财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为每股1.74美元，AFFO为每股1.83美元，较2021年分别增长35%和26% [14] - 2022年第四季度核心FFO为每股0.34美元，较2021年第四季度下降10.5%；AFFO为每股0.37美元，较2021年第四季度下降9.8% [32] - 2022年末入住率为90.2%，租赁入住率为92.9%；同店NOI增长13%，可比租赁利差增长17%，整体投资组合入住率增长170个基点 [31] - 2023年核心FFO预计每股在1.50 - 1.55美元，AFFO预计每股在1.64 - 1.69美元 [16] - 2023年预计投资1 - 2.5亿美元用于创收资产，加权平均初始投资收益率为7.25% - 8%；资产处置预计为500 - 7500万美元，加权平均退出资本化率为6% - 7.5% [116] - 2023年同店NOI增长预测为1% - 4% [115] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年租赁业务创纪录，新现金租金较到期现金租金实现17%的可比增长，推动同店NOI增长13% [8] - 2022年完成五项混合用途或零售收入收购，金额为3.14亿美元，加权平均现金资本化率为7.5%；结构化投资项目发放5900万美元资金，年末余额略超3000万美元，初始收益率为8.2% [86] - 2022年第四季度完成三笔交易，金额近1.95亿美元，加权平均现金资本化率为8% [84] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、达拉斯和罗利等主要市场预计未来三到五年有外部人口就业增长，且可预见未来供应有限 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续通过机会性处置回收资产，将低资本化率资产销售所得再投资于高回报核心投资 [7] - 推动投资组合向大型杂货店、生活方式、传统零售和混合用途资产转型，截至2022年底，90%的投资组合年化现金租金来自零售和混合用途物业 [12] - 专注于最大化现有投资组合价值，通过积极资产管理、租赁和资本投资计划实现 [87] - 倾向于进行长期持有型收购，关注有价值创造机会的项目 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是成果丰硕的一年，团队执行情况良好，公司和投资组合为长期增长和价值创造做好准备 [103] - 尽管2023年面临一些租户挑战和短期逆风，但预计到2024年底FFO和AFFO将超过2022年水平，2025年将继续保持强劲增长 [55] - 市场目前交易活动较少，卖家在定价不明时不愿将物业推向市场，但预计夏季会有更多活动 [49][66] 其他重要信息 - 2022年第四季度完成首次后续股权发行，发行345万股普通股，每股价格19美元，净收益6240万美元 [15] - 2022年通过ATM计划发行约60.5万股普通股，净收益1210万美元，平均发行价格为每股20.29美元 [94] - 年末后签订了一项为期七年、价值1亿美元的利率互换协议，将SOFR固定在3.28%，消除了剩余的浮动利率风险 [95] - 预计2023年底租赁率在94% - 95% [97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年交易指导的预期时间和处置交易金额范围的情况 - 指导假设大部分收购集中在下半年，第一季度末和第二季度初有一些小项目，处置方面，有一些小的单租户处置在未来几个月可能实现，较宽的范围与市场情况有关，若市场好转可能有机会性处置 [20][118] 问题: 如何处理Regal剧院租赁问题及对物业的规划 - Regal有意保留租赁，公司正在与他们就短期协议进行谈判，物业有多种选择，如继续作为剧院、更换为其他零售用户或开发公寓，从公司和股东总回报角度看，公寓项目可能最佳，但会有几年无收入期 [23][40][43] 问题: 2023年指导中债务水平和利息费用的假设 - 一般假设与目前杠杆水平保持中性，交易指导假设偏向年底，范围较宽是由于交易市场和宏观经济环境的不确定性 [122] 问题: 结构化金融业务情况及贷款是否会导向未来收购 - 部分贷款会导向未来收购，也有短期过桥贷款，该业务有良好的风险调整后收益率，市场上有开发商融资需求，公司会继续关注 [30][47][48] 问题: The Exchange at Gwinnett的建设进度 - 开发商进展良好，预计该贷款将转化为第二阶段的收购，未来几个月完成交易 [47] 问题: 其他建设贷款或优先股股权交易的机会所在 - 市场上有债务到期、租户情况不稳定或有法律问题导致贷款人不愿介入的项目，但公司认为即使租户退出，以当前基础持有物业仍有价值，还有一些需要快速交易的收购机会，公司会关注这两类机会 [48] 问题: 2023年潜在投资活动中非传统投资与传统长期持有资产的权重 - 主要是长期持有型收购，市场目前活动较少，卖家在定价不明时不愿推物业上市，有大量潜在项目未进入市场 [49] 问题: 如何平衡收购和处置以实现股东回报最大化 - 处置方面，希望找到大型收购项目，以加速小项目处置，使投资组合更聚焦于优质核心项目 [51] 问题: 内部化亚特兰大物业管理的财务和战略影响及是否会在其他市场推广 - 内部化亚特兰大物业管理预计在下半年完成，完全稳定后每股收益可能增加0.01 - 0.015美元，收益将在2024年体现 [127] 问题: 当前投资组合稳定后NOI的预期趋势 - 预计2024年FFO和AFFO将超过2022年水平，未来几年同店NOI增长有望达到高个位数到低两位数 [55]