财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，NAREIT FFO为每股0.60美元，核心FFO为每股1.07美元，调整后FFO为每股1.23美元 [15] - 2021年全年，NAREIT FFO为每股3.35美元，核心FFO为每股3.93美元，超出指引范围上限0.08美元；AFFO为每股4.36美元，超出指引范围上限0.16美元 [16] - 2021年第四季度，公司支付了每股1美元的普通股现金股息；2022年第一季度，普通股现金股息提高8%至每股1.08美元，年化收益率约为7%，基于2022年AFFO每股指引中值的隐含年化现金派息率为86% [17] - 截至2021年底，公司现金及受限现金为3100万美元，长期债务总额为2.83亿美元 [18] - 第四季度末，净债务与总企业价值之比约为36%，净债务与EBITDA之比为6.1倍 [19] - 2022年，公司预计投资2 - 2.5亿美元用于收购物业，混合投资收益率为6.25% - 6.75%；预计资产出售额为4000 - 7000万美元，混合退出资本化率为6.5% - 7.5%；全年核心FFO指引范围为每股4.30 - 4.55美元，AFFO指引范围为每股4.90 - 5.15美元，AFFO指引中值意味着同比增长15% [20][21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年，公司收购了近2.5亿美元的资产，初始收益率为7.2%；出售了15处房产，总处置额为1.62亿美元，加权平均退出资本化率为6%，出售总收益超过2800万美元，加权平均收购资本化率与加权平均处置资本化率之间的净投资利差超过120个基点 [7][8] - 第四季度，公司收购了近1.4亿美元的房产 [6] - 第四季度末，公司经济入住率接近89%，租赁入住率超过92%；新租约平均租金超过每平方英尺41美元；续约和延期租约的可比新每平方英尺租金率增长超过15% [9][10] - 2021年底，公司投资组合入住率为88.5%，出租率为92.6%；整体可比混合利差较到期租金上涨12.3%，其中期权和续约上涨15.5%，新租约上涨6.4% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司前五大市场包括亚特兰大、杰克逊维尔、达拉斯、罗利和凤凰城，这些市场人口趋势良好，具有多年增长动力 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于高质量、位置优越的零售和混合用途收购机会，推动处置工作，出售剩余办公物业，实现投资组合向纯多租户零售和混合用途战略的转变 [11][12][21] - 公司认为零售行业在疫情期间表现良好，吸引了此前处于观望状态的现有参与者重新进入市场，导致收购竞争加剧，公司将谨慎出价，等待更好的收购机会 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在2021年取得的进展感到满意，认为公司通过有机和外部机会提升了投资组合质量，为实现AFFO增长奠定了基础 [6] - 2022年有望延续增长势头，AFFO增长将推动股息增加，并提高股息覆盖率 [22] - 公司股票在成为REIT的第一年被重新估值，未来仍有提升空间，市场也认可公司在投资组合重新定位和业务战略执行方面的努力和成功 [22] 其他重要信息 - 公司将总部迁至佛罗里达州温特帕克，同时保留代托纳比奇办公室，以获取更多人才资源 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 土地合资企业处理后，地下权利组合的当前计划是什么？目前还有哪些被视为REIT不良收入的项目？ - 对于地下矿产权，公司正在向服务业主逐个出售；对于缓解银行，公司将全年出售信用额度，并尝试出售整个银行以获取资金用于再投资收益性物业 [24] - 不良收入方面，通过TRS流入的最大收入组成部分是与Alpine相关的管理费，没有其他重大项目 [25] 问题2: 2022年公司投资组合空置物业的租赁预期如何？是否有近期可能签订的租约？是否有大型租户迁出？ - 租赁活动非常活跃，尤其是在阿什福德巷，公司正在利用低租金租户或空置空间进行租赁；在圣达菲，也有很多关于空置物业的积极讨论 [26] - 公司已经解决了2022年超过一半的租约到期问题，最大的一个租约已有后备租户 [27] 问题3: Party City处置给Pine的资本化率是多少？ - 管理层表示资本化率处于较高水平 [27] 问题4: 董事会如何平衡在CTO内购买Pine股票和回购CTO股票？在两家公司股票均被低估的情况下，如何分配增量资金？ - 公司在两个方面都很活跃，具体投资决策取决于机会和设定的投资水平 [29] 问题5: 处置指引是否包括缓解信用额度或权利的变现？ - 处置指引仅包括单租户和办公物业，缓解信用额度、缓解银行或任何地下权利的变现不在指引范围内 [30] 问题6: 是否开始批量出售缓解信用额度？进展如何？ - 有投资者感兴趣并提出了报价和进行了分析，但这是一项复杂的投资，很多人不太了解；公司有一个心理价位，随着信用额度的出售和银行规模的缩小，价格有望达到公司期望的交易水平 [31] 问题7: 已签订租约但尚未开始支付租金的租户何时能实现经济入住？ - 由于宏观市场的通胀、供应链、劳动力等问题，租户开店时间有所延迟，预计大部分租户将在年中至第三季度实现经济入住，具体时间可能会因招聘建筑师和承包商等因素而推迟 [33] 问题8: 2022年是否会有大量对优先股的投资？如何从风险调整回报的角度考虑投资管道？ - 公司看到了一些结构化投资机会，这些投资针对的是公司希望纳入投资组合的物业；开发商因承包商报价高于预算，会寻求公司进行短期融资，公司预计能获得高于股权投资的收益率，且投资期限为1 - 5年，这有助于公司与开发商建立关系，未来可能转化为长期股权投资 [35][36] 问题9: 目前的投资管道情况如何？未来3 - 6个月可能完成哪些交易？ - 公司有一处物业预计在未来30天内完成交易；公司每周都在积极投标，但由于资本化率下降，公司会谨慎出价，希望宏观市场问题能带来更好的收购机会；市场上有大量物业可供选择，公司对完成收购目标感到乐观 [37] 问题10: 利率波动是否影响了人们的收购意愿？新进入该领域的资本是来自新参与者还是现有参与者？ - 主要是疫情期间处于观望状态的现有参与者重新进入市场，他们认为零售行业在疫情期间表现良好，希望增加零售资产在投资组合中的占比；公司会避开这些急于投资的参与者，等待更好的收购机会 [39] 问题11: 剩余的单租户净租赁物业是否会出售给Pine？ - 只有少数物业可能出售给Pine，目前市场上的交易资本化率可能低于Pine的投资兴趣水平 [40] 问题12: 请介绍一下Wells办公室的情况。 - 公司有3 - 4处办公资产待售，市场对这些物业的需求强劲，公司希望将出售所得资金用于收购；公司对完成这些资产的交易有信心 [44] 问题13: 公司向收益性资产转型时，如何平衡增值资产和稳定现金流资产？如何看待入住率提升和现有入住率的关系？ - 由于公司股票交易倍数较低，且有强劲的现金流和高股息收益率，公司更倾向于寻找有空置空间的资产，以获得超额股权回报，而不太关注即时的额外现金流；公司也会参与稳定资产的投标，但由于市场上追逐此类资产的资金较多，竞争较为激烈 [46] 问题14: 股息增加的策略是什么？市场对股息的认可度如何？与保留现金流用于投资管道的关系如何？股息增加是出于必要还是其他考虑？ - 公司提高股息主要是为了跟踪应税收入的100%派息，旨在高效利用留存现金流；随着派息率的改善，市场对股息和高收益率的认可度有望提高 [49] 问题15: 未来股息增长应如何考虑？是否会跟踪AFFO增长？派息率是否会下降？ - 在现状下，股息预计会跟踪AFFO增长；如果公司筹集额外资本并在资本部署中获得更多折旧抵税，派息率可能会下降 [50]