财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度总营收增长9.8%至1430万美元，年初至今总营收增长12.2%至2900万美元，增长主要源于房地产运营收入 [13] - 2021年第二季度运营资金为490万美元，即每股0.83美元；调整后运营资金为630万美元，即每股1.07美元 [15] - 第二季度现金股息为每股1美元，较2020年第二季度增长300%，年化收益率约为7.4%，季度股息占2021年第二季度调整后运营资金每股的现金派息率为94% [17] - 截至季度末，净债务与企业总价值之比约为48%，考虑近期资产出售和优先股发行的资金流入后，该比例约为35% [18] - 公司更新2021年指引，提高调整后运营资金每股范围中点，提高收购和处置指引，降低运营资金每股中点至3.75美元，提高调整后运营资金每股中点至4.10美元 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产收购业务 - 本季度末以7250万美元收购德克萨斯州普莱诺的The Shops at Legacy，年初至今已在目标城市子市场的3处多租户房产投资1.11亿美元，收购的加权平均资本化率为8.5% [6][7] 房地产出售业务 - 第二季度出售8处单租户房产，总价6100万美元，加权平均资本化率为7.1%；季度结束后又出售2处单租户外场地块，总价760万美元，加权平均资本化率为4.3%；截至7月底，已出售12处房产，其中11处为单租户，总价7300万美元，加权平均资本化率为6.8% [8] 租赁业务 - 本季度签署6份新租约，平均租金超过每平方英尺21美元，正在处理多份意向书并积极谈判超过18份租约 [9] - 季度末收入型房地产投资组合包括20处房产，约270万平方英尺可出租面积，出租率为91%，考虑未入住的租赁空间后，出租率接近93% [9][10] 非创收资产变现业务 - 本季度出售9300英亩地下权益，年初至今地下权益销售总面积近3.5万英亩，价值260万美元；还出售了代托纳海滩的一块全资土地，售价50万美元，并签订合同出售代托纳海滩市中心开发地块，售价625万美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司重点关注预计供需动态良好、位于商业友好州且人口显著增长的快速增长市场，最大的市场为佛罗里达州、德克萨斯州、佐治亚州和亚利桑那州 [10] - 截至季度末，90%的投资组合租金来自人口超过100万的大都市统计区，近90%位于城市土地研究所排名前30的市场 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进年初设定的多项计划，包括收购房产、推出首笔优先股权益发行、出售土地资产等 [5] - 强调关注快速增长市场，以利用预计的长期趋势 [10] - 计划出售非创收的遗留土地和地下权益资产 [11] - 鉴于市场上有大量优质资产待售且处置资产的资本市场环境有利，公司提高了收购和处置指引 [19][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对目前的业务进展感到满意，对2021年剩余时间的预期不仅代表了今年的增长前景改善，也为2022年及以后的盈利增长奠定了基础 [22] 其他重要信息 - 公司提醒许多评论属于前瞻性陈述，实际未来结果可能与陈述内容存在重大差异，相关风险因素在公司的Form 10 - K、Form 10 - Q和其他美国证券交易委员会文件中有详细披露 [3] - 公司将改变2021年第三季度及未来季度的股息支付方式，改为在相应季度的第二个月支付 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 新的收购指引中下半年1 - 1.5亿美元的收购是否已有部分签约，目标资产类型及情况如何 - 提高指引的原因一是秋季市场将有大量优质资产推出，二是处置资产的资本市场环境有利，公司倾向于收购有一定空置率可利用的资产，如The Shops at Legacy，同时考虑出售单租户办公楼资产 [23][24] 问题2: 出售剩余土地资产的交易是否包含地下权利 - 不包含地下权利 [25] 问题3: 地下权利的处置计划如何 - 公司一直在与地表所有者协商出售地下权利，计划尽快以合适价格出售，但会预留12个月时间 [26] 问题4: 资产负债表上在建工程的情况 - 主要是为租户进行的建设，如阿什福德巷的美食广场将于第三季度晚些时候开工，还有其他租户在不同购物中心的项目也在进行中 [27] 问题5: 剩余处置业务是否依赖收购业务的完成及资金使用情况 - 如果收购候选资产价格不合适，公司不会轻易出售办公楼资产，会确保有合适的收购机会匹配 [28][29] 问题6: 卖家在出售有空置率的资产时是否更犹豫或要求更高价值 - 秋季市场上的许多资产是疫情前尝试出售但未达到预期价格的，卖家不会因空置率要求额外价值，部分卖家会选择先完成租赁再推向市场 [30][31] 问题7: 未来收购时运营合伙单位是否会成为资本结构的工具 - 公司目前没有运营合伙单位结构，不会在当前股价下发行股权，可通过土地和地下权益出售、单租户房产再变现获得内部资本，未来股价合适时会考虑相关选项 [32] 问题8: 土地出售的尽职调查涉及哪些方面 - 买家正在深入规划土地开发，聘请土木工程师和建筑师，与顾问、经纪人和开发商交流，了解市场、土地及开发成本等情况，不存在重新分区或授权问题 [33] 问题9: 合资土地出售预计净收入及税收情况 - 预计税前收入约2600万美元，由于资产位于应税房地产投资信托子公司，存在税收考虑，最坏情况下净收入约2000万美元，具体取决于税务处理 [34] 问题10: 600万美元代托纳地块是否在指引中及预计成交时间 - 不在指引中，预计年底前成交 [35] 问题11: 发行优先股并调整指引后对杠杆的考虑 - 从债务服务覆盖角度看，即使加入新的优先股，杠杆覆盖情况良好，优先股具有股权性质，公司认为有一定提升杠杆的空间，长期来看净债务与息税折旧摊销前利润之比可能在6 - 7倍之间，目前处于较低水平 [36]