出现的机会 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管近期有通胀和利率上升的消息，但住宅租赁活动迅速改善，预计随着纽约市重新开放、人们搬回城市以及员工返回办公室，租赁需求将保持强劲，租金定价将提高 [14] - 公司债务期限相对较长，95%的债务固定利率为3.76%，平均期限为7.45年，且无追索权，受利率上升影响较小 [15] - 住宅租赁期限较短，可在大量租约和主要现有建设项目中覆盖增加的费用，应对通胀 [16] 其他重要信息 - 2020年物业运营重组节省了近80万美元运营成本 [10] - 租金收取情况良好，第四季度整体收取率为96.5%，第四季度收到纽约紧急租赁援助计划（ERAP）资金250万美元，本季度为60万美元 [10] - 公司资产负债表流动性良好，拥有约4380万美元现金，其中2530万美元为无限制现金，1850万美元为受限现金，按资产逐一为投资组合融资 [16][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 纽约市租金控制委员会提高租金管制物业租金获批对Flatbush等物业在新租约和续租约上实施更高租金涨幅的时间和影响 - 公司表示待最终获批即可实施，目前尚未最终获批，初步讨论的一年期和两年期租约涨幅分别为4%和8%，但通常实际获批后涨幅会降低，且租金上涨要到10月或11月续约时才生效 [30][31] 问题: 初步讨论或获批的租金涨幅对物业净营业收入（NOI）的提升情况 - 公司认为目前推测还为时过早，初步讨论的涨幅通常实际获批后会降低，且要到10月或11月续约时才生效，所以暂不做预期 [31] 问题: 商业坏账转回涉及的建筑 - 涉及Tribeca House [33] 问题: 本季度注销的交易追求成本相关事项 - 有一笔交易未达成，公司决定不推进，涉及该合同谈判的一些法律费用被注销 [33]